КАК ЖЕ ВЫБРАТЬ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ

от первого лица
Иван Колосков

В ФЕВРАЛЕ 2002 года Правительство России ликвидировало лицензирование риэлтерской деятельности, а Госстандарт России зарегистрировал Систему сертификации брокерских услуг на рынке недвижимости. Таким образом, государство освободилось от еще одной несвойственной ему обязанности.
Проработав год в новых условиях, участники рынка недвижимости в июне собираются в Москве подвести итоги работы на VI Национальном конгрессе по недвижимости и Форуме по сертификации. О ситуации на рынке недвижимости, о его развитии в новых условиях, и, конечно же, о том, как выбрать агентство недвижимости, чтобы не остаться обманутым, мы обратились к председателю управляющего совета общефедеральной системы сертификации Андрею ГУСЕВУ.

— Андрей Федорович, скажите, почему государство отменило лицензирование?

— Ответ достаточно прост — механизм лицензирования не соответствовал потребностям рынка и задачам государства в регулировании данного вида деятельности. Лицензирование ушло, исчерпав свои возможности. Сегодня государство решает другие задачи — формирует гражданское общество, в котором ответственность за развитие большинства отраслей экономики возлагается на саморегулируемые профессиональные союзы и объединения.

— И какова же теперь роль общественных объединений участников рынка недвижимости? Могут ли они повлиять на рынок недвижимости? Защитить права потребителя?

— Да, общественные объединения могут повлиять и уже повлияли на принятую Госстандартом России (постановление №14 от 08.02.2002г.) общефедеральную Систему сертификации брокерских услуг на рынке недвижимости. В ее подготовке участвовала целая группа министерств и ведомств, в том числе, такие как Минимущество и Минэкономразвития, но ключевую роль в создании системы сыграла Российская гильдия риэлтеров.

При подготовке стандарта оказания брокерских услуг был использован 10-летний опыт работы на рынке недвижимости почти 1500 входящих в ее состав фирм страны. Именно это позволило создать принципиально новую систему оказания услуг и контроля качеством этих услуг.
Система предельно понятна и логична — есть стандарты профессиональной деятельности (они описывают процедуру работы брокера по оказанию услуг потребителю), есть контроль качества их выполнения (проверяется соответствие оказываемых услуг требованиям стандарта), есть система обучения, есть система ответственности за нарушение стандартов и есть механизм страхования возможного ущерба.

— И какие результаты работы системы за этот период?

— В течение года региональные органы общефедеральной системы сертификации были созданы во всех федеральных округах (кроме Дальневосточного), первые 160 фирм, лидеры региональных рынков недвижимости, перестроили свою работу в соответствии с нормами нового стандарта работы, 12 специально отобранных страховых компаний застраховали их ответственность перед клиентами, 17 учебных заведений в крупнейших городах России начали подготовку агентов и брокеров по новым стандартизированным программам обучения. Таким образом, несмотря на очень короткий срок, сделано многое, и самый главный результат тот, что от Калининграда до Хабаровска почти 50 процентов граждан России уже сейчас имеют возможность получать услуги гарантированного качества и, причем, уровень этого качества намного выше того, который пыталась достичь старая система лицензирования.

- Потребитель получил предельно простой критерий выбора хорошего и надежного агентства недвижимости — этим критерием является наличие у агентства знака соответствия системе сертификации «РС». Если есть такой знак, две буквы Р и С в виде треугольника, все в порядке, если нет, то есть возможность нарваться на дилетантов, не профессионалов, мошенников.

— А как теперь в новых условиях происходит взаимодействие государства с участниками рынка недвижимости?

— Представители государства играют значительную роль в руководстве Системой сертификации, как на федеральном уровне, так и на региональном. На федеральном уровне в Управляющий Совет системы сертификации входят представители Министерств экономического развития и торговли, имущественных отношений, юстиции и по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства.

- В управляющих советах региональных органов по сертификации вместе с руководителями наиболее уважаемых фирм региона активно работают представители местных регистрационных палат, силовых ведомств, органов опеки и попечительства, социальной защиты, комитетов по защите прав потребителей и других представителей власти, которые имеют отношение к операциям на рынке недвижимости. Созданная при активном участии Российской гильдии риэлтеров общефедеральная Система сертификации услуг на рынке недвижимости фактически является прообразом тех саморегулируемых организаций, о необходимости создания которых так много говорят Правительство России и Президент. Проект закона о саморегулируемых организациях сейчас готовит Минэкономразвития, и мы горды тем, что, основываясь на нашем опыте, нам есть, что предложить разработчикам проекта.

— Есть ли трудности в развитии системы?

— Конечно же, есть. Это проблема сертификации фирм в отдаленных регионах и на рынках недвижимости малых городов. Но на сегодняшний день мы совместно с Торгово-промышленной палатой РФ нашли ее решение.

Мы рассматриваем также возможность перенесения полученного опыта сертификации брокерской деятельности и на другие сегменты рынка — управление недвижимостью, девелопмент, инвестиционная и ипотечная деятельность, мониторинг и анализ рынка недвижимости. Все это надо приводить в единую стройную систему, где будут гармонично сочетаться интересы государства, профессионалов и потребителей.

— И, наконец, какие же рекомендации вы дадите потребителю, если он захочет просто купить или продать квартиру, совершить какую-либо операцию на рынке недвижимости?

— Рекомендация одна и очень простая — выбирать только те фирмы, которые используют в своей деятельности и рекламе треугольный знак «РС». Это означает, что качество нужной вам услуги — под постоянным контролем, деятельность фирмы застрахована, в ней работает квалифицированный и обученный персонал. Хотя, как говорится, доверяй, но проверяй. На всякий случай проверьте, действительно ли выбранная вами фирма включена в общефедеральную систему сертификации и законно ли она пользуется торговой маркой «РС» в виде треугольника или эта фирма мошенничает, пытаясь использовать модное сейчас на рынке недвижимости слово «сертификация». Узнать все это можно в вашем региональном органе по сертификации, в региональной ассоциации риэлторов.

— А если в каком-то регионе еще нет фирм со значком «РС»?

— Значит, скоро будут, для этого мы и работаем.

«Российская газета» 30 мая, 2003 год

«ЦИВИЛИЗАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ»

Развитие рынка недвижимости диктует новые правила и цены на жилье. О том, как развивается рынок сейчас, и чего можно ожидать в ближайшее время мы решили поговорить с директором агентства недвижимости «Дом», президентом ассоциации риэлтеров Алтайского края Геннадием Малковым.

-Что представляет собой рынок недвижимости?

-Рынок недвижимости Барнаула это достаточно многообразное понятие, но если составить общую картину – то это три основных кита, - рынок вторичного жилья, рынок строящегося жилья и коммерческая недвижимость. И все эти три направления развиваются неравномерно, постоянно наблюдаются изменения и колебания не только в цене, но и тенденциях спроса на предлагаемые объекты.

-Чем определяются цены на рынке?

-Во многом ситуация на рынке определяется не только изменениями соотношения «спрос-предложение», но и состоянием экономики в стране и в регионе. От изменений макроэкономических показателей, зависит, например, скорость накопления населением финансовых средств, а значит, с этим связан и уровень спроса на рынке недвижимости.

-На какое жилье в городе самый активный спрос?

-Самым большим спросом пользуются квартиры в центре города и в так называемых «молодых районах». Объясняется это наличием развитой инфраструктуры и возможностью приобретать новые квартиры улучшенной планировки. Как показывают данные, чаще всего, в последнее время, стараются приобретать одно-двухкомнатные квартиры. Во-первых, это дешевле, во-вторых, в большинстве своем квартиры стали покупать для себя, а не для перепродажи, и поэтому выбирают квартиры меньших площадей.

-Как изменялась стоимость жилья по сравнению с декабрем прошлого года, можно ли определить некоторые тенденции и закономерности?

-Некоторые тенденции можно выделить. На рынке наблюдается небольшой рост цен на квартиры. Например, средняя цена по городу на одно и четырех комнатные квартир возросла за последние 3 месяца не более, чем на 1%, двухкомнатные, в свою очередь, за тот же самый период подорожали почти на 8%. Это связано с одной стороны, с перераспределением предложений по районам, то есть количество предлагаемых квартир в дорогих районах увеличилось, и с другой стороны, это обусловлено сохранением интереса покупателей к двухкомнатным квартирам. Трехкомнатные квартиры за этот период подешевели среднем на 0,5%. Это вызвано незначительным снижением спроса на большое жилье. В целом же на рынке ситуация достаточно стабильная и устойчивая.

-Как распределяется спрос на жилье?

-В последнее время наблюдается повышение интереса покупателей к строящемуся жилью, к так называемым «долевкам». Это обусловлено рядом причин. Во-первых, возможностью выплачивать не всю сумму целиком, а по частям в рассрочку до конца строительства, а так же перспективой выбора квартиры, отвечающей всем требованиям покупателя. Однако при выгодности предложений, спрос на строящиеся квартиры не так высок, как хотелось бы. Во многом это связано с последствиями крушения пирамиды под названием «Барнаулстрой». 2001 год в России и в Барнауле в частности, характеризовался активностью спекулянтов на первичном рынке, это была своего рода машина по отмыванию денег. Благодаря ажиотажному спросу, рынок перегрелся до своего предела. Цены остановились на пиковой точке, где повышать цену - уже невозможно, а снижать, продавцы пока не готовы.

Учитывая, что финансовые вложения со стороны покупателей не настолько активны, как хотелось бы застройщикам, а строить дома все равно необходимо, им приходится привлекать в качестве инвесторов поставщиков строительных материалов. Именно они становятся, так называемыми «суррогатными инвесторами». Получая в обмен на материалы и конструкции, строящиеся квартиры, они вынуждены перепродавать их по сознательно демпинговым ценам, имея при этом некоторую прибыль, но создавая в то же время, ряд проблем для застройщиков.

-Что необходимо предпринимать застройщикам?

-Во-первых, необходимо четко оценивать сложившуюся на рынке ситуацию и действовать в соответствии с возможными вариантами ее развития. На сегодняшний день, положение на строительном рынке можно охарактеризовать как кризисное. Количество предлагаемых квартир растет, предложения намного превышают спрос, а, следовательно, начинается борьба за каждого клиента. Продавцам необходимо использовать нетрадиционные способы продвижения объектов и привлечения клиента на рынок. Следует прилагать активные усилия по изучению ситуации на рынке, исследовать маркетинговые характеристики предлагаемых объектов, выстраивать кампании, исходя из потребностей целевой аудитории, и идти навстречу ее пожеланиям. На сегодня, главные рецепт - это выставление объектов на продажу по реальным ценам, или предоставление дополнительной рассрочки на предлагаемое жилье.

Для многих застройщиков, ранее ориентированных только на строительство и не имеющих опыта продаж и продвижения своих объектов на рынке, наступили не лучшие времена, нет дольщиков, никто не интересуется их объектами. Некоторые из них начали спешно создавать отделы продаж, другие, наиболее рыночно-ориентированные - привлекать опытных риэлтеров, заключив с ними договоры. Агентства недвижимости идут на контакт с застройщиками, и, несмотря на кризисную ситуацию, активно работают на рынке долевого строительства. Так, в нашем агентстве сформирован целый отдел рынка первичного жилья, который занимается не только продажами «долевок», но и оказанием высокопрофессиональных консультации по вопросам приобретения квартир с долевым участием. Так работает весь остальной мир, за этим будущее. Риэлтеры становятся консультантами, партнерами. Хотя, конечно, и в риэлтерском бизнесе, к сожалению, велика доля рисков для клиентов. Настоящий, цивилизованный рынок пока еще у нас не сформирован.

-Что можно предпринять для создания цивилизованного рынка недвижимости?

-Самым действенным способом является создание оптимальных условий для работы риэлтера, позволяющих не только развивать рынок недвижимости, и оценивать место каждого агентства на рынке, но и заботиться о клиенте, предлагая ему новые и качественные услуги. Появляется необходимость в кооперации и координации профессионалов в достижении общих целей, направленных в первую очередь, на удовлетворение потребностей клиента. Это включает в себя создание единых стандартов работы на всем рынке, усовершенствование методик менеджмента и маркетинга, оказание новых услуг, постоянное повышение профессионального уровня сотрудников агентства.

-Можно ли привести какие-то конкретные примеры того, как современные технологии ведения бизнеса внедряются агентствами недвижимости?

-Сейчас мы наблюдать, как целый ряд агентств продвигают на рынке свои брэнды, используя при этом современные методы, это хорошо, поскольку позволяет создавать здоровую конкурентную среду.

Наше агентство, в свою очередь, тоже не стоит на месте. Сотрудники агентства недвижимости «Дом» принимают участие в различных психологических, методических, обучающих семинарах. Как считают сами риэлтеры, успешно работать с клиентом возможно лишь тогда, когда ты говоришь с ним на «его» языке, четко понимаешь, что именно ему нужно. Во многом, понять психологию клиентов помогают всевозможные тренинги. Мы стараемся проводить обучающие мероприятия внутри коллектива, это помогает создать одну команду, которая работает на общие цели. Каждый год мы проводим церемонию награждения лучших агентов и экспертов нашего Агентства в ряде специальных номинаций. Признание успехов всем коллективом является дополнительным стимулом для продуктивной, качественной работы. Успешно работать нам помогает корпоративный кодекс, отражающий основные правила деятельности и поведения. Очень важно, чтобы каждый сотрудник чувствовал себя звеном единой цепи, без которого цепь разрушается, и нет единства.

-Как вы оцениваете роль и влияние профессиональных объединений на рынок недвижимости Барнаула?

-Ряд агентств уже сейчас стремятся создавать сильные команды, но все же вместе в тем, нам необходимо принимать единые профессиональные нормы и стандарты следовать им, в первую очередь, потому что это позволит сформировать цивилизованный рынок, и предлагать клиентам качественные услуги. Становится все более важным предлагать высококвалифицированный сервис, и поэтому риэлтеры или агентства недвижимости, которые думают об успешном развитии своего бизнеса, сейчас стремятся повышать качество своей работы. Происходит это не только за счет постоянного обучения агентов, получения ими новых навыков и знаний, но и за счет деятельности профессиональных объединений. Как показывает практика, работать на рынке недвижимости без коллег, партнеров, неэффективно. Поэтому практически во всех городах России уже существуют профессиональные сообщества риэлтеров, цель деятельности которых - помочь агентствам недвижимости в их стремлении улучшить качество предоставляемых услуг, а так же выработать определенные стандарты работы. Подобные стандарты, которые включают в себя перечень и состав услуг, позволяют привести весь предлагаемый сервис, что называется, к одному знаменателю, когда клиент знает, за что конкретно он платит и в чем состоит работа риэлтера, а так же позволяет сертифицировать участников рынка, что приведет к повышению общего уровня развития рынка недвижимости. Стремиться к формированию такого рода стандартов можно именно при помощи ассоциаций, гильдий, союзов, в общем, любых общественных объединений, основная задача которых создать условия, правила, в результате которых риэлтеры будут работать более комфортно, занимаясь при этом обучением персонала и разработкой новых услуг на рынке. Для того, чтобы работа проф.объединений была действительно эффективной необходимо четкое осознание ими миссии, супер-задачи, если хотите.

-Сразу после отмены государственного лицензирования риэлтерской деятельности Российская Гильдия риэлтеров предложила ввести профессиональную сертификацию для агентств недвижимости. Получила ли эта система развитие на барнаульском рынке и что она дает риэлтерам и их клиентам?

-Система добровольной сертификации, предложенная Российской Гильдией Риэлтеров, активно функционирует уже во многих регионах России.

Отмена лицензирования приводит на рынок недвижимости всех желающих, которые зачастую не имеют специального образования и основной целью которых является получение прибыли любой ценой, возможно даже не совсем честными методами. Это, несомненно, влияет на развитие рынка и влечет за собой снижение доверия покупателей. Но в то же время, отмена лицензирования – дает возможность риэлтерам стать саморегулируемой организацией и самостоятельно вырабатывать стандарты своей работы. И сейчас главное, не упустить предоставленную государством возможность для широкого объединения, через введение системы сертификации услуг.

Очевидно, что процедура получения сертификата государственного образца будет намного сложнее, чем получение в свое время лицензии. Однако тот, кто, пройдя все необходимые процедуры, все же его получит, будет более уверенно вести бизнес, так как клиент, отдаст предпочтения фирме, высокий уровень квалификации которой подтвержден государственным сертификатом. Помимо этого, фирма, получившая сертификат, должна постоянно поддерживать определенный профессиональный уровень, ниже которого опускаться просто нельзя. Во многих городах России этот процесс уже начался и идет очень успешно. Система сертификации диктует и новые правила поведения на рынке. Кроме того, в рамках системы сертификации создается такой орган, как «Управляющих совет» системы, куда будут входить представители краевых и местных властей, а так же специальная «Конфликтная комиссия», с правами третейского суда. В Барнауле систему сертификации проводит в жизнь Ассоциация риэлтеров Алтайского края, основная цель которой - создание условий доверия, как между членами ассоциации, так и между всеми участниками рынка. Выработанные единые условия дают возможность цивилизовано работать с клиентами, фирмами-застройщиками, компаниями-инвесторами, со всеми теми, кто желает получать качественные профессиональные услуги на рынке недвижимости.

Информация об агентстве
1991 год – год основания Агентства недвижимости «Дом»
1991 год – вступление в Алтайскую торгово-промышленную палату
1993 год – вступление в Российскую Гильдию Риэлтеров
1995 год – вступление в Ассоциацию риэлтеров Алтайского края
2000 год – вступление в Алтайский Союз Предпринимателей
2002 год – вступление в Алтайскую Коллегию Оценщиков

Дмитрий Богатырев
Журнал «НеБа», II квартал' 2003