01.02.10 Цены расти не будут
Наиболее реальным сценарием развития рынка жилья на этот год представляется дальнейшая стагнация цен на фоне достаточно вялого восстановления платежеспособного спроса.
Учитывая инертность рынка недвижимости, можно предположить, что даже в случае плавного улучшения общей макроэкономической ситуации в стране, цены на жилье отреагируют на подобную позитивную динамику не раньше, чем в 3 квартале следующего года.
Конечно, несколько усилить рост цен в условиях стабильного экономического подъема мог бы физический дефицит жилья. В частности, из-за кризиса в этом году было заморожено строительство более 100тыс. кв. метров жилой недвижимости, а значит, по мере восстановления потребительского спроса игроки могут столкнуться с нехваткой предложения на рынке, но вряд ли с подобным дисбалансом мы столкнемся в 2010 году.
Источник: http://www.realtai.ru
18.01.10 Первый взнос по ипотеке снизится до 10%
Наблюдательный совет АИЖК в конце декабря одобрил создание страховой «дочки» — ОАО «Страховая компания АИЖК» — и ее бизнес-план на 2010-2012 годы. Ипотечное страхование позволит увеличить сумму кредита до 90%, как было до кризиса.
АИЖК внесет в уставный капитал страховщика 1,5 млрд рублей, базовый сценарий бизнес-плана предусматривает, что число застрахованных ипотечных кредитов в 2010 году составит 12,3 тыс.
Заместитель гендиректора АИЖК Леонид Векшин рекомендован на должность президента компании, гендиректором станет Нина Смирнова, гендиректор страховщика "МРГ лайф". Первые кредиты с 10-процентным взносом, по прогнозам АИЖК, будут выданы к лету. "Страховая компания возмещает банку убыток в случае, если банк, обратив взыскание на имущество, продал его и не смог вернуть сумму кредита", - описывал идею нового бизнеса гендиректор АИЖК Александр Семеняка.
Сегодня банки предлагают кредиты только на 70% цены жилья, а ипотечное страхование позволит увеличить сумму кредита до 90%, как было до кризиса.
Источник: http://www.realtai.ru
12.01.10 Бесплатная приватизация: продлят или нет?
1 марта 2010 года в России истекает срок бесплатной приватизации жилья, а также возможность его деприватизации. Представители и законодательной, и исполнительной власти страны не раз заявляли, что переносить дату, когда для граждан окажутся отрезанными все пути получить квартиру в частную собственность, не потратив на это ни копейки, больше не будут. Но слухи, что 1 марта – срок не окончательный, не утихают. А в декабре 2009 года депутаты-единороссы Владимир Груздев и Андрей Назаров подготовили поправки в действующее законодательство, по которым бесплатная приватизация жилья в РФ продлевается на три года - до 1 марта 2013 года. Еще один вопрос, связанный с окончанием бесплатной приватизации, - это смогут ли местные чиновники в российских регионах справиться с потоком россиян, решивших в последний момент приватизировать или деприватизировать квартиру.
Источник: http://www.realtai.ru
23.12.09 Ипотеку мужа разрешено погашать материнским капиталом
Оформленный на мужа ипотечный кредит теперь можно погасить с помощью материнсокго капитала, полученного женой.
Как сообщает "Российская газета", такие изменения были внесены в правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.
«Правительство устранило главное препятствие при использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Многие семьи не могли употребить эти деньги, когда сертификат на маткапитал получила жена, а приобретение жилья было оформлено на мужа», - пишет издание. Не меньшие трудности вызывало и то обстоятельство, что отец был единоличным собственником приобретенного жилья, а жена и дети - только зарегистрированы на его жилплощади.
«Теперь эти несостыковки устранены. Причем поправка касается не только случаев, когда семья брала ипотечный кредит, но и всех остальных способов приобретения квартиры», - говорится в сообщении. Теперь Пенсионный фонд не будет требовать документ о праве собственности на жилье. Если раньше женщина могла маткапиталом погашать только кредит на квартиру, которую она купила на свое имя, то теперь это может быть жилье, приобретенное супругом.
Источник: http://www.realtai.ru
25.11.09 Ставки по ипотеке снижаются. Но дешевые кредиты не пользуются спросом.
20 ноября 2009, 11:48. Источник: Свободный курс Печатать | Размер шрифта
Осенью банки массово снижают ставки по ипотеке. Ипотека подешевела в ВТБ 24, Газпромбанке, Банке Москвы, "КИТ-финансе". В ноябре снижение ставок анонсировали и другие банки. По данным ипотечного брокера "Кредитмарт", в октябре 2009-го ставки по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья впервые с начала года упали ниже 20%. Среднерыночная ставка составила 18,68%, что на 1,5 пункта ниже, чем месяцем ранее.
До возвращения ипотечного бума еще далеко. Фото из архива редакции.
Елена Завадская,
ведущий эксперт агентства "Миэль-недвижимость":
У ипотеки стали заметны первые признаки оживления. За полгода ставка рефинансирования ЦБ с 13 упала до 9,5%. Соответственно, банки стали выдавать кредиты по более низким ставкам. Люди начали брать ипотеку, пока проценты невысоки.
Конечно, о докризисных ставках речь пока не идет. Например, в Сбербанке летом прошлого года диапазон составлял 11,75–13,75% годовых, сейчас – 14,75–15,5%. Похожая картина и по другим кредитным учреждениям.
Однако тон на ипотечном рынке сегодня задают вовсе не банки. Роль примы на себя взяло Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Маргарита Семенюк,
директор агентства недвижимости "Соседи":
Сегодня условия АИЖК даже лучше докризисных. Если полтора года назад по федеральным стандартам можно было взять кредит под 11–14% годовых, то сейчас по ряду программ процент ниже.
Действительно, по стандартам АИЖК особо настырные заемщики могут взять кредит по рублевым ипотечным программам с невиданными доселе процентными ставками 9,55–12,21% годовых. При этом агентство постоянно снижает проценты вслед за снижением ставки рефинансирования ЦБ, напоминает Валерий Сморгун, генеральный директор "Алтайской ипотечной корпорации".
Условия заманчивые, но требования и у АИЖК, и у банков по-прежнему жесткие. Так, кредит под те самые невиданные 9,55% выдают при первоначальном взносе 70%. В большинстве коммерческих банков с вас потребуют наличие не менее 30% собственных средств. Также после кризиса стали внимательнее присматриваться к месту работы заемщика, говорит Маргарита Семенюк.
Татьяна Семенова,
руководитель агентства недвижимости "А-центр":
Банки декларируют доступность ипотеки, но пока мы на себе этого не ощутили. Абсолютно лояльного отношения не вернулось – есть отказы даже по хорошим клиентам.
Но это не единственная причина столь неспешного возвращения ипотеки. Парадокс, но даже дешевые долгосрочные кредиты сегодня не востребованы.
Алексей Марей,
член правления, руководитель блока "Розничный бизнес" Альфа-банка:
У людей сузились горизонты планирования. Они понимают, что кризис кончится и надо будет жить по-новому. Но в жизни "по-новому" они не готовы так легко брать кредит на пять–семь лет, как это было полтора-два года назад. Поэтому длинные кредиты, в том числе ипотечные, серьезно упали в объемах, и о возвращении бума говорить пока не приходится.
Цифра
60 тыс. проблемных ипотечных кредитов насчитывается в России на общую сумму около 90 млрд. руб. Об этом на прошлой неделе сообщил Андрей Языков, генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Цитата
Алексей Улюкаев,
первый зампред Центрального банка РФ (о сроках возвращения динамики ипотечного кредитования к докризисному уровню):
По населению динамика отрицательная, потому что для банков существует неопределенность с точки зрения безработицы. Поэтому восстановление ипотеки можно ожидать в 2010 году. Несмотря на это, сейчас на балансах многих банков доля ипотеки большая.
Источник: http://www.altapress.ru
11.11.09 Угроза или новые возможности?
Финансовые катаклизмы случались не раз, достаточно вспомнить опыт 1998 года. Десять лет спустя кризис «ударил» по многим странам, повлияв на финансовый уровень, на сферу экономики и недвижимости. Насколько сильным стало отрицательное или положительное влияние кризиса на рынок недвижимости, можно ли рассматривать кризис не только как угрозу, но и как новые возможности? Как происходит адаптация к особым условиям «игры» на барнаульском рынке?
АН «Дом»:
- Как бы это не звучало парадоксально, но на работу нашей компании кризис повлиял позитивно. Мы начали искать пути повышения эффективности работы, предпринимать конкретные шаги, чтобы увеличить количество клиентов, достичь значительного повышения уровня их удовлетворенности. Для этого мы серьезно поменяли стиль своей работы. Мы инвестировали средства в развитие технической базы. Была внедрена новая система документооборота, в офисах установлены серверы, компьютеры, подключены современные цифровые средства связи, скоро появится новая версия нашего сайта. Теперь каждый агент имеет возможность бесплатно звонить со своего рабочего телефона на любой мобильный, по межгороду, используя компьютерную сеть нашей компании. Кстати, мы организовали и оборудовали новые рабочие места для риэлтеров и объявили дополнительный набор сотрудников.
Как складывается ситуация на рынке? Поскольку первичный рынок снизил свою активность, нового жилья на рынок не поступает, начинает проявляться дефицит предложений. Не могу сказать, что спрос увеличился, есть элементы влияния «отложенного» спроса, но реально больших денег в эту сферу, я думаю, не придет. Возможно, что небольшое вливание кредитных ресурсов через ипотеку как-то поддержит спрос, но особо надеяться, на этот фактор нельзя. Рынок всегда откликался на дефицит предложения либо стабилизацией цен, либо их повышением. Думаю, что рынок недвижимости Барнаула еще не столкнулся с реальным кризисом, и следующий, 2010 год для риэлтеров станет годом борьбы за выживание в профессии.
АН «Ключ-риэлт»:
- По статистике до 70% покупок недвижимости осуществлялось с помощью ипотечных денег, что привело, во-первых, к росту цен, а во-вторых, к увеличению оборотов рынка. С приходом кризиса банки перестали выдавать кредит, количество сделок значительно уменьшилось. Сейчас рынок понемногу восстанавливается, цены по некоторым сегментам пошли вверх. На сегодняшний день выправляется ситуация по вторичному и первичному рынку, ситуация по коммерческой недвижимости более тяжелая и, думаю, что будет еще сложнее. Та недвижимость, которую люди приобретали для извлечения прибыли - сдачи в аренду, становится таким бизнесом, который не всегда приносит доход - на данный момент падают арендные ставки, расходы на содержание недвижимости растут. В целом, я думаю, что на докризисный уровень рынок выйдет не ранее, чем через 2-3 года. Наверное, как и всем, в сложившейся экономической ситуации, нам пришлось откорректировать какие-то пункты по развитию компании, сократить количество офисов. Мы развивали одновременно несколько направлений. Все-таки, не все так плохо, потому что начинаешь искать новые ниши, новые направления, так например, сейчас мы занимаемся разработкой сайта по недвижимости.
АН «Вилль»:
- В какой-то мере кризис повлиял на рынок недвижимости положительным образом. Это объясняется достаточно просто: искусственно завышенные цены стали недосягаемы для покупателя, в прошлом году с кредитами были проблемы - все это повлекло снижение спроса, соответственно понижение стоимости жилья.
Ежегодный всплеск цен с сенября по декабрь - это стандартная ситуация. Если строить график, то сейчас образовалась, так сказать, площадка, которая продлится примерно до середины декабря. Это мое субъективное мнение. Дальше будет снова небольшое падение, конечно, не так как в этом году - порядка 30%, а примерно 5-10%.
АН «А-Центр»:
- То, что происходит в агентствах, связано, прежде всего, с падением цен на недвижимость и с отсутствием спроса, причем не только в Алтайском крае, но и во всей России. Основная масса людей на сегодняшний момент не готова активно участвовать в сделках купли-продажи. Нам удалось сохранить равновесие, благодаря широкому спектру услуг, обширной клиентской базе, постоянным клиентам, которые работают именно с нашим агентством недвижимости. Спрогнозировать ситуацию сложно, но думаю, в ближайшем будущем нас ждет стабильность. Хотелось бы работать на стабильном рынке, когда все предсказуемо и нет аврального режима, радовать своих клиентов и получать удовлетворение от своей работы.
Источник: http://www.realtai.ru
09.11.09 Стоит ли становиться дольщиком в кризис?
Перспективы рынка строящегося жилья, еще несколько месяцев назад казавшиеся достаточно хорошими, сегодня выглядят туманно. Многие потенциальные покупатели не рискуют вкладывать деньги в недостроенные квартиры, те, кто уже участвует в строительстве, опасаются того, что возведение жилых домов не будет завершено.
Несмотря на то, что многие застройщики и в столице, и в регионах предлагают своим клиентам квадратные метры по сниженным ценам, продажи в данном сегменте постепенно падают. Виной этому становятся и сокращающиеся объемы кредитования, и отсутствие у потенциальных собственников квартир денежных средств, и опасения покупателей относительно того, что застройщики не будут исполнять своих обязательств в полной мере из-за финансового кризиса.
Казалось бы, закон о долевом участии должен обеспечивать максимальную защиту покупателей строящихся квартир от недобросовестных застройщиков. Однако в условиях экономической нестабильности, он «работает» не совсем так, как изначально предполагалось. Более того, для застройщиков использование данного закона становится невыгодным. В силу этого многие из них предпочитают предлагать своим клиентам приобретение квартир по схемам, обходящим закон о долевом участии в строительстве.
Соглашаясь на такие предложения, покупатели действуют на свой страх и риск. Однако в некоторых случаях шансы застройщиков довести строительство до конца, минуя ФЗ№ 214, являются более высокими, чем у тех строительных компаний, что делают все строго по букве закона. Так происходит потому, что закон о долевом участии в строительстве лишает застройщика мобильности, столь необходимой в условиях кризиса.
Распределение средств, полученных от дольщиков, только в рамках того проекта, к которому они имеют отношение, отсутствие возможности оперативно вносить изменения в проект строительства, необходимость фиксировать стоимость квартир после того, как хотя бы одна из них будет продана — все это негативно сказывается на деятельности застройщиков. В результате строительные компании не могут ни скидку покупателям предложить для того, чтобы стимулировать спрос на недостроенное жилье, ни изменить площади квартир в меньшую сторону для того, чтобы они стали более привлекательными для потенциальных дольщиков (а именно небольшие квартиры пользуются сегодня наибольшим спросом), ни перераспределить средства внутри компании так, чтобы завершить наиболее близкие к окончанию проекты и за счет этого получить возможность продолжать строительство других домов. В таких условиях для некоторых строительных компаний может наступить ситуация, в которой возведение жилого дома будет проще не завершать, так как продолжение строительных работ будет сопряжено с колоссальными убытками. Говорить о защите интересов дольщиков тут не приходится.
С другой стороны, застройщики, работающие в обход закона о долевом участии в строительстве, сегодня оказываются в выигрышном положении как минимум потому, что они получают возможность более оперативно реагировать на изменения текущей ситуации как внутри самой строительной компании, так и на рынке. Вместе с этим риски, неизбежно связанные с покупкой квартир у таких
застройщиков, никто не отменял. Таким образом, приобретение строящегося жилья становится еще более сложным решением. Вместе с этим и говорить о том, что все поголовно застройщики в кризис не выполнят своих обязательств, нельзя.
В такой ситуации покупателю недостроенной квартиры можно посоветовать только одно — приобретать жилье на достаточно поздних этапах строительства, даже несмотря на то, что его цена, как правило, является более высокой. Это позволит минимизировать риски и повысить свои шансы все-таки получить в конечном итоге квартиру.
Кроме того, сегодня стоит особенно внимательно изучать все документы, связанные как с деятельностью строительной компании, так и с реализацией конкретного проекта и условиями продажи строящегося жилья. Разумеется, обращаться стоит только к достаточно крупным и имеющим хорошую репутацию застройщикам — это также повысит шансы покупателя на удачный исход дела.
Источник: http://digest.subscribe.ru
28.09.09 Налог на недвижимость опять "закопали"
Землевладельцы тормозят создание единого кадастра
Введение налога на недвижимость, который грозит опустошить кошельки владельцев больших земельных наделов и дорогой недвижимости, остается отдаленной перспективой. Это стало понятно после обсуждения в пятницу на прошлой неделе правительством и депутатами перспектив введения единого кадастра земли и недвижимости. Депутаты сетуют, что в торможении процесса заинтересованы крупные собственники и сами чиновники.
Налог на недвижимость позволил бы перечислять в бюджет процент от реальной рыночной стоимости земли и домов, но его невозможно ввести без учета, напомнил спикер Госдумы Борис Грызлов. Ускорить и удешевить регистрацию земли и объектов недвижимости должна Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии - Росреестр. Это ведомство в 2009 году объединило три структуры - Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию. Но, по словам Грызлова, реорганизация и стыковка баз данных займет еще три-четыре года. "Вы себе отводите три года, чтобы расставить по углам столы, - возмущался единоросс Геннадий Кулик. - Надо за год завершить всю перестройку".
Глава Росреестра Сергей Васильев пытался убедить депутатов, что все не так плохо: на кадастровом учете стоят 47 млн земельных участков. Это 77% всех наделов. Срок регистрации прав на землю повсюду занимает 10-15 дней, уверяет он, при этом четверть подразделений Росреестра уже работают по системе "одного окна".
Но депутаты Васильеву не верят. "Когда вы прекратите издеваться над народом и рассказывать сказки про систему "одного окна", к которому даже подходить страшно, - горячился Валерий Селезнев из ЛДПР. - Или очередями и взятками задушат, или в это "окно" выброситься придется". "Кругом страшенные очереди, - подтвердил коммунист Петр Свечников. - А где очереди, там и коррупция".
Вопросы коррупции при регистрации имущества волновали депутатов больше всего. В законах нет четкого перечня документов для регистрации прав собственности на недвижимость. Это позволяет регистраторам вымогать деньги у населения. "В Сочи, в Лазаревском, регистрационные органы внаглую берут взятки, ездят на дорогих машинах, понастроили огромные дома", - жаловался член комитета по строительству и земельным отношениям Владимир Таскаев. "Либо даешь взятку за регистрацию, либо ее на месяц приостанавливают, а потом выдают отказ", - объяснял коллегам Максим Рохмистров из ЛДПР. В итоге значительная часть граждан получают право собственности через суд.
Отсутствие единого кадастра лишает возможности собирать с недвижимости и земли реальные налоги, государство теряет триллионы рублей, сокрушался справедливоросс Александр Четвериков. "Зато конторки рядом с регистрационными органами хорошие деньги наживают, - напомнил г-н Ротмистров. - За услуги они просят 30-70 тыс. руб.".
Создание федеральной системы кадастрового учета тормозят лоббисты крупных землевладельцев, считает Петр Свечников. "Их устраивает нынешний расчет налога на имущество по инвентаризационной стоимости, которая не имеет ничего общего с рыночной", - говорит он.
По материалам РосБизнесКонсалтинг Недвижимость http://www.realty.rbc.ru
18.09.09 Геннадий Малков: Падение цен затормаживается
Я выделяю несколько стадий развития кризиса на рынке недвижимости.
Первая. Резкое падение спроса на все виды недвижимости. Предложение в несколько раз превышает спрос. Продавцы не могут продать по желаемой цене, а у покупателей нет финансовых возможностей.
Вторая. Продавцы вынуждены поступательно снижать цены. Покупатели ожидают дальнейшего снижения, до приближения цен к покупательским финансовым возможностям. Часть продавцов снимает свои объекты с продажи, отчаявшись получить ожидаемую цену. Даже те, кто намерен сделать покупку за "живые" деньги, не всегда могут найти желаемый вариант. Застройщики захлебываются в долгах, сворачивают новые проекты и замораживают уже начатые. Рынок предложений сужается.
Третья — именно в ней мы сейчас находимся. Власть объявляет, что кризис закончился, чем дает сигнал покупателям: "Дальше снижения цен уже не будет, пора покупать".Часть покупателей верит в это и выходит на рынок, выкладывая свои "замороженные", сохраненные , накопленные до кризиса деньги. Другая часть покупателей — это те, кто не очень верит в версию об окончании кризиса, и предполагает возможность возникновения серьезного бюджетного кризиса на государственном уровне. Они очень консервативны, не верят ни в доллар, ни в евро. А где еще можно сохранить хоть и небольшие, но кровные накопления? Конечно, в недвижимости. И они тоже идут на рынок покупать жилье. На рынке, где возник дефицит предложений, и слегка оживился спрос, наступила временная стабилизация цен. Падение цен затормаживается. Эта ситуация продлится до середины декабря.
Четвертая. Следующая стадия напрямую будет зависеть от финансовой политики властей. На мой взгляд, есть два основных варианта. Если продолжится политика сдерживания инфляции и ограничения объемов наличности в экономике, то с февраля цены на недвижимость продолжат поступательное снижение. Если экономика будет вынуждена получить вливание новых денег и рубль будет девальвирован по отношению к доллару, то цены на жилую недвижимость до весны 2010 года останутся относительно стабильными. А к лету они начнут медленно расти до того уровня цен, по которым будут выставлены квартиры, изъятые судами у ипотечных должников, и снова остановятся.
Пятая. На первичном рынке произойдет перераспределение участников. Мелкие застройщики либо обанкротятся, либо сольются с крупными. В ближайшие два года в этой сфере мы будем наблюдать конфликты застройщиков и дольщиков, судебные процессы, которые еще сильнее, чем собственно кризис, осложнят жизнь строителям. Мелкие застройщики перегруппируются на рынок строительства малоэтажного жилья, где пока нет монополии крупных компаний. Спрос на недорогое жилье начнет удовлетворяться в пригородах. Продолжится, но уже более быстрыми темпами исход городского населения в поселки, строящиеся недалеко от города. Наиболее вероятен прогресс во внедрении новых технологий в строительстве малоэтажного жилья, где будет снижаться себестоимость строительства.
Шестая. Через два-три года рынок стабилизируется, но будет существенно отличаться от нынешнего. Подобные процессы ускоренной эволюции произойдут и в риэлтерских компаниях.
По материалам www.altapress.ru
31.08.09 Объем строительства в РФ за 7 месяцев упал на 19%
Объемы строительных работ в России в июле сократились на 17,8%, а с начала года - на 19% к соответствующему периоду прошлого года, свидетельствуют данные мониторинга социально-экономического развития РФ за январь-июль, подготовленного Минэкономразвития. "По данным опросов, к основным факторам, сдерживающим деятельность строительных компаний, относятся неплатежеспособность заказчиков, высокий уровень налогов и высокая стоимость материалов и конструкций", - отмечается в докладе.
Однако в последние три месяца темпы падения объема строительных работ замедляются. В июне 2009 года снижение составило 19,6%, в мае - 21,9% к соответствующему периоду 2008 года. С исключением сезонного и календарного факторов снижение к предыдущему месяцу в июле осталось на уровне июня - 0,1%.
Между тем, объем ввода жилья в РФ в январе-июле 2009 года рос, отмечает Минэкономразвития. "За отчетный период было введено 25,7 миллиона квадратных метров общей площади жилых домов, что на 0,1 миллиона квадратных метров, или на 0,7% больше, чем за соответствующий период прошлого года", - говорится в обзоре.
Положительная динамика поддерживалась вводом объектов индивидуального жилищного строительства, которое строится за счет собственных и заемных средств населения. Прирост данного показателя в январе-июле составил 8,1%. РИА Новости.
По материалам http://www.rb.ru
18.08.09 Агентство "Дом" включено в рабочую группу по оценке земель в Алтайском крае
Распоряжением №270-р от 05.08.2009г. губернатора Алтайского края А. Б. Карлина включить Агентство недвижимости «Дом» в состав рабочей группы по рассмотрению хода выполнения работ и результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель Алтайского края.
12.08.09 Ипотека становится дороже
Кредитов все меньше, ставки все выше
В июле ставки по ипотечным кредитам в российских банках продолжали расти: по данным компании "Кредитмарт", средневзвешенные ставки выросли на 0,63 процентного пункта. При этом объем выданных за полгода ипотечных кредитов, по данным ЦБ, упал почти в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Согласно исследованию "Кредитмарт", в июле среднерыночная ставка по ипотечным продуктам с начала года выросла на 2,1 п.п., а по долларовым - на 1,3 п.п. Заметно выросла стоимость целевых кредитов под залог недвижимости. Так, если в июне ставки по рублевым ссудам колебались в районе 19,85-21,49%, то в прошлом месяце они составляли уже 20,99-22,64%. По долларовым целевым кредитам также наблюдался рост ставок: с максимальных 16,53% в июне до 16,72% в июле.
Ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке колебались в пределах 18,74-20,65% (руб.) и 14,04-16,13% (долл.). В июне же максимальные ставки по рублевым ипотечным кредитам находились в пределах 20,29%, по долларовым - 16,17%.
Единственным сегментом, который в июле показал снижение ставок, стали кредиты с плавающей ставкой. Аналитики "Кредитмарт" отмечают, что среднерыночная ставка по данной категории кредитов в рублях составила 19,75% (в июне - 20,06%), а по кредитам в долларах - 9,86% (в июне - 10,23%). Отметим, что данные "Кредитмарт" существенно отличаются от официальных показателей. Так, по информации ЦБ, на начало июля средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным займам находилась в пределах 14,6%, а по долларовым - на уровне 13,4%.
При этом, как свидетельствуют данные Банка России, за первое полугодие банки выдали физлицам рублевых кредитов на 51,7 млрд руб. и валютных на 3,5 млрд долл. Таким образом, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда объем выданных ссуд в рублях составлял 293,9 млрд плюс долларовые кредиты на 45,2 млрд руб., объем рынка выданной ипотеки снизился более чем в шесть раз.
При этом июльский показатель прироста кредитного портфеля остался примерно на уровне мая-июня: он составил 10,5 млрд руб. По словам зампреда банка "Возрождение" Александра Долгополова, говорить о существенном росте ставок в июле вряд ли приходится. "Сейчас на рынке активно себя ведут только два игрока - Сбербанк и ВТБ 24, остальные просто ждут осени, - говорит г-н Долгополов. - Поэтому не думаю, что банки меняли ставки по ипотеке. На это указывает и то, что объем кредитов остается на прежнем уровне".
По материалам РосБизнесКонсалтинг Недвижимость http://www.realty.rbc.ru
30.07.09 В России заморожено около 80% строек
Около 80% строительных объектов в РФ заморожено. Такую оценку предоставил журналистам президент Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев. По его словам, несмотря на существующие в отрасли проблемы, объем ввода жилья в I полугодии 2009г. сохранился на уровне аналогичного периода 2008г.
Глава РСС также сообщил, что за I полугодие 2009г. введено 21,6 млн кв. м жилья, (236 тыс. квартир), что всего на 0,3% меньше чем за I полугодие 2008г. В то же время объем средств, затраченных на строительно-монтажные работы, за отчетный период снизился на 20% из-за спада цен на стройматериалы и остановки нового строительства, и составил 1,5 трлн руб., подчеркнул В.Яковлев.
Президент Российского союза строителей перечислил также проблемы, возникшие в отрасли строительных материалов. Спад цементной промышленности, по его данным, составил 71%, а кирпичной промышленности - 59%. В. Яковлев подчеркнул, что в условиях кризиса государство поддерживает строительную отрасль, приобретая 25% жилья.
По оценке президента Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, объем строительства жилья в РФ в 2009г. составит 53 млн кв. м, что на 20 млн кв. м меньше, чем планировалось ранее. Он напомнил, что согласно плану, озвученному президентом РФ Дмитрием Медведевым, в 2010г. в РФ планировалось ввести 80 млн кв. м, в 2020г. - 120 млн кв. м. Однако уже сейчас в РФ наблюдаются большие сбои в заделах по будущему строительству и коррекция на 2009г.
По мнению РСС, стоимость квадратного метра по Москве составляет 122-128 тыс. руб, по России в целом - около 39-40 тыс. руб. на первичном рынке, сообщил В.Яковлев. Стоимость социального жилья, покупку которого организует государство, составляет порядка 30 тыс. руб. за кв. м. По его мнению, в дальнейшем стоимость квадратного метра может снизиться на 20-40%, однако для этого понадобится выработка единых подходов к ценообразованию, а также оптимизация большого количества накладных расходов.
По материалам РосБизнесКонсалтинг Недвижимость http://www.realty.rbc.ru
29.07.09 Будущее деревянного домостроения в России
Деревянные дома издревле считаются самыми комфортными. Сегодня востребованность в таких домах достаточно высока, так как порядка 70% населения России - городские жители, а загородный дом в понятии русского человека - это прежде всего место, где можно приятно провести время с друзьями, отдохнуть от городской суеты. И именно экологически чистое, натуральное, "дышащее" дерево дает максимальный эффект смены обстановки.
И, несмотря на сегодняшний финансовый кризис, эксперты видят большое будущее у строительства деревянных домов, так как практически все передовые технологии деревянного домостроения представлены на российском рынке загородной недвижимости. По данным Ассоциации деревянного домостроения (АДД), в 2008 году в России было введено в эксплуатацию более 72 тыс. деревянных домов. По общей площади введенных деревянных домов лидирует Московская область - среднее и дальнее Подмосковье. В настоящее время очень большой процент возводимых из дерева поселков обеспечивается полностью собственной инфраструктурой, что еще больше подогревает интерес со стороны покупателей.
В последние несколько лет на рынке загородной жилой недвижимости наблюдался высокий рост предложения коттеджных поселков экономкласса. Все дома в этом сегменте имеют свои отличительные особенности, которые влияют на их итоговую себестоимость. По данным экспертов, спрос на дома экономкласса сегодня есть, в отличие от элитного и бизнес-сегмента. Стоимость таких домов начинается от 100 тыс. долларов.
О технологиях строительства
В настоящее время в России, как и во всем мире, получили распространение три крупные системы деревянного домостроения: строительство домов из массивной древесины, панельное (из крупных и мелких панелей) и каркасное деревянное домостроение. Последние два представляют собой многослойные конструкции из дерева и утепляющих материалов (и борьба производителей идет именно за то, чтобы добиться такого сочетания слоев, при котором дом был бы максимально теплым, крепким, легким и дешевым).
По мнению экспертов компании Knight Frank, особенной популярностью сегодня пользуется комбинированное домостроение, когда, например, первый этаж строится из кирпича или монолита, а верхние этажи, где располагаются спальни, возводятся из дерева. По их мнению, именно сейчас очень благоприятное время для развития деревянного домостроения, так как цены на землю снизились, и только за последние полгода на рынок вышло более 30 поселков, где предлагается земля без подряда. Помимо зарубежных компаний, занимающихся производством материалов для деревянного домостроения, российские производители начинают очень активно осваивать этот рынок, предлагая качественные и недорогие материалы.
При использовании современных средств борьбы с насекомыми, различных средств защиты от возгорания и влаги, новых разработок лазури с нанофильтрами против посерения дерева и ультрафиолетового излучения, деревянный дом может простоять без изменений до 50 лет (особенно это касается домов из сухого клееного профилированного бруса, который практически не дает усадки и не трескается). А если рассматривать такие шедевры народного зодчества, как Кижи и т. п., которым уже более 300 лет, то можно без сомнений сказать, что деревянный дом подчас не уступает по долговечности каменному.
Наиболее новым для российского рынка, как говорит Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, является современное каркасное деревянное домостроение, которое собирается по принципу сотовой структуры и представляет собой очень жесткое и прочное сооружение. Каркас стен снаружи обшивается негорючими цементно-стружечными плитами, внутри стена заполняется утеплителем. С внутренней стороны предусмотрены пароизоляция, предотвращающая увлажнение утеплителя и деревянного каркаса испарениями изнутри дома, а также отражающая изоляция, возвращающая до 90% излучаемого тепла обратно в дом. Но все же, по словам эксперта, наибольшим спросом у потенциальных покупателей пользуется технология домостроения из массивной древесины, так как дерево - это наиболее понятный и привычный материал для российского потребителя. Панельное и каркасное деревянное домостроение у нас являются достаточно новыми, в отличие от Европы, где дома возводят по этим технологиям уже не одно столетие. Однако по цене и качеству новые технологии не уступают домостроению из массивной древесины и даже имеют перед ним определенные преимущества.
Существует еще один современный вид малоэтажного строительства, который в России пока еще не развит, - объемно-модульное домостроение. Некоторые специалисты считают, что в наших условиях это наиболее оптимальный вид строительства для создания индустрии малоэтажного жилья. Дома от одного до трех этажей изготавливаются на заводе поточным методом, причем с завода дом уходит не только полностью собранный, но и оборудованный ваннами, туалетами, встроенными кухнями. Если оценивать такое производство домов по трем основным критериям, а именно - качество, цена и скорость строительства, то, по мнению экспертов компании Knight Frank, несомненно, это наиболее эффективный способ.
Вопрос цены
Стоимость дома (помимо площади) зависит от используемых технологий строительства (брус, бревно, каркас), нюансов проекта, качества строительных материалов, пожеланий заказчика по стоимости будущей эксплуатации, энергоэффективности здания, сезона и региона проживания, степени автоматизации и безопасности.
"Строительство деревянного дома в зависимости от региона обходится в 8-15 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако если включить стоимость коммуникаций, согласования и т. д., то получится уже 16-30 тыс. руб. К стоимости дома необходимо прибавить и стоимость земли - она может быть бесплатной вдали от Москвы (прийти в сельсовет и получить решение о выделении), а может стоить и сотни тысяч рублей за сотку, как в Московской области. На один дом необходимо иметь минимум 6 соток, иначе власти не разрешат строить", - комментирует Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics.
"Материалы строительства домов можно разделить на несколько ценовых сегментов, - рассказывает Тимур Сайфутдинов. - В элитном сегменте представлена продукция прежде всего зарубежных производителей. В эту группу попадает практически весь предлагаемый ими ассортимент. К этой категории относятся также предложения отечественных производителей по рубленному вручную бревну, клееному бревну и элитному клееному брусу больших сечений (вертикально-клееный). Стоимость таких домов от производителя - свыше 1000 долл./кв. м. В бизнес-сегменте представлена в основном продукция отечественных производителей: клееный брус небольших и стандартных сечений, оцилиндрованное бревно большого диаметра и принудительной сушки, а также некоторые из предложений домов по каркасной технологии. Стоимость 1 кв. м таких домов от производителя варьируется от 600 до 1000 долл. В экономичном сегменте представлена вся остальная продукция: оцилиндрованное бревно естественной влажности, массив бруса, каркасная и панельная технология. Стоимость 1 кв. м таких домов от производителя - от 400 до 700 долл.".
По данным экспертов компании Knight Frank, стоимость строительства дома из бруса составляет в среднем 7-9 тыс. руб./кв. м, из оцилиндрованного бревна - порядка 11-12 тыс. руб.; возведение дома из сухого клееного профилированного бруса обойдется примерно в 14-17 тыс. руб./кв. м. Отделочные работы по дому стоят в среднем 7 тыс. руб./кв. м. Стоимость индивидуального проекта деревянного дома колеблется от 15 до 35 тыс. руб. (в среднем от 150-200 руб./кв. м). Если приобретать готовый деревянный дом с участком в организованном коттеджном поселке, то стоимость дома начинается от 3,5-5 млн руб. (поселок экономкласса в 70-100 км от МКАД) и может доходить до 7 млн (элитный охраняемый поселок на юго-западе Подмосковья до 15 км от МКАД).
По материалам РосБизнесКонсалтинг Недвижимость http://www.realty.rbc.ru
14.07.09 Снижение себестоимости строительства – задача номер один
Строительная отрасль является одной из ключевых в российской экономике, она тянет за собой десятки смежных отраслей, поэтому сегодня профессионалы строительного бизнеса и государство уделяют мерам по активизации строительного рынка большое значение. Однако, по мнению специалистов, пока себестоимость жилья не снизится, ждать увеличения платежеспособного спроса, который так необходим при сегодняшних экономических реалиях, не придется.
"Стабилизировать ситуацию, сложившуюся на рынке жилья и ипотеки, сможет только снижение себестоимости строительства", – заявил на VI заседании инвестиционно-строительного клуба на тему "Перестройка" заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по бюджету и налогам Александр Коган. По его мнению, достичь снижения себестоимости строительства можно путем применения новых современных технологий строительства, а также через снижение обременений застройщиков – земля, инфраструктура, которые в настоящее время составляют от 25% до 50% от стоимости квадратного метра. "Если государство будет вкладывать деньги в подготовку земельного участка, то оно сможет ввести некоторое ограничение цены. Между государством и инвестором должно подписываться соглашение о том, что если застройщик приходит на готовый участок, значит, с него сняты обременения, и он должен опустить себестоимость на 30–35% за квадратный метр жилья, которое он собирается строить на этой полностью подготовленной площадке".
С тем, что необходимо бороться с завышенной стоимостью жилья, согласилась и президент НАМИКС Елена Николаева. По ее словам, застройщик сегодня – это не только строитель жилья, но и одновременно создатель коммунальной и социальной инфраструктуры, хотя при этом он не является благополучателем по этим направлениям, так как "он не продает электроэнергию, не организует частные детские сады и школы, на него это все просто навешивается, и потом это все идет в цену квадратного метра". "Если так будет продолжаться, то ни о каком доступном жилье речи идти не может, – считает Елена Николаева. – Необходимы стандарты того минимального набора, которые вкладываются в цену квадратного метра. Я уверена, что мы придем к тому, когда инфраструктура не будет входить в цену квадратного метра, а обычные земельные участки будут подготовленными и предоставляться для жилищной застройки либо муниципальными образованиями, либо региональной или федеральной властью".
Сегодня себестоимость строительства включает в себя слишком много дополнительных необоснованно дорогих составляющих. Помимо стоимости самих строительных материалов, которые, хотя и скорректировались до Нового года, сейчас опять растут в цене, это и, как уже говорилось выше, обременения, связанные с получением разрешения на строительство, подготовкой коммунальной и социальной инфраструктуры, подключением к сетям, да и запредельная стоимость самого земельного участка, особенно в Московском регионе. Если обратить внимание на вышеперечисленные факторы, которые делают в итоге цену квадратного метра "заоблачной", то все эти проблемы стояли остро еще задолго до наступления кризиса. И раньше, несмотря на понимание нереальности цены, никаких активных действий по ее снижению не предпринималось. Сегодня ситуация на рынке накалилась, и кризис вытащил наружу то, на что долгие годы пытались не обращать внимания ни власти, ни бизнес-сообщество. Сейчас, чтобы вывести строительную отрасль из кризиса, бизнес-сообщество и государство должны услышать друг друга и совместно решать накопившиеся проблемы, иначе поднимать строительную отрасль на ноги придется десятилетиями.
По материалам РосБизнесКонсалтинг Недвижимость http://www.realty.rbc.ru
15.06.09 Россияне считают, что кредиты можно не возвращать
Доля россиян, не считающих преступлением невозврат кредита банку, за год выросла на треть — теперь так думает каждый пятый.
Доля россиян, не считающих преступлением невозврат банковского кредита, за год выросла на треть - с 15% до 20%, зафиксировал майский опрос Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).
Данные опроса, проводившегося в 42 регионах страны, свидетельствуют, что более половины (55%) россиян считают, что если у человека снизились доходы и он не может вернуть кредит, то банки не должны требовать возврата долга, в том числе и через суд.
Исследование НАФИ отражает низкую правовую и финансовую культуру населения: многие живут будто бы одним днем, пренебрежительно относятся к кредитной истории, не понимая, как несвоевременный возврат кредита может повлиять на их будущую жизнь, заявила представитель Сбербанка Ирина Кибина. Об этом пишут "Ведомости".
По материалам http://sob.ru
11.06.09 Ипотека закрывается
АИЖК ожидает, что ее объем сократится в 5 раз.
Вчера глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка предрек значительное падение ипотечного рынка. В этом году объем выданных в России ипотечных кредитов сократится примерно в 4-5 раз по сравнению с прошлым годом, цитирует его РИА Новости. Cвязано это с сокращением ипотечных программ большинства банков.
По статистике Банка России, за первый квартал 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года объем выданных ипотечных кредитов снизился более чем в 6 раз: с 150,7 млрд до 24,4 млрд руб. Объем рублевых кредитов сократился более чем в 5 раз, а валютных - в 14 раз. ЦБ также сообщает о значительном росте просрочки по ипотеке. С начала года по 1 мая просроченная задолженность по ипотеке в российских банках выросла до 1,8% и составила 18,8 млрд руб. от общего объема задолженности по ипотечным жилищным кредитам (1,028 трлн руб.).
При этом у первых пяти банков - лидеров по объему активов - просрочка по кредитам выросла на 61%. Рост просрочки в совокупности со снижением спроса на ипотечные кредиты, проблемами с привлечением долгосрочных пассивов и несовершенством инструментов рефинансирования заставили почти все банки просто "закрыть" ипотеку. "Подавляющее большинство банков свернуло свои программы, - признает первый зампредправления Москоммерцбанка Людмила Лебедева. - Сейчас на рынке в минимальных объемах присутствуют лишь банки-агенты АИЖК и ВТБ 24".
По словам г-жи Лебедевой, каких-либо изменений не произойдет до качественных улучшений рефинансирования со стороны АИЖК или иных государственных программ по поддержке ипотечного кредитования. "То, что доступно сегодня, - минимальная поддержка", - уверена Людмила Лебедева. "Банкам необходимы более эффективные механизмы рефинансирования ипотечных кредитов, целевые кредиты на выдачу ипотеки", - полагает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.
Напомним, что гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования Андрей Языков ранее заявлял, что правительство работает над улучшением ликвидности ипотеки. "Улучшить ликвидность правительство намерено за счет Фонда национального благосостояния, увеличения уставного капитала АРИЖК еще на 20 млрд руб. и предоставления дополнительного кредитования в размере 40 млрд руб. по льготной ставке", - уточнил г-н Языков. По его словам, меры поддержки ипотеки будут разработаны ко второму полугодию 2009 года. (см. РБК daily от 15.05.09).
Но для поддержи ипотечного кредитования нужно помогать не только банкам, но и заемщикам, например снижать ставку по ипотечным кредитам. По этому поводу Андрей Языков также заявил, что правительство намерено снизить ставку по ипотечным кредитам до 15%. Но банкиры считают, что этого может оказаться недостаточно. "Не думаю, что ставка 15% побудит брать ипотечный кредит, - признает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый. - А вот 12-13% вполне позволят заемщикам обслуживать обязательства".
НАТАЛЬЯ СТАРОСТИНА, СЕРГЕЙ ЛАВРЕНТЬЕВ
По материалам РБК daily
29.05.09 Названы три условия доступности
Намерение властей эффективно использовать пустующие земли под малоэтажное строительство придаст нацпроекту «Доступное жилье» качественно иную форму, говорят эксперты. Одна из главных проблем - вероятный новый передел рынка недвижимости.
Кризис вынуждает всех участников рынка так или иначе корректировать планы и программы и нацпроект «Доступное жилье» - не исключение. Помимо неблагоприятной конъюктуры, одна из глобальных проблем заключается в обширности территорий страны. Все населенные пункты занимают не более 1% территории России, что составляет примерно 19 млн гектаров. Даже в Московской области, самом густонаселенном и застроенном регионе, под застройкой находится всего 4,3% территории. Гигантский «кусок» всего земельного «пирога» принадлежит федеральным структурам. Самые крупные землевладельцы - министерства обороны и сельского хозяйства, РЖД и церковь. Площади им выделялись еще в советское время под определенные цели или «просто так», ради того, чтобы они за кем-то числились. В 95% случаев эти земли вообще никак не используются.
«Вопрос, который у нас, к сожалению, не работает, - это вопрос изъятия земли в случае ее нецелевого использования в течение определенного времени - и аграрной земли, и, может быть, даже других видов земель, не только сельхозназначения», - сказал президент России Дмитрий Медведев на встрече с представителями ЛДПР, дав, по сути, старт новому направлению нацпроекта.
В последний раз Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости опубликовало свои данные в 2005 году. Из них следует, что в тот год было выявлено 9935 нарушений земельного законодательства, связанных с неиспользованием земельных участков физическими и юридическими лицами. Но, оформлено только 444 протокола по нарушениям. Случаев изъятия земельных участков у собственников зарегистрировано не было ни одного.
«Сам факт того, что нет данных за последние 4 года говорит о том, что с учетом и контролем за землями у нас хуже, чем плохо, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «Агентства информационных технологий» Антон Трегубов. – Больше всего вопросов возникает к властям на местах, которые не заинтересованы в прозрачности распределения земельных участков, в том числе, под застройку».
На сегодняшний день в стране нет правил рационального использования земель, нет ясности, что такое «грубое нарушение правил землепользования», нет внятного механизма определения категорий земель и их стоимости. Логично, что раз законодательство далеко от совершенства, то в массовом порядке идет спекулятивная скупка земельных участков тысячами гектаров, в том числе тех, что находятся в долевой собственности у бывших членов колхозов. Известно, что паи скупались за бесценок, нередко и обманным путем, когда их владельцы и не догадывались, что их лишили собственности.
Стоит отметить, что «просто так» поднимать один из самых запущенных вопросов власти страны не стали бы, не имея ввиду возможность развернуть на пустующих и бесхозных площадях жилое строительство, в том числе, малоэтажное.
Премьер-министр РФ Владимир Путин уже презентовал проект «одноэтажной России», согласно которому на 1 млн га, находящихся в ведении Фонда содействия развитию жилищного строительства, тысячи земельных участков могут быть выделены под жилье эконом-класса.
Напомним, что для решения жилищного вопроса в СССР и России традиционно строились многоэтажные дома, которые дешевле индивидуальной застройки. По всей видимости, доктрина доступного жилья будет пересмотрена, а во главу угла встанет «малоэтажка».
«Масштабы необходимых объемов огромные, но это не должно быть аргументом «против», а, наоборот, стимулировать выполнение нацпроекта, - говорит ВЗГЛЯДу директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Помимо земельного вопроса, существует проблема создания инфраструктуры, в том числе, дорог. Есть и большая опасность того, что бюджетные деньги под большую программу будут просто разворовываться, о чем недавно говорил президент страны».
В целом, картина предстоящей задачи – обеспечить граждан доступным жильем – выглядит таким образом. Население России составляет 142 млн человек и, по прогнозам специалистов, к 2025 году увеличится примерно до 145 млн.
Согласно оценкам Минрегиона РФ, жилищный фонд страны насчитывает 2,93 млрд квадратных метров общей площади, или порядка 19 млн единиц жилых, в том числе многоквартирных, домов. При этом более половины всего жилья было возведено до 1970 года, т. е. потребует перестройки, замены или реконструкции в течение ближайших 10–15 лет. Около 6% жилых домов имеют на настоящий момент износ более 65% и подлежат немедленному капитальному ремонту.
Газета ВЗГЛЯД рассчитала, что с учетом роста населения к 2025 году должно быть построено не менее 12,35 млн единиц жилых домов, что составляет 65% всего жилья по состоянию на сегодняшний день.
Объем работ в строительстве в январе-апреле 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года снизился на 18,4%. Таковы официальные данные Росстата. В Ассоциации строителей России ( АСР ) считают, что до 80% строительных компаний страны обанкротится до конца года. По расчетам Центра макроэкономического анализа и прогнозирования ( ЦМАКП ), падение темпов строительства на 1% замедляет промышленный рост на 0,19%. Двукратный спад приведет к 10%-ному падению.
Другой, не менее актуальный, вопрос – финансовый. В 2009 году объем кредитов, выданных банками девелоперам, сократился примерно в 5 раз. Только один из крупнейших игроков - Сбербанк - за неполное полугодие 2009 года выдал всего пять кредитов, в основном на строительство торговой недвижимости. В докризисные годы количество выдаваемых застройщикам кредитов доходило до ста.
Единственное, что кредитуется сегодня банками – это проекты высокой степени готовности и региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Средняя ставка для девелоперов составляет порядка 25-30% годовых, что делает нерентабельным возведение любого строительного объекта.
Напомним, что кризис повлек за собой ряд судебных разбирательств между банками и застройщиками. Суммарная задолженность строительных и девелоперских компаний исчисляется десятками миллиардов рублей, что делает невозможным завершить начатые жилищные проекты, не говоря уже о новых. Пока строители судятся с банкирами, стройка стоит.
Рост числа взаимных судебных исков порождает рост числа слухов о переделе рынка недвижимости. Как говорят экономисты, науке не известны случаи, когда с приходом нового собственника падали бы отпускные цены на производимую компанией продукцию. Скорее, речь может идти об обратной закономерности.
Неблагоприятная конъюнктура должна заставить пересмотреть планы нацпроекта «Доступное жилье», считают многие из опрошенных газетой ВЗГЛЯД экспертов рынка. Но, официально задача остается прежней - к 2010 году планируется увеличить объём ввода нового жилья до 80 млн. квадратных метров. Руководитель Российского союза строителей Виктор Забелин считает, что строить такими темпами возможностей сегодня нет.
В этой связи любопытен новый тренд рынка – переориентация некоторых крупных строительных компаний-владельцев больших земельных наделов на их освоение по прямому назначению. «Действительно, ряд фирм отказалась от строек в пользу сельского хозяйства только ради того, чтобы не потерять свои угодья, - говорит ВЗГЛЯДу Антон Трегубов. – Этого требует и законодательство, которое гласит, что в течение трех лет с момента покупки земли должны быть использованы в соответствии со своим назначением, иначе возможен их возврат прежним владельцам».
«Индикаторы рынка недвижимости» утверждают, что под освоение сельхозземель можно получить дешевые кредиты в Россельхозбанке, так что не исключено, что в конце кризиса многие девелоперы переквалифицируются в земледельцев и животноводов.
Третья составляющая жилья и жизнеспособности строительных компаний – рынок сбыта. С ним сейчас хуже всего. Сделок купли-продажи стало меньше в разы, что объясняется падением реальных доходов граждан и сохраняющейся угрозой безработицы. В сегодняшней ситуации роль главного покупателя выполняет государство в лице различных министерств, ведомств и территориальных образований. Одно Минобороны РФ до конца 2010 года намерено построить или купить около 50 тыс. квартир для военнослужащих. Впрочем, господдержка имеет сейчас только одну продуктивную форму - возможность предоставить крупный заказ на строительство.
Что касается рядовых покупателей, то чтобы вернуть их на рынок жилья, необходимо предоставить им доступные кредитные ресурсы. Банки к дешевой ипотеке пока не готовы.
Более того, эксперты считают, что она станет доступной только после восстановления строительного рынка и, соответственно, после нового подъема цен на жилье. Сейчас рынок предлагает и дорогие кредиты, и такие же недоступные квадратные метры, что само по себе является парадоксом.
В связи с этим, коренная реорганизация учета и использования российских земель и переориентация массового строительства на малоэтажное может стать тем проводником, который разрешит, наконец, многострадальный квартирный вопрос. Эффективные собственники земель получат право на застройку или уйдут в сельское хозяйство, банки смогут выдавать кредиты под программу государства, а граждане страны получат дешевые квадратные метры.
По материалам http://realty.vz.ru
25.05.09 Объем строительства в России резко сократился
По данным Росстата, объем строительства в России за январь-апрель 2009 года сократился на 18,4% по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом и составил 924,5 млрд. рублей.
Апрельский объем строительства составил лишь 83,7% от уровня апреля 2008 года, однако повысился на 12,7% по сравнению с мартом 2009 года.
Всего в январе-апреле 2009 года организациями всех форм собственности построено 149,1 тыс. новых квартир, передает "Прайм-ТАСС".
По материалам "Собственник" http://www.sob.ru
12.05.09 Стоит ли бояться единого налога на недвижимость
На прошедшей неделе вновь поднялась волна интереса к единому налогу на недвижимость. Премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что к следующему году должны быть созданы условия для введения данного налога, что должно облегчить налоговое бремя отдельных групп налогоплательщиков. Каковы налоги на недвижимость в Европе и какие предпосылки нужны для введения нового налога в России, разбирался «Собственник».
Картина первая: богатые заплачут…
О введении единого налога на недвижимость впервые заговорили в 2000 году и с тех пор возобновляли эти разговоры неоднократно. Однако дальше слов власти в этом деле пока не продвинулись, сроки введения поправок в налоговый кодекс все время отодвигаются. На сей раз Владимир Путин уточнил, что налоговые ставки повышены не будут, новый налог заменит собой уже существующие два – на землю и имущество. Кроме того, заявил премьер, единый налог будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости недвижимости, что позволит взимать в местные бюджеты гораздо больше денег с владельцев дорогих квартир, особняков и крупных земельных участков. Для малообеспеченных людей правительство предусмотрит налоговые льготы.
Еще год назад, весной 2008-го, сообщалось, что Министерство финансов уже готовит проект поправок в Налоговый кодекс РФ, и данный документ должен быть внесен на рассмотрение в Госдуму в 2010 году. Судя по всему, после публичных заявлений премьер-министра дело должно как минимум ускориться. Вот только за счет чего?
Картина вторая: закон и порядок
Сегодня граждане и организации платят налоги на землю и имущество по отдельности. Как рассказала старший юрист юридической компании «Мегаполис-Лигал» Илона Томаева, плательщиками земельного налога являются организации и физические лица – собственники или законные владельцы земли (за исключением владения землей на праве аренды или безвозмездного срочного пользования).
Земельный налог исчисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (при этом сведения о кадастровой стоимости земли предоставляются налогоплательщику бесплатно в органах кадастрового учета, подчеркивает юрист). Предельные размеры налоговых ставок определены Налоговым кодексом и составляют 0,3% (для земель сельхозназначения, земель, занятых жилищным фондом и др.) и 1,5% (прочие земельные участки), т. е. муниципальные образования (к примеру, Москва и Санкт-Петербург) не вправе устанавливать более высокие ставки. Земельный налог уплачивается по итогам года, законом муниципального образования или законом Москвы/Санкт-Петербурга может быть предусмотрена уплата авансовых платежей по земельному налогу. Организации и индивидуальные предприниматели самостоятельно исчисляют налог на землю, за физических лиц это делает налоговый орган. Для организаций важно, что недвижимость должна быть учтена на балансе организации в качестве объекта основных средств, только в этом случае она признается объектом налогообложения.
Налог на имущество исчисляется в процентах от среднегодовой стоимости имущества. Предельный размер налоговой ставки, установленной Налоговым кодексом, – 2,2%. Физические лица – собственники жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений и сооружений уплачивают налог на имущество физических лиц, который относится к местным налогам. Ставки налога устанавливаются органами местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости (так называемая стоимость БТИ) объектов недвижимости, но в пределах, установленных законом (от 0,1 до 2%). Налоговый орган самостоятельно исчисляет налог и направляет физическому лицу – налогоплательщику платежное извещение об уплате налога (не позднее 1 августа).
Также, согласно закону «О налогах на имущество физических лиц», налог на имущество должен быть уплачен равными долями в два срока – не позднее 15 сентября и 15 ноября.
Картина третья: совсем не дикий Запад
Интересно посмотреть, как исчисляется налог на недвижимость в Европе. По данным, предоставленным международной юридической компанией Salans, в Италии налог на недвижимость (относящийся к муниципальным налогам) взимается в отношении зданий, промышленной и сельскохозяйственной земли. Налоговая база определяется органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества, на основании потенциального дохода, который может принести данное недвижимое имущество. Определенная таким образом база умножается на коэффициент, установленный в зависимости от цели использования недвижимого имущества (например, коэффициент 100 применяется к жилым помещениям, 50 – к коммерческой недвижимости). Ставка налога колеблется от 0,4% до 0,7%, в зависимости от места нахождения муниципалитета, на территории которого находится недвижимое имущество. Следует подчеркнуть, что налог на недвижимость не учитывается в составе расходов при расчете подоходного налога для физических лиц.
В Германии собственники также облагаются муниципальным налогом на недвижимость, вне зависимости от того, используется ли данная недвижимость в коммерческих или в бытовых целях. Ставка, установленная на уровне федерального законодательства, составляет 0,35% от стоимости недвижимого имущества, рассчитанной для целей налогообложения. Сумма налога, определенная путем умножения ставки на стоимость недвижимого имущества, подлежит дальнейшей корректировке путем умножения на специальный коэффициент, установленный органами местного самоуправления, который может варьироваться от 280% до 810%. В связи с этим эффективная ставка налога составляет от 0,98% до 2,84% от стоимости недвижимого имущества. В отличие от Италии, налог на недвижимость в Германии может приниматься к вычету для целей подоходного налогообложения физических лиц, но только в том случае, если недвижимое имущество используется для осуществления предпринимательской деятельности.
В Чехии для владельцев квартир и нежилых помещений налогооблагаемой базой является площадь, которая умножается на коэффициент 1,2. Стандартные ставки в 2008 году варьировались от 1 кроны за 1 кв. м (для жилых помещений) до 10 крон за 1 кв. м (для помещений, используемых при осуществлении предпринимательской деятельности). Указанные ставки, так же как в Италии и Германии, подлежат корректировке (умножению) на специальные коэффициенты, которые варьируются от 0,3 до 4,5 (в зависимости от размера муниципального образования, в котором находится недвижимое имущество). В дополнение к этому с 1 января 2008 года органы местного самоуправления получили право устанавливать повышающие коэффициенты от 2 до 5.
Картина четвертая: смутные сомнения
В России налог на землю уплачивается согласно кадастровой стоимости участков, а на имущество – согласно оценке БТИ. И с тем, и с другим во всех регионах проблемы. Они активно обсуждались на Земельном конгрессе еще осенью прошлого года. Ныне в Роснедвижимости (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости при МЭРТ) уже ведется разработка единого информационного пространства, способного в будущем создать базу всех объектов и вести их мониторинг. С введением этого инструмента должна уйти в небытие пресловутая оценка БТИ, далекая от реальных рыночных цен на недвижимые объекты. Кстати, на сайте Роснедвижимости можно в режиме онлайн проверить статус любого заявления о кадастровом учете. Кроме того, специалисты агентства отвечают на вопросы о работе БТИ.
Работа, безусловно, ведется, вот только есть ощущение, что оцифровать все архивы БТИ, привести их в единую базу, да еще и создать механизм рыночной оценки недвижимости (даже массовой и заочной оценки, к примеру, ориентирующейся только на площадь) к 2010 году никак не удастся. По мнению начальника управления оценки Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Ольги Нестеровой, местный налог на недвижимость можно будет вводить не ранее 2014 года. Удастся правительству реализовать смелый замысел или нет, как говорится, покажет время.
По материалам "Собственник" http://www.sob.ru
05.05.09 ЖКХ упорно дорожает
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в России за январь-апрель 2009 года выросли на 17,2%, сообщила Федеральная служба государственной статистики (Росстат) во вторник.
В апреле повышение тарифов на услуги ЖКХ составило 0,2%.
Среди наблюдаемых видов жилищно-коммунальных услуг в апреле существенно увеличились тарифы на газоснабжение - на 4,1%.
Рост тарифов на услуги ЖКХ продолжает существенно опережать инфляцию (за январь-апрель он в 2,8 раза превысил показатель инфляции, составивший за 4 месяца 6,2%).
В январе-апреле 2008 года тарифы на услуги ЖКХ повысились на 14,0% при инфляции в 6,3%.
По материалам http://www.vz.ru
30.04.09 Ипотека: недоступная доступность
Эксперты банковского кредитования рапортуют о прекращении роста ставок по ипотеке. Сегодня - 15,5-19,8% годовых. Как ни странно, но еще находятся желающие брать в долг и по таким расценкам. Эксперты считают, что ставки не могут быть выше 10-12%.
Среднерыночная ставка по рублевым ипотечным продуктам в апреле увеличилась на 0,05%, составив 19,79% годовых в рублях. Ставки в долларах США не изменились вообще, в среднем они оцениваются сегодня в 15,48%. Максимальное соотношение показателя кредит-залог по всем рассматриваемым программам составляет 80%, кроме кредитов под залог имеющегося объекта недвижимости, где данное соотношение составляет 70%. Максимальный срок кредита по программам кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 50 лет, по целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости 30 лет, по кредиту на покупку дома с земельным участком 30 лет.
Эти данные приводятся в аналитическом докладе «Кредитмарт Индекс. Ипотека», а все индексы рассчитываются на основе анализа предложений 25 банков, являющихся крупнейшими игроками на рынке ипотечного кредитования России.
На прошедшем во вторник заседании правительственной комиссии по повышению устойчивости российской экономики глава минрегионразвития Виктор Басаргин заявил, что «ипотечное кредитование является главной составляющей реализации комплексного плана по повышению уровня комфортности жилья».
На поддержку заемщиков, взявших ипотечные жилищные кредиты и оказавшихся в трудной финансовой ситуации в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) правительство направило 30 млрд рублей, напомнил министр. Выделенные средства позволят реструктурировать кредиты 100 тыс. заемщиков.
По словам Виктора Басаргина, для стимулирования спроса на жилье необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, в том числе за счет снижения процентных ставок. АИЖК произведет рефинансирование по ставке не выше 15% годовых преимущественно на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости. На эти цели планируется потратить 78 млрд рублей из федерального бюджета.
Накануне первый заместитель мэра города Юрий Росляк заявил в эфире телеканала ТВ-Центр, что ставки по ипотеке в Москве расти не будут. По его словам, «ипотека - это гарантированный способ строительства жилья, а оно должно быть доступным». «В Москве ставка по ипотеке составляет 11,7% и расти не будет», - заявил первый заместитель мэра». Впрочем, как именно и, тем более, когда наступит такое положение дел в одной отдельно взятой Москве, чиновник не сообщил.
Напомним, что недавно премьер-министр Владимир Путин заявил, что в России в 2009 году за счет федерального и регионального бюджетов, средств фонда ЖКХ и АИЖК на стимулирование строительства и других жилищных программ будет израсходовано 440 млрд рублей. Эти деньги эквивалентны стоимости одной трети всего жилищного рынка страны.
В среду Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) сообщило, что стандарты реструктуризации ипотечных кредитов будут переписаны. Новшества в первую очередь затронут дольщиков. Если раньше они не могли воспользоваться помощью в погашении кредита, то теперь она распространится и на них. Правда, это касается не всех семей, а только не имеющих другого жилья.
Кроме того, при первоначальной разработке стандартов власти не учли интересы покупателей комнат в коммуналках. Гендиректор АРИЖК Андрей Языков утверждает, что агентство «готово открыть доступ к госпомощи владельцам долей в коммунальных квартирах».
Один из пунктов стандартов к обратившимся за помощью ипотечным заемщикам предусматривает, чтобы на момент потери работы или снижения дохода человек не имел долгов. Но даже по нормативам Центробанка задержка платежа до 90 дней не считается просрочкой. АРИЖК готово подстроиться под требования ЦБ.
По действующим сейчас правилам заемщик вправе рассчитывать на реструктуризацию кредита, если после выплаты ежемесячного взноса по ипотеке, коммунальных услуг и других обязательных платежей у него остается меньше двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Сегодня прожиточный минимум на человека составляет 4630 рублей. Теперь АРИЖК намерен смягчить это требование, оставив семье заемщика три прожиточных минимума на каждого члена семьи.
Другое нововведение готовит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно намерено предоставлять банкам, отобранным на конкурсной основе, целевые займы на строительство жилья экономкласса и развитие ипотеки. Об этом сообщила газета «Коммерсантъ» со ссылкой на информацию с заседания правительственной комиссии по вопросам жилого строительства под руководством первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова.
Кроме того, на средства АИЖК предполагается строить новое жилье - на землях, выставляющихся на аукцион Фонда содействия развитию жилищного строительства. Как сообщается, Фонд готов выставить на аукционы участки земли, позволяющие «ввести дополнительно от 5 до 6 миллионов квадратных метров жилья».
Напомним, что сегодня ежемесячный платеж по ипотечному кредиту превышает ежемесячный заработок среднего россиянина в 3-4 раза. При докризисных ставках кредита в 11-14% эта разница составляла 1,5-2 раза. Возвращение в «докризисные времена» поможет ипотечному рынку. Но это – в теории.
Согласно данным ЦБ, на практике объем ежегодного рефинансирования АИЖК не превышал 100 млрд рублей, тогда как общий объем ипотечного кредитования в целом по стране оценивался в 1,5 трлн рублей. То есть, основной объем кредитования приходился не на АИЖК, а на банки.
«На сегодняшний день нет информации о том, что правительство собирается помогать банкам для развития их программ жилищного кредитования, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер компании PTR-М Алексей Угольников. – Простое возвращение объемов кредитования не будет достаточным для реанимации ипотеки, а появление 8%-ной ставки вряд ли стоит ожидать в скором времени».
Есть еще одна проблема – фактический отказ банков кредитовать жилье, во всяком случае, без первоначального взноса. На него среднестатистический россиянин должен потратить 5 годовых зарплат, откладывая их целиком. Как это не покажется парадоксальным, то главным стимулом для банков снизить проценты и снять заградительные условия выдачи ипотеки может быть не новые стандарты АИЖК, а рост стоимости жилья. Во всяком случае, для любого банкира рост недвижимости означает определенную стабильность в противовес сегодняшнему «болоту».
По материалам http://www.vz.ru
15.04.09 Ипотека умерла
По данным ЦБ, ипотека в России фактически перестала существовать. В феврале банки выдали всего 78 валютных ипотечных кредитов на сумму 317 млн рублей. Рост просроченной задолженности вынуждает банки увеличивать ипотечные ставки и устанавливать множество заградительных условий и требований. Поэтому эксперты стали говорить о том, что внедряемый у нас до кризиса «американский» вариант ипотеки не работает – необходимо искать другие способы развития жилищного рынка.
Статистика Центрального банка свидетельствует: в феврале было предоставлено только 78 валютных ипотечных кредитов на сумму 317 млн рублей в рублевом эквиваленте против 152 кредитов на 695 млн рублей в январе.
Для сравнения, в прошлом году в среднем за месяц выдавалось 1 140 кредитов в валюте на сумму 7,8 млрд рублей. При этом ставки по валютным кредитам в результате опережающего роста сравнялись с рублевыми – 14,5%.
«Гражданам надо помогать, и не уповать на один инструмент, который уже доказал свою неэффективность»
Падение показателей ипотеки коснулось всех сегментов, и средний объем одного валютного кредита в рублевом выражении оказался также меньше прошлогоднего на 20%: 4,4 млн рублей против 5,5 млн рублей в 2008 году. Если считать в долларах, то средняя сумма кредита снизилась на 37% – с 209 тыс. долларов до 131 тысячи, что согласуется с текущей динамикой цен на недвижимость.
В феврале продолжился рост просроченной задолженности по рублевым кредитам – на 12,4%. За два первых месяца текущего года ее рост составил 20%. В целом за 2008 год объем просроченной задолженности физлиц по жилищным ипотечным кредитам, предоставленным кредитными организациями, и приобретенным правам требования по ним увеличился более чем в 15 раз.
Несмотря на общий фон кризиса, заградительные условия выдачи ипотечных кредитов и резкое снижение спроса на них, банки продолжают увеличивать ставки: с декабрьских 12,9% она достигла к февралю 14,5%. Еще стремительнее ипотека дорожает в валюте – с 10,8% в 2008 году до 14,5% в феврале.
В аналитическом отчете компании «Кредитмарт» говорится, что увеличение процентных ставок «связано с сохранением тенденции ослабления рубля по отношению к доллару». Однако, по их расчетам, уже в марте – апреле рост ставок может значительно замедлиться или полностью остановиться в связи с существующей очень высокой переоценкой ставок на кредиты и «невозможностью для заемщиков позволить себе ипотечный продукт».
Ключевые слова: недвижимость
«На сегодняшний день мы имеем полную и внятную картину того, как делать не надо, – говорит ВЗГЛЯДу эксперт компании «Развитие-ПроектИнвест» Антон Заваров. – Скопированная под кальку «американская модель» показала свою неэффективность, будучи невостребованной и в благоприятные времена. Не следует сегодня держаться за нее, а думать, как перестроить всю систему гарантий и кредитования на доступном для граждан уровне. Как вариант, можно пробовать внедрение системы стройсберкасс».
Недавно помощник президента Аркадий Дворкович говорил о «возможной дополнительной поддержке ипотечного кредитования через выделение средств АИЖК и системообразующим банкам, имея в виду те 2–3 банка, на которые приходится около 2/3 выданных, в том числе Сбербанк и ВТБ 24. Однако антикризисный бюджет на текущий год не предусмотрел какой-либо помощи ипотеке вообще – ни банкам, ни Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Если принять во внимание тот факт, что мировой финансово-экономический кризис начался с обрушения института ипотеки на ее исторической родине – в США, то возникает резонный вопрос – а как «там, у них». По данным компании RealtyTrac, только в феврале более 290 тыс. объектов в США получили по меньшей мере одно уведомление о предстоящем изъятии за долги по ипотеке. Это на 30% больше, чем годом ранее.
«Вашингтон первым понял, что необходимо любыми средствами поддержать простого налогоплательщика, вернуть рынку спрос, сделать более привлекательным любое кредитование, – заявил ВЗГЛЯДу эксперт компании TRG Алексей Побержицкий. – Центральный банк США переключился на активные операции на рынке госдолга как на главный инструмент денежно-кредитной политики, способный снабдить ликвидностью банковскую систему и стимулировать кредитование».
В результате средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам сроком на 30 лет в США продолжает снижаться и сейчас составляет 4,61% годовых.
«Страны с менее развитой сетью соцобеспечения, как США, вынуждены будут залезть в дефицит глубже, чем страны в развитым вэлфером, вроде Германии, – добавил Побержицкий. – Страны, пенсионная система которых вращается вокруг акций и облигаций, как в США, стремятся к скорейшему росту рынков в отличие от экономик, где рынки играют менее важную роль в соцобеспечении, поскольку пенсии выплачиваются за счет доходов и налогов трудоспособного населения, – как, опять же, в Германии».
Что касается России, то главная опасность и беда – это низкий уровень доходов граждан. Аналитики еще до кризиса предостерегали – доходы бедных и богатых в Москве отличаются в 50 раз, в среднем по стране – в 15. По принятым в мире нормам разница уже в 7–10 раз свидетельствует о том, что страна стоит на пороге социальной нестабильности. «Ипотека – это всего лишь часть экономики, причем не самая большая, – говорит ВЗГЛЯДу профессор Российского торгово-промышленного университета Григорий Кудрявцев. – Система жилищных кредитов показательна потому, что у нас чрезвычайно остро стоит пресловутый «квартирный вопрос». Решить его – долг и обязанность государства. Гражданам надо помогать, и не уповать на один инструмент, который уже доказал свою неэффективность».
Заметим, что в той же Германии, где с послевоенных времен успешно работает система строительных сберегательных касс, ставки не превышают 2,5–3% годовых. «США и Германия – две страны – две разные системы, но они смогли добиться эффективности кредитных механизмов с учетом особенностей и менталитета граждан, и финансового устройства, – говорит Алексей Побержицкий. – Объединяет эти два различных подхода на пути к доступности жилья одно – желание делать, а не искать оправдания».
http://vz.ru
06.03.09 Насколько выгодно покупать жилье сегодня
Кризис заставил девелоперов считаться с мнением покупателей квартир. «Голосование» кошельками оказалось не в пользу застройщиков - столичный метр приближается к «отметке доступности». Насколько выгодно купить квартиру сегодня – экспертиза газеты.
Рассмотрим аргументы «за» и «против», исключив эмоции владельцев жилья, которые теряют на падении цен, равно как и тех, кто только собирается купить и ждет взрыва «пузыря» как «маны небесной».
«Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик консалтинговой компании «ЮНИ-БрокерСервис» Игорь Скворцов. – Собственно, вариантов немного – открыть депозит, купить золото, акции, бумаги ПИФов или приобрести недвижимость». «Сегодня никто не будет покупать «бумажные ценности», которые во всем мире привели к коллапсу экономики, - заявляет управляющий партнер «Бюро консалтинга и инвестиций» Мария Ковалева. – На ближайшие годы можно исключить из «оборота популярности» любые вложения в фонды. Невелико доверие и к валютам, в ликвидности и надежности которых запутались уже все. Золото пугает да и продать у нас его сложно. Остается недвижимость, на втором месте – земля».
Если сравнивать с 98-м годом, то доходность по типам вложений средств была такова: недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14-15% дороже, долларовые вложения выросли на 15-16%, депозиты в рублях увеличились на 12-13%. Но, уже через 3 года, к 2002 году, жилье подорожало на 35%, в разы перекрыв все остальные способы заработать на вложенном капитале. Вплоть до 2006 года оно росло со скоростью около 30% ежегодно.
Сегодня, как и десять лет назад, в условиях кризиса снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Но это касается лишь краткосрочных вложений. Уже очевидно, что через год-два в выигрыше останется тот, кто купил недвижимость сегодня. До этого времени на первом месте будут стоять депозиты, учитывая тот факт, что сегодня банки предлагают до 13% годовых. Что же касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, то московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована. Даже если предположить, что до середины нынешнего года она продолжит дешеветь, то уже через два-три года ( 2011–2012 гг.) цены, как минимум, вернутся на докризисный уровень. А позже начнут «отыгрывать потерянное» с темпом от 20 до 40% в год. Это соизмеримо со среднегодовыми темпами роста в посткризисные 2001–2006-й годы. Такой вывод делают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости».
Если сценарий развития кризиса будет более-менее оптимистичным, то через те же два-три года должны появиться новые новостройки. Сегодня почти все девелоперы «заморозили» свои проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию только после окончания общего негатива в экономике. По мере «вымывания» того, что есть сегодня, неизбежна сначала стагнация цен, а затем и рост. После преодоления «черной полосы» экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос начнет реализовываться. Это закон любого капиталистиченского общества. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с дефицитом предложения по причине массовой остановки строительства не только в Москве, но и во всей стране. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы. Значит, после достройки и сдачи дома цена будет как минимум на 20-30% выше. Выгодность и риски считайте сами.
«Мы научились приобретать квартиры и дома на подъеме цен и радоваться каждому проценту, но сегодня почему-то боимся делать тоже самое на катастрофически упавшем рынке, ожидая еще большего падения, - отмечает газете ВЗГЛЯД независимый аналитик Егор Емельянов. – Никто не спорит, можно и ждать. Но, предложение убывает и скоро купить будет просто нечего. Рост цен произойдет не объявлением по радио, а спонтанно и, что самое важное, стремительно. Сегодня самый удобный момент купить на 25-40% дешевле то, что через год-два будет стоить многократно дороже. К тому же пока еще есть возможность торговаться и выбирать».«Обычный или так называемый «классический» цикл рентабельности на рынке недвижимости составляет более15 лет, - говорит ВЗГЛЯДу эксперт международной консалтинговой компании ABC-CityReal Group Олег Троепольский. - Это означает, что при стабильной средней стоимости и аренды жилья, с одной стороны, и банковских депозитов, с другой, доходность вложений в недвижимость в 2-3 раза перекрывает годовую доходность вклада в банке, а жилье должно окупаться примерно за 12-15 лет». Напомню, что средняя ставка банковского вклада в Европе в последние 5-7 лет не превышала 2-2,5% годовых. Жилище по цене в 215 тыс.евро ( аналог долларового эквивалента в 278 тысяч за квартиру в Южном Бутово ) сегодня сдается в аренду в Европе по следующим ценам: в Берлине за 600-900 евро в месяц, в Праге – за 450, на юге Испании – за 800, Торонто – за 700 долларов, в хорошем районе Парижа – за 800-1000 евро. То есть окупаемость в кризис жилья увеличилась почти до 20-22 лет, так как ставки аренды упали повсеместно на 10-20%. Но все равно остались доходнее вкладов в банках.
«Мы неизбежно придем к пониманию «нормальности» доходности, которая исчисляется не сотнями процентов, а просто процентами, - говорит гендиректор консалтинговой компании «ПРО-БрокерСервис» Артем Дарницкий. – При наличии отложенных или свободных средств на жилье, без обременения себя абсолютно разорительной ипотекой, сегодня выгодно покупать те категории жилья, которые «просели» больше всего. А также – землю. Кризис хорош единственно тем, что предоставляет возможность покупать, когда цены находятся на «дне». В ближайшие 5-10 лет такой второй возможности просто не будет».
Деловая газета "Взгляд"
25.02.09 Глава МИНЮСТА РФ призвал навести порядок в сфре имущественых сделок
Глава Минюста России Александр Коновалов считает необходимым навести порядок в стране в области имущественных сделок и денежных расчетов за них.
"Необходимо формирование нетерпимости по отношению к недействительным имущественным сделкам, необходимо создать механизм по их выявлению и признанию недействительными", - заявил Коновалов в среду на заседании расширенной коллегии в Федеральной службе судебных приставов (ФССП) РФ. Он отметил, что ситуация "с движением имущества и денежными расчетами" в стране сегодня непрозрачна. По словам министра, одной из глобальных задач, стоящих перед ФССП, является "выявление подлинного состава имущественной сферы собственников России". Министр подчеркнул, что в этой сфере необходима оптимизация баз данных об имуществе в РФ, а также переход на электронные торги (по реализации арестованного приставами имущества).
Оценивая работу ведомства в целом, министр отметил, что на сегодняшний день эффективность исполнения судебных решений в стране небезупречна, "по этой причине к нам поступает большое количество нареканий со стороны Европейского суда по правам человека". Говоря о положительных тенденциях в работе службы, Коновалов отметил наличие инновационности в подходах к работе в ведомстве, постоянное совершенствование нормативно-правовой, материальной и кадровой баз службы, а также "жесточайший антикоррупционный настрой, хотя и в этой сфере, по его словам, не все безупречно".
"В целом, направление, которое выбрала служба - правильное, и я надеюсь, дальнейшее развитие будет в позитивном ключе. Я уверен, что у службы имеется серьезный потенциал", - сказал Коновалов. Министр также призвал руководство службы идти по пути интенсификации работы, внедрению новых технологий, поскольку, по его словам, увеличение численности сотрудников ФССП на 20 тысяч человек (до 65 тысяч), решение о котором в минувшем году принял президент РФ, "в ближайшие годы, по-видимому, будет последним".
РИА Недвижимость
http://www.realtai.ru
06.02.09 Спрос на недвижимость снова растет
Крупнейшие игроки рынка недвижимости констатируют постепенное возвращение уровня спроса на докризисные позиции.
По мнению аналитиков, покупать квартиру нужно именно сейчас, так как можно подобрать хороший вариант и для себя, и в качестве инвестиционного инструмента. Кроме того, именно сейчас инвестиции в жилую недвижимость позволят не только не потерять деньги из-за нестабильности экономической ситуации, но и получить ощутимый доход от вложений в долгосрочной перспективе.
Еще в конце прошлого года аналитики предсказывали, что спрос на жилье будет оставаться на уровне, близком к нулевому, до тех пор, пока рынок не достигнет ценового дна. По всей видимости, это наконец случилось, считает руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов. "Мы делаем осторожный прогноз, что рынок достиг того самого дна, которого все ждали. По спросу и сделкам мы вышли на докризисный уровень. На рынок вернулись инвесторы, а они приходят, только когда чувствуют самую низкую точку цены, после которой начинается рост", - говорит он.
В то же время, не только минимальная стоимость жилья стимулирует покупательскую активность. Кроме этого большую роль играют девальвация рубля, общая нестабильность в экономике, отсутствие активности на фондовом рынке. Все это заставляет инвесторов обратить внимание на более консервативные инструменты, в частности недвижимость. Доверие россиян к недвижимости, как средству сохранения средств подтверждается и опросом Фонда общественного мнения, проведенного в декабре 2008 года. Тогда 41% респондентов высказался за инвестиции в недвижимость, в то время как банковскому счету и иностранной валюте доверили бы свои сбережения 16% и 6% соответственно.
Поддерживают желание россиян вкладывать средства в недвижимости и специалисты Агентства Недвижимости МИАН. На днях компания опубликовала аналитический отчет, в котором проводится сравнение инвестиционной привлекательности жилья во время и после экономического кризиса 1998 года и в текущей ситуации. Основной вывод, который можно сделать из этого исследования заключается в том, что для краткосрочных инвестиций сейчас время совсем не подходящее, для таких целей лучше использовать иностранные валюты, но для тех, кто планирует разместить средства в недвижимость на долгий срок, лучшего времени, чем сейчас, может уже и не настать. "Безусловно, что как и 10 лет назад, в условиях нынешнего кризиса некоторое снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Однако, как показывает опыт, это касается только краткосрочных вложений, - говорит автор исследования директор по маркетингу АН МИАН Алексей Кудрявцев. - Что касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована, и если даже предположить, что до середины следующего года она будет терять в цене, то уже через 2-3 года цены как минимум вернутся на докризисный уровень, а позже начнут "отыгрывать потерянное" с темпом от 20% до 40% в год".
Однако есть в инвестициях в недвижимость в условиях кризиса и один существенный нюанс, а именно, объективная оценка объекта для инвестиций. Не секрет, что максимальную выгоду можно извлечь, покупая квартиру в новостройке на начальном этапе строительства, и перепродавая ее на более поздних стадиях. Сегодня, в условиях кризиса, объект на начальной стадии строительства рискует оказаться недостроенным. Даже не смотря на то, что квартиры в таких объектах предлагаются с существенным дисконтом, частному инвестору лучше с ними не связываться. Максимально застраховать свои средства позволит соблюдение двух факторов при выборе объекта для инвестиций: высокая степень готовности объекта, порядка 75–80% и продажа квартир в соответствии с законом 214-ФЗ "О долевом строительстве". Только в этом случае договор долевого участия регистрируется в Федеральной регистрационной службе, где он проходит экспертизу. Даже в случае "заморозки" строительства, покупатель будет защищен от потери своих денег законом и государством.
Ну а после преодоления кризиса, в этом можно не сомневаться, экономику вновь ожидает подъем, и весь отложенный спрос, который накопился за это время, начнет реализовываться. При этом покупатели жилья столкнутся с нехваткой предложений по причине остановки строительства многих объектов. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сегодня и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы.
www.realty.mail.ru
05.02.09 Ипотеке скостят срок
Депутаты предлагают позволить заемщику вернуть кредит досрочно
Депутаты предлагают внести изменения в Гражданский кодекс, которые снимут ограничения на досрочное погашение ипотечных кредитов. Сейчас заемщик может расплатиться с банком раньше срока только с согласия кредитора. Право на досрочное погашение будет востребовано заемщиками, которые брали ипотечный кредит в валюте или с плавающей ставкой. Если россияне начнут активно возвращать заемные средства, банки не исключают повышения ставок по ипотеке.
Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Владислав Резник и член комитета Лиана Пепеляева внесли на рассмотрение парламента поправки в статью 821 второй части Гражданского кодекса, пишет «Коммерсантъ».
Законопроект предусматривает право заемщика досрочно погасить кредит, полученный на приобретение или строительство жилья, уведомив об этом банк за 30 дней и уплатив проценты за срок пользования кредитными ресурсами.
Сейчас, согласно нормам ГК, заемщик может расплатиться с банком раньше срока только с согласия кредитора.
Банки все чаще пользуются закрепленным в договоре правом в одностороннем порядке увеличивать размеры процентных ставок по кредитам. В то же время заемщик, даже если он готов вернуть кредит банку, не всегда может это сделать. Поэтому, считают депутаты, принятие такого закона необходимо.
В свою очередь банкиры отмечают, что возможность досрочного погашения есть у всех заемщиков, однако в ряде случаев банки при выдаче кредита устанавливают срок, в течение которого клиент не может проводить по нему досрочные платежи. Срок моратория на досрочное погашение может составлять от трех месяцев до пяти лет.
Комиссия некоторых банков за досрочное погашение составляет от 1% до 3% от размера ежемесячного платежа по кредиту.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на 1 августа 2008 года скорость досрочного погашения по ипотечным кредитам составила 15%.
Многие банки отмечают, что желающих досрочно погасить кредиты пока немного. По мнению специалистов, право на досрочное погашение востребовано заемщиками, которые брали ипотечный кредит в валюте или с плавающей ставкой.
Если заемщики начнут активно возвращать заемные средства, банки не исключают повышения ставок по кредитам: банки зарабатывают на сроке кредита, его неожиданное сокращение может привести к возникновению убытков, которые придется компенсировать.
www.vz.ru
23.01.09 Наш ответ кризису
Наш ответ кризису.
В последнее несколько дней над центральным входом в офис Агентства недвижимости «ДОМ», красуется растяжка с двумя простыми словами: «ТРЕБУЮТСЯ СОТРУДНИКИ».
Лозунг над входом уже работает и за последнюю неделю в агентство обратилось несколько десятков человек, из которых пятеро уже приняты в качестве стажеров. В самом агентстве недвижимости «ДОМ» царит деловая и спокойная обстановка, работа кипит. Руководство агентства, а главное- вся команда профессиональных риэлтеров говорят, что кризис открыл колоссальное количество новых возможностей, возникли «рыночные ниши», где просто нет никакой конкуренции и их легко можно осваивать. Самое время для оптимизации системы управления и внедрения новых бизнес-процессов, для активного развития. Именно с этой целью в фирме создаются новые рабочие места для риэлтеров (потребность-30 человек) и юристов (потребность 6 человек). Как говорят в одной популярной теле программе- «Слава богу ты пришел».Так говорят в Агентстве недвижимости «ДОМ» о кризисе. Что, ж достойный ответ.
12.01.09 Альтернативные сделки: помогут ли они в условиях кризиса?
За все время существования рынка недвижимости альтернативная сделка считалась одной из самых востребованных операций. Согласно единогласным оценкам экспертов, при стабильной экономике количество подобных сделок составляло 80% от общего объема. Такая популярность объяснялась весьма просто – это был наиболее оптимальный и вполне реальный инструмент улучшения жилищных условий. Сказалась ли экономическая ситуация на данном сегменте, и насколько изменились правила игры для «альтернативщиков»?
За и против
Сегодня актуальность подобных схем вызывает у экспертов некоторый разнобой мнений. Одни тверды в своих суждениях, что кризис никак не отразился на альтернативных сделках, позиции других сводятся к тому, что нестабильная ситуация привела к существенному уменьшению числа таких сделок.
Заявляя о том, что сейчас самое время для совершения операций по обмену жильем, оптимисты подкрепляют свое мнение вполне резонными аргументами. В настоящее время, как утверждают они, совершать такие сделки – одно удовольствие - цены стабильны, предложений предостаточно, никто не торопит с выбором жилья, в то время как при растущем рынке совершение альтернативных сделок зачастую усложнялось дефицитом предложения и сжатыми сроками выбора.
«Кризисная ситуация на рынке недвижимости благоприятно сказывается именно на этом сегменте операций, - уверен Константин Шибецкий, директор отделения «На Лубянке» ГК «МИЦ». – Ведь альтернативный клиент выступает последовательно в двух ролях - сначала продавца, а потом покупателя. А такие клиенты при колебаниях рынка в любую сторону рискуют меньше всего, поскольку количество квадратных метров у них уменьшается или увеличивается незначительно, они не меняют денежную массу на жилье или наоборот. Здесь имеет значение только правильная тактика ценообразования, которая и помогает совершать эти операции с наименьшими потерями для клиентов».
Между тем, важным фактором действия данного механизма является источник финансирования всей цепочки. В связи с этим доводы оппонентов звучат не менее убедительно. «Для того чтобы запустить такую цепочку, необходим покупатель с живыми деньгами, который купит квартиру у первого участника сделки, - рассуждает Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». – Однако сегодня ситуация на рынке такова, что покупатели не торопятся с приобретением недвижимости, они заняли выжидательную позицию и смотрят, куда пойдет рынок. В результате, многие цепочки альтернативных сделок не могут быть запущены». Хотя, при этом, как отмечают эксперты инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», в декабре все же наблюдался небольшой всплеск спроса.
«Альтернативщики» готовы уступать
В настоящее время объем предложений на рынке весьма значительный, позволяющий действительно найти достойный объект по хорошей цене. Да и столь благодатных условий приобретения уже давно не наблюдалось на рынке – настоящий бум маркетинговых стратегий, сопровождающийся, в частности, внушительными размерами скидок. По оценкам экспертов, если раньше скидки в 2-3% считались большой удачей, то сейчас покупатели просят порядка 30%, а то и больше. Причем при всей неоднородности продавцов находятся такие, которые максимально идут навстречу покупателям. В этом смысле для «альтернативщиков» могут возникнуть дополнительные сложности, ведь они выступают параллельно в двух ролях - покупателя и продавца. То есть, если им придется продать жилье со скидкой, то они должны будут одновременно добиваться скидки от своего продавца. Как свидетельствуют участники рынка, проблемы такого характера сегодня решают, в основном, риэлторы.
«Это обычный рабочий момент, - комментирует ситуацию Ирина Карпова, руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Причем задача решается на практике довольно просто – продавец квартиры обещает дать скидку своему покупателю при условии, что он сам получит такую же скидку, приобретая новую квартиру. Более того, в нынешних условиях на скидки обычно легко идут все участники альтернативной сделки». Кроме того, по словам специалистов ГК «МИЦ», насколько грамотно риэлтор будет решать вопросы ценообразования, настолько удачным будет обмен для его клиентов.
Продать квартиру сегодня, действительно, стало не в пример сложнее, поэтому неудивительно, что участники столь сложной цепочки предпочитают возложить проблему обмена на плечи профильного специалиста.
Условия сделки менять невыгодно
Впрочем, в силу собственной специфики, исход альтернативных сделок всегда зависел от целого ряда факторов. К примеру, в период стремительного роста цен такая схема в любой момент могла сорваться по причине повышения продавцами стоимости квартиры вплоть до регистрации.
При нынешней явно выраженной тенденции к ценовому снижению, эксперты констатируют: зеркального отражения данной ситуации на рынке не наблюдается.
Как разъясняет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), продавцы меняли условия сделки, потому что взамен квартир они получали деньги, и ключевым вопросом для них являлось, в первую очередь, их количество. Покупатель же приобретает определенный товар, который наверняка ему нравится, замена которого имеет для него существенное значение. К тому же, как подчеркивает Ирина Карпова («Сити-XXI век»), покупатель не может требовать скидку с момента подписания соглашения о покупке, где указываются сроки, условия сделки и стоимость, и когда вносится аванс за квартиру.
Право выбора за заемщиком
Ранее популярность альтернативных сделок была продиктована не в последнюю очередь возможностью привлечения финансово-кредитных механизмов. Проше говоря, владелец квартиры продавал свое жилье, брал кредит в банке, доплачивал и покупал более просторную квартиру или с более качественным ремонтом. Причем при альтернативных сделках доплата в большинстве случаев не исчислялась астрономическими суммами, так что можно было обойтись не ипотечным, а обычным потребительским кредитом – без залога жилья. Сейчас же выдача ипотечных кредитов практически прекращена, а существующие программы предлагают очень высокие проценты (порядка 17-25%) и жесткие требования к заемщику.
По данным компании «Инком-Недвижижмость», ставки по кредиту колеблются от 22% до 28%. Размер первоначального взноса – от 30%. Свернуты также программы кредитования покупки квартир на первичном рынке и ограничены - на вторичном (например, невозможно взять ипотечный кредит на хрущевки). Более того, бытует мнение, что банки будут повышать процентные ставки по ипотечным кредитам и в будущем.
Потребительские кредитные линии также стали гораздо дороже, чем до кризиса. К тому же клиентов пугает их собственная ситуация по платежеспособности, ведь риск потери работы есть у всех, независимо от размера кредита, не без основания заявляют специалисты ГК «МИЦ».
Впрочем, эксперты компании «Сити-XXI век» убеждены: право выбора, в любом случается, остается за заемщиком – можно брать кредит сейчас и покупать квартиру по нынешним ценам, либо немного повременить, дождавшись еще большего падения цен, и взять ипотеку, скорее всего, с более высокой процентной ставкой.
А без кредита продавец квартиры может приобрести квартиру по сопоставимой стоимости, то есть меняет шило на мыло. Правда, напоминает Михаил Куликов («Инком-Недвижимость»), такого рода сделки бесперспективны для улучшения жилищных условий. Они проводятся в случаях, когда нужна не квартира большей площади, а определенный район проживания. Например, если нужно жить поближе к почтенного возраста родителям, или к месту работы. Иногда бывает, что в семье кто-то страдает серьезным хроническим заболеванием, и семья перебирается поближе к профильной больнице и т.д. Эти сделки проводились и до кризиса, однако они составляли незначительную часть от общего объема альтернативных сделок.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Стоит ли проводить сделку в нынешних условиях, когда квартира приобретается «для себя», а не для «наживы»? Если подобраны варианты, оговорены скидки и есть возможности доплатить за квартиру бoльшей площади, то откладывать, скорее всего, не нужно. Особенно, если речь идет о приличном жилье, стоимость на которое уже практически скорректировалась. Менять квартиру лучше всего при хорошем выборе на рынке и в спокойных условиях. А выбор сегодня есть.
www.metrinfo.ru
31.12.08 С Новым годом!
ДОРОГИЕ ДРУЗЬЯ!
Агентство недвижимости «Дом»,
Дирекция элитного коттеджного поселка «Фирсова Слобода»
поздравляют Вас
с Новым 2009 годом!
Уходящий 2008 год был сложным, напряженным, но в то же время наполненный яркими впечатлениями. Реализованы важные проекты, намечены новые планы развития бизнеса.
Пусть наступающий Новый год принесет новые успехи. Пусть Вам во всем сопутствует удача.
Желаем Вам и Вашим близким счастья, добра, радости, здоровья.
Надеемся, что в Новом году наше взаимовыгодное сотрудничество, партнерские отношения укрепятся, а дружеские станут еще теплее.
Всегда рады сотрудничать с Вами!
Агентство недвижимости «Дом»
Дирекция элитного коттеджного поселка «Фирсова Слобода»
30.12.08 IKEA подтвердила намерение построить в Барнауле торговый центр
Компания IKEA еще раз подтвердила свое намерение построить в Барнауле свой торговый центр. Об этом в интервью газете «Континент Сибирь» заявил вице-губернатор края Яков Ишутин. Он рассказал, что на днях у него состоялась встреча представителями компании «ИКЕА», которые приезжали в Барнаул. Они подтвердили свои намерения «зайти в регион». Однако по-прежнему не принято главное решение, в каком именно месте будет осуществляться стройка.
«Мы поделились с представителями «ИКЕА» своими предложениями насчет выбора места для строительства торгового комплекса, – рассказал «КС» Яков Ишутин. – Пока они рассматривали как наиболее перспективную площадку в 15-20 га на Павловском тракте Барнаула, поскольку ориентируются только на покупателей из Барнаула. Но мы считаем, что такой подход менее успешен, и предлагаем им более перспективное место – на пути из Барнаула в Новоалтайск (в районе поселка Санниково Первомайского района. – «КС»). Мы исходим из того, что в крае предполагается создание агломерации Барнаул-Новоалтайск-Первомайский район. Кроме того, есть еще целый ряд факторов, которые формируют в этом месте существенный поток людей, потенциальных покупателей. Среди них – развитие ОЭЗ туристско-рекреационного типа «Бирюзовая Катунь», что означает турпоток более чем в 1 млн человек. К тому же трасса, рядом с которой мы предлагаем выбрать место «ИКЕА», ведет ко всем основным городам Алтая (Бийск, Рубцовск, Заринск), густонаселенным районам края и в конечном итоге – на Новосибирск и Горный Алтай. Таким образом, можно рассчитывать на то, что торговый центр будут посещать жители со всего Алтайского края и иногородние пассажиры, следующие к местам отдыха и т. д. Мы считаем, что строительство торгового центра перспективнее осуществить на стыке этих узлов. К тому же при размещении торгового центра на Павловском тракте существенно усилится нагрузка на и без того перегруженные автомагистрали центра Барнаула, поскольку до 70% потенциальных покупателей «ИКЕА» будут приезжать к магазину с противоположной от его расположения стороны города. Представители «ИКЕА» задумались над нашими выкладками и решили еще раз посмотреть проект, потому что упускать дополнительный (кроме Барнаула) поток людей не резонно. Но в целом намерения в отношении края у них очень серьезные, поэтому если они все-таки предпочтут Павловский тракт, мы, безусловно, выделим им там место. Я полагаю, что в 2009 году проект приобретет практические очертания. Заявленные сроки строительства у них 9-12 месяцев».
Комментировать параметры проекта Яков Ишутин не стал, объяснив это тем, что они пока еще находятся в стадии проработки.
Напомним, что о намерениях в отношении Барнаула «ИКЕА» заявила около года назад. На выбор ей было предложено два варианта размещения торгового центра. Однако как сообщил «КС» вице-мэр Барнаула Михаил Шипицин в январе текущего года, тогда как приоритетный «ИКЕА» рассматривала участок по правовой стороне Павловского тракта за ул. Попова в сторону аэропорта, но площадью до 50 га. «На его территории предполагается разместить торговый семейный центр площадью 140 тыс. кв. м. Инвестиции должны составить более $200 млн, что создаст в свою очередь 3000 новых рабочих мест. Кроме того, на территории центра предполагается разместить гостиничный комплекс. Ежегодный объем продаж инвесторы прогнозируют не менее чем в 2,5 млрд рублей», – рассказал Шипицин. Второй вариант размещения – район поселка Санниково Первомайского района. Руководитель службы по связям с общественностью «ИКЕА Россия и СНГ» Оксана Белайчук в январе 2008 года подтвердила «КС», что рассматриваются несколько альтернативных вариантов, «в том числе предложенный администрацией участок на Павловском тракте, но пока переговорный процесс не завершен и преждевременно обсуждать детали проекта».
23.12.08 Жизнь по правилам в коттеджном поселке
Не стоит думать, что покупка дома в загородном поселке освобождает нового владельца и его семью от ответственности за свое поведение перед другими жителями. Отнюдь. При оформлении документов на коттедж представители управляющей компании непременно попросят подписать и договор о том, что разрешено новому хозяину, а с какими ограничениями ему придется согласиться.
Джентльменское соглашение
По закону, как говорят юристы, ни застройщик, ни управляющая компания (УК) не имеют права принуждать собственников к выполнению каких-либо обязанностей. Лучшим вариантом в этих случаях стало бы устное джентльменское соглашение, в котором истолкованы общественные нормы поведения и перечислены некоторые ограничения в поселке. Но, конечно, никто не даст 100%-ной гарантии, что все из этих условий будут выполняться. «Так как устные договоренности имеют свойство быстро забываться, покупателю при заключении договора на приобретение дома предлагается подписать свод правил поведения и всевозможных ограничений, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Этот внутренний документ, хотя и не имеет законодательной силы, все же настраивает человека на соблюдение общественного порядка. Да и будущие жильцы, поставив подпись, надеются на то, что будут чувствовать себя в безопасности». А некоторые клиенты, уже владевшие домом в организованном поселке или загородным жильем за границей, даже находят отечественные правила проживания довольно мягкими.
Мало кто из риэлторов сможет припомнить случай, когда покупатель загородной недвижимости наотрез отказывался поставить свою подпись под соглашением. Напротив, просмотрев его, клиент начинает понимать, что данные требования созданы для его же безопасности и комфорта.
В большинстве своем нормы общежития разрабатываются уже на стадии строительства. Тем самым девелоперы стараются не только обеспечить между соседями добрые отношения, но и уберечь концепцию поселка от каких-либо изменений. Разве не случается, что кому-то из жителей вдруг захочется перекрасить забор или пристроить флигелек?
«Требования застройщиков к своим клиентам могут оформляться по-разному, — сообщает Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. — В одних поселках покупателю предлагают подписать «договор совести», как, например, в Резиденциях Бенилюкс, в других — «кодекс чести», в-третьих — «свод правил проживания» (Николино, Довиль, Павлово). Застройщик также может выдвинуть требование вступить в кооператив или стать членом товарищества собственников жилья, в уставе которого детально прописаны установленные общим собранием жителей права и обязанности домовладельцев.
По существу же никаких особых запросов к обитателям поселка не предъявляется. Главное — не нарушать законы и не причинять неудобств соседям».
Так что если управляющая компания установила перечень правил для жителей, у покупателя остается только два выхода: либо соглашаться с ними, либо искать другой загородный дом. Хотя есть и третий вариант. Если клиент считает, что установленные внутрипоселковые нормы проживания противоречат федеральному законодательству, он может обратиться в судебные органы.
«Огласите весь список, пожалуйста!»
В известной кинокомедии Леонида Гайдая «Операция «Ы» и другие приключения Шурика», когда сотрудник милиции перечисляет имеющиеся наряды на принудительные работы, один из нарушителей предлагает сразу огласить весь список. Надо заметить, что риэлторы, устно или через СМИ рекламируя тот или иной поселок, никогда не называют прямых ограничений, с которыми придется столкнуться будущему домовладельцу. А уж о полном их списке и речи не идет. Разве что косвенно укажут, что объект построен по единой архитектурной концепции. А этот пункт уже подразумевает, что в данном поселке клиент не сможет без разрешения увеличить высоту собственного забора и тем более возвести пристройку к коттеджу по индивидуальному проекту. В рекламных проспектах нередко упоминается о полной безопасности проживания — поселок, как правило, охвачен профессиональной «заботой» представителей ЧОПа. Но те же охранники не позволят выгуливать крупных собак без намордников, стрелять из пневматического оружия и даже устраивать на своем собственном участке салюты и фейерверки.
«В «своде правил проживания» обычно указана максимально допустимая громкость музыки, наложен запрет на ведение строительных и ремонтных работ как на самом участке, так и внутри дома в ночное время, — говорит Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости Компании «Инком-Недвижимость». — Может быть запрещен или ограничен запуск петард, разведение костров, детские игры на льду местного водоема без присмотра родителей. А если строительство поселка не завершено (например, землю продавали без обязательного подряда или еще не закончено возведение второй очереди), то УК вправе запретить появление жителей в пределах строительной зоны».
Могут быть наложены ограничения на проведение вечеринок, дней рождения и других праздников в рекреационных зонах поселка. Просьба поставить шатры в общественном парке и устроить там шумные гуляния с медведями и цыганами вряд ли найдет поддержку. Отдельно могут быть оговорены отсутствие владельца дома в течение длительного срока и даже доставка каких-либо заказов представителями торговых предприятий или их курьерами. Исходя из особенностей системы канализации, вероятны требования ограничить в нее слив воды из бассейнов. Также на основе договора могут быть установлены места складирования строительных материалов, порядок сбора и вывоза мусора и бытовых отходов.
Довольно много запретов в отношении домашних животных. Не найти поселка, где было бы разрешено выводить собак крупных пород без намордника и поводка. Есть примеры, когда почитателям бойцовских псов даже запрещалось продавать коттеджи. «В некоторых «договорах совести», — уточняет Е. Первакова, — записано, что «владельцы обязаны предотвращать лай собак с 22 до 8 часов». В ночное время может быть ограничено использование моторных средств, приусадебных фонтанов и т. п.». И надо заметить, что подобные табу жители только приветствуют.
Немало правил и для автовладельцев. Чаще всего это самые простые условия, которые жители соблюдают и безо всяких ранее подписанных соглашений. Например, в некоторых поселках (особенно в мегапроектах) не разрешается ездить по территории со скоростью, превышающей 5–10 км/ч. Соответствующим документом устанавливаются маршруты проезда. Оно и понятно — практически в каждой семье есть малолетние дети и подростки, которые в любой момент могут выбежать на улицу.
Запрещается парковать автомобили на дороге, чтобы не создавать помех для проезда неотложки или пожарных машин. Управляющая компания может запретить мойку автомобиля как на собственном участке, так и на общественной территории (за исключением мест, где установлено специализированное оборудование), заезжать в зоны прогулок и рекреации — на пляжи, в парки, скверы, велосипедные дорожки, цветники, газоны. В любом из поселков обычно установлен и специальный пропускной режим въезда как для личного автотранспорта, строительной техники, так и для гостей. К примеру, в Горках-2, Горках-8 и Лесных просторах каждому собственнику выдается определенное количество пропусков для приглашенных. Остальные, что свыше лимита, оплачиваются отдельно по специальному тарифу.
Что касается переустройства домов или участков, то никаких особых поселковых правил тут не предъявляется, поскольку эту сферу детально регулирует законодательство, в частности статьи 25–29 Жилищного кодекса РФ, а также строительные, санитарно-гигиенические и эксплуатационно-технические нормативные документы. А вот сохранение единого архитектурного стиля домов, высота и цвет фасадных заборов, любая вероятность что-то пристроить оговариваются в отдельном соглашении.
Так, заборы в Николино согласно договору могут иметь высоту не более 1,5 м, в Авроре — на метр выше. В Бенилюксе рекомендуется живая изгородь, но опять же определенной высоты. Не в каждом поселке владелец имеет право построить на участке баню или гараж. Например, в Славенке можно разместить только навес для машины, но обязательно по проекту, который предложит застройщик — компания RODEX-Group. В некоторых поселках, состоящих из одних таунхаусов, строго запрещены замена входных дверей, остекление балконов, а также установка заборов, разделяющих земельные участки.
Однако упрекать девелоперов в излишней строгости не стоит. Достаточно представить, к чему могут привести самовольные пристройки, изменение фасадов, заборов, общественных зон, — и станет понятно, что весь этот самострой испортит облик загородного объекта, а в итоге — снизит и стоимость самих домов.
Со своей стороны покупатели имеют полное право выставлять требования к девелоперу. Например, вести в поселке любое строительство можно только в рабочие часы, в субботу же — только с 10 до 15 часов. По воскресеньям и в праздники работы и вовсе запрещены.
Наказание для непослушных
«В западных станах официальные и общепринятые правила соблюдаются гораздо строже, нежели в России, — говорит А. Кройтор. — В Европе и США, где давно сложились правовые нормы загородного проживания, в суды обращаются по самым разным случаям. Например, если ваш гость припарковал машину на чужом газоне, сосед не станет прилюдно выяснять с ним отношения или прокалывать колеса, а просто позвонит в полицию или обратится в суд». Иногда поводом для обращения в правоохранительные органы становились смехотворные, казалось бы, случаи — ночью пару раз залаяла соседская собака, автоматически включилась сигнализация автомобиля и т. п. А в некоторых загородных поселках за рубежом не разрешается держать морских свинок или без разрешения УК выбирать цвет жалюзи! Тех, кто не соблюдает выдвинутых условий, безжалостно штрафуют.
В России же чаще всего штрафы взимаются либо за неуплату эксплутационных расходов, либо за нарушение единого архитектурного стиля. Для этого в договоре, согласно которому владельцу коттеджа предоставляют коммунальные услуги, предусмотрены соответствующие санкции и порядок их наложения, определена (в рублях или долларах) строгость наказания.
«В Резиденциях Бенилюкс за самострой на участке владельца могут оштрафовать на 200 тыс. долл., — говорит Е. Первакова. — И, если собственник продолжит строительство, сумма возрастет». За езду на грязном автомобиле в тех же Резиденциях придется выложить 200 долл. Столько же потребуют за нарушение режима вывоза бытового мусора и выгула собак вне отведенных для этого мест. Предусмотрены штрафы и за другие прегрешения — за привлечение на территорию поселка тяжелой строительной техники без разрешения УК, неоплату услуг по охране и обслуживанию территории, неправильную эксплуатацию инженерных сооружений и коммуникаций. В других поселках, где штрафовать остерегаются, применяют сугубо практические методы. Например, за нарушения эксплуатации энерго- или сантехнических систем собственника отключают от коммуникаций, в частности канализации, что считается самым ужасным наказанием. На других объектах эти меры могут и не применять, но если обнаружатся неполадки, то электрики или сантехники не станут спешить их устранять. «Какими бы ни были правила, взыскать денежный штраф можно только с согласия самого нарушителя, — предостерегает М. Литинецкая. — Ведь никакой «договор совести» или «соглашение чести» законной силы не имеют, а значит, взимание штрафа — действие неправомерное. Разве что обоснованность нарушения будет доказана через суд».В последнем случае, особенно если домовладелец систематически преступает принятые в поселке законы, кара может быть очень суровой — вплоть до продажи коттеджа на аукционе.
Вот почему, если нужно что-то пристроить или убрать, жители предпочитают договариваться с управляющей компанией и соблюдать установленные нормы внутреннего проживания. А что делать? Ведь люди покупают недвижимость в организованных коттеджных поселках именно для того, чтобы жить в спокойствии и комфорте. А порядок, как известно, без правил и законов соблюсти не удастся.
Сергей Романов
Большой портал недвижимости
08.12.08 Вместо ипотеки
На что обращают внимание россияне при выборе агентства недвижимости
Компания Russian Realty Research (R3) провела опрос, в ходе которого эксперты компании постарались выяснить, какие факторы россияне считают наиболее важными при выборе риэлторской компании. Оказалось, что среди важнейших факторов при выборе агентств недвижимости россияне, пользующиеся их услугами, отметили, прежде всего, положительную репутацию компании на рынке (51%) . На втором месте по важности оказался такой фактор как безопасность и надежность сделок (46%). Лишь на третьем месте оказалась приемлемая стоимость услуг (38%). Также для наших соотечественников немаловажна высокая профессиональная квалификация сотрудников (36%), открытость, прозрачность деятельности компании и предоставление полного комплекса услуг для покупателей и продавцов недвижимости (по 27%). Высокое качество сервиса отметили 25% опрошенных, а наличие системы скидок - 21%.
Положительная репутация компании оказалась наиболее важна сибирякам (75%) и южанам (76%), а наименее важна - жителям Северо-Запада (29%). Зато цены на услуги более важны жителям Центра и Юга (по 48%), и незначительны для уральцев (21%). Также южане (56%) и жители Поволжья (59%) чаще, чем, например, жители Северо-Западного округа (29%) придают большое значение безопасности и надежности сделок. Открытость и прозрачность деятельности компании больше важны опрошенным в Сибири (41%) и Дальнего Востока (46%), и наоборот, почти неважны на Урале (5%).
Как отметила Татьяна Войлокова, заместитель генерального директора Russian Realty Research, «безусловно, данные исследования актуальны в настоящий период. Нарастающий кризис выявит сильнейшие и слабые компании и среди агентств недвижимости. В сложных условиях выстоят те компании, которые имеют положительную репутацию и будут заботиться о ее сохранении в дальнейшем. Конечно, это не единственное условие, и, учитывая множество составляющих деятельности риэлторских компаний, в настоящее время важно также прагматично подходить к оценке предоставляемых услуг».
В ходее исследования также выяснилось, что большинство россиян никогда не прибегали к услугам агентств недвижимости (85%). При этом если среди жителей обеих столиц и селян около 8-9% опрошенных когда-либо пользовались услугами агентств, то, например, среди жителей городов с численностью населения 100-500 тыс. человек агентства востребованы у 22% респондентов. Также сибиряки (20%) чаще, чем жители Поволжья (11%) и Дальнего Востока (10%) обращались в риэлторские компании.
| Какие факторы наиболее важны для Вас при выборе агентства недвижимости/риэлторской компании? (закрытый вопрос, любое число ответов) |
| Положительный опыт работы на рынке/положительная репутация |
51
|
| Размер компании/ то, что это крупная компания |
14
|
| Предоставление полного комплекса услуг для покупателей и продавцов недвижимости |
27
|
| Наличие договора с банком/банками, содействие в получении ипотечного кредита |
18
|
| Предложение большого количества объектов на разных стадиях строительства |
14
|
| Высокая профессиональная квалификация сотрудников |
36
|
| Членство в ассоциации риэлторов |
7
|
| Приемлемая стоимость услуг |
38
|
| Наличие системы скидок |
21
|
| Высокое качество сервиса |
25
|
| Открытость, прозрачность деятельности компании |
27
|
| Безопасность и надежность сделок |
46
|
| Другое |
1
|
По материалам http://www.rokf.ru
04.12.08 Вместо ипотеки
Разработаны новые механизмы защиты «дольщиков» и кредитования жилья
На прошедшей во вторник пресс-конференции «Инвестиционные возможности на рынке недвижимости Московского региона: как заработать прибыль в новых условиях» эксперты дали оценки новым предложениям приобретения жилья в обход банков с неприступными ипотечными кредитами, а также попытались разобраться с уровнем нынешних цен на столичные «квадраты» и перспективностью инвестиций в метры жилья. Нет ничего парадоксального в извлечении доходов из падения цен, хотя последние годы приучили россиян думать иначе.
Разобраться с тем, что происходит на рынке жилья, сложно даже специалистам. Потенциальные покупатели ждут дальнейшего снижения цен на квадратные метры, при этом не отдавая себе отчета в том, что это может и будет происходить только в случае углубления экономического кризиса. Но тогда и приобретателей жилья тоже не будет. Продавцы заняли выжидательную позицию, справедливо полагая, что жилплощадь не молоко, не прокиснет, а кризис рано или поздно закончится. Впрочем, когда и как это произойдет – и есть главные вопросы.
«Если мы научимся бить бюрократию рублем, то получим отличный механизм реализации всех программ доступного жилья» Аналитики ряда компаний отмечали, что с учетом сохранения сегодняшних «вводных» и анализа кризисной ситуации правительством России рынок недвижимости, конечно, сдаст свои позиции, но без обвалов и катастроф. Усредненный прогноз выглядит примерно так: в ближайшие три-четыре месяца цены на новостройки упадут на 25–35%, на вторичном рынке – на 10–15%.
«Безусловного уважения заслуживают инициативы самих строителей, которые предлагают заменить умершую ипотеку прямым кредитованием по образу и подобию германской модели, – заявил газете ВЗГЛЯД эксперт компании «ФинСервис-М» Егор Кормушин. – Фактически эта схема требует только первоначального взноса в 30%, а дальнейшее кредитование будет на уровне 7–9% на половину стоимости жилья и на уровне 20% – на остаток. В сравнении с рыночными ставками – это просто подарок».
Эксперты компании «МГСН» считают, что, несмотря на «непростое время, можно не только сохранить свои средства, но и получить доход». Ими разработана специальная программа «Инвестиционное партнерство», которая предполагает размещение инвестиций путем покупки прав в строящихся объектах недвижимости. Программа гарантирует доход в 15% годовых.
«Компания либо конкретный человек приобретает либо одну квартиру, либо пакет (пул) квартир, фиксирует за собой по определенной цене данную квартиру или данный пакет, – говорит вице-президент компании Ольга Грачева. – В течение года человек имеет право распоряжаться своими средствами, и если потребуется вернуть деньги, он беспрепятственно получит их при сохранении доходности в 15%».
Есть сегодня и еще одна опасность для тех, кто уже стал инвестором жилья, которое либо не достроено, либо находится на уровне проекта. Напомним, что в 2005 году вступил в силу Закон «О долевом строительстве», который вызвал бурный всплеск эмоций застройщиков, утверждавших в один голос, что работать по этому закону невозможно.
Три прошедших года показали, что часть строителей смогли приспособиться к изменениям в законодательстве. В то же время немало средств физлиц для строительства жилья по-прежнему привлекается в обход закона. К концу 2008 года законодатели обещают начать рассматривать новые поправки к этому закону, которые предполагают ужесточение ответственности строителей перед дольщиком.
Со своей стороны, девелоперы предупреждают, что прежде чем вводить новые нормы в закон, необходимо разобраться со старыми, чтобы в стране не упали темпы строительства и резко не выросли цены на жилье.
По мнению одного из инициаторов новых норм, депутата Госдумы Александра Хинштейна, в настоящее время законопроект проходит оценку в Федеральной службе по финансовым рынкам и Министерстве регионального развития, и в случае положительной оценки правительства, возможно, первое чтение документа состоится уже в декабре 2008 года.
Главная проблема в том, что сегодня большинство застройщиков не заключают договоры долевого участия, применяя вместо них обходные схемы: купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и другие.
Депутат – инициатор введения штрафных санкций против подобных деяний считает, что если не прекратить практику заключения «липовых» договоров, в России может начаться новая волна обманутых дольщиков, как это было в конце 90-х годов.
Впрочем, есть для строителей в новых поправках и «пряник» – законопроект предлагает освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. А отмена налога, по мысли автора нововведений, позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья.
«Одной из основных целей законопроекта является недопущение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, – сказал газете ВЗГЛЯД в рамках конференции руководитель стройкомпании «СервисТрест-ПРО» Игорь Троепольский. – Для этого надо ввести норму, которая предоставляет право преимущественного выкупа недостроенных домов муниципалитету с целью дальнейшей достройки жилья».
По мнению вице-президента Российской Гильдии Риэлторов Григория Куликова, действующий закон таков, что предполагает массу согласований, которые нереально решить менее чем за 4–5 лет. Приняв эти поправки в закон, вполне реально получить провал в строительстве жилья, когда старые проекты уже завершатся, а по новым будет идти долгий период всевозможных согласований.
Фактически девелоперы не требуют невозможного, так как хотят, чтобы ответственность несли не только строители, но и чиновники в том случае, если они затягивают «согласования». Что стоят эти «проволочки», хорошо и давно известно всем.
«Если мы научимся бить бюрократию рублем, то получим отличный механизм реализации всех программ доступного жилья, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт рынка Анатолий Пиманицкий. – В противном случае все проблемы лягут на плечи застройщиков, а мы получим замедление темпов строительства и, как следствие, новый рост цен».
Безусловное достоинство новых инициатив заключается в защите покупателей жилья с различных сторон: это и гарантия достройки жилья властями, и возможность возврата денег, включая штрафные санкции, если застройщик не соблюдал сроки сдачи объекта, и гарантия законности заключенного договора по 214-ому закону.
С другой стороны, эти «права защиты» прописаны не совсем ясно, например, потребовать вернуть вложения можно в случае «отклонений от проекта», суть которых никак не обозначена. На практике может быть и так, что покупатель не будет доволен системой лифтов или расцветкой фасада дома и востребует с застройщика свои деньги.
Участники конференции сошлись во мнении, что отсутствие легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компаний недобросовестными застройщиками не оставляет частному лицу юридических возможностей получить обратно свои деньги. Значит, принятие нововведений актуально в принципе и в особенности во времена кризиса.
Что касается перспектив самого рынка недвижимости, то прогнозировать сейчас не время. Стоимость жилья зависит от общей ситуации в стране, благосостояния граждан и возможностей ипотечного или какого-либо другого кредитования. Дорогого жилья и дорогих кредитов быть не может в принципе, хотя мы по этой парадоксальной формуле жили последние три года.
25 ноября 2008, 22:20
Текст: Павел Огородников
По материалам http://www.vz.ru
11.11.08 Куда вкладывать деньги в период кризиса
Григорий Куликов: "То, что покупал за $200 тысяч, сейчас стоит $2 млн"
Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Григорий Куликов в эксклюзивном интервью dpmoney посоветовал частным инвесторам в период кризиса обратить внимание на земельные участки под коттеджное строительство.
dpmoney: Что бы вы посоветовали сегодня частному инвестору или просто человеку, у которого есть деньги – куда их вложить?
Григорий Куликов: Многое зависит от объема средств. Если говорить о моей профессиональной деятельности, я бы рекомендовал сегодня вкладывать средства в землю в розницу. Это то, что, на мой взгляд, обязательно получит рывок в ближайшие годы. Земля под коттеджную малоэтажную застройку, частную застройку, но обязательно земля подготовленная. Не просто участок в чистом поле, а с уже распланированным коттеджным поселком, где есть все коммуникации. Это действительно то, что в ближайшие годы будет иметь хороший спрос и давать хорошую отдачу.
dpmoney: Какие регионы предпочтительнее для таких вложений? Подмосковье?
Григорий Куликов: Все пригороды экономически активных не рецессионных и не дотационных регионов. Нельзя говорить, что это только Москва. В России есть как минимум два десятка, может быть даже чуть больше, городов, в пригородах которых я бы рекомендовал такого рода инвестиции.
dpmoney: Какой доход могут дать эти вложения?
Григорий Куликов: Доходность таких инвестиций будет зависеть от многих факторов и называть какие-то средние цифры – это все равно, что измерять среднюю температуру по больнице. Но если все-таки говорить о каких-то общих цифрах, я думаю, что доходность таких вложений в правильно выбранных регионах и правильно выбранных участках будет выше 25% годовых.
dpmoney: Куда в период кризиса вы инвестируете свои собственные свободные средства?
Григорий Куликов: Предприниматель в период кризиса обычно свободные деньги аккумулирует для целей собственного бизнеса. Для того чтобы иметь ту самую избыточную запасную ликвидность, и при необходимости иметь возможность в этом бизнесе кого-то где-то в чем-то подстраховать. Когда речь идет о большой компании, в которой работает много людей, много разных сегментов рынка, которые мы обслуживаем, поскольку трудно быть уверенным, сколько времени продлится кризис, какие могут возникнуть дополнительные издержки, возникает естественное желание подержать деньги до лучших времен, чтобы спокойно пройти худшие.
dpmoney: Как считаете, когда российский фондовый рынок пройдет дно?
Григорий Куликов: Я не считаю себя профессионалом в этой области. Мне и 1 октября казалось, что дно, и 10. А оно все не дно. Поскольку это напрямую не связано с моими интересами, мне трудно говорить, когда будет дно на фондовом рынке. Думаю, что во многом это зависит от психологических факторов.
dpmoney: Вы сами инвестируете в фондовый рынок?
Григорий Куликов: Немного. Если можно так выразиться, на уровне лабораторных экспериментов. И не сам лично, а через управляющие компании, которым я доверял незначительные средства. Но, повторюсь, это была своего рода лаборатория.
dpmoney: Что сейчас с этими инвестициями? Вы вывели деньги с рынка?
Григорий Куликов: Частично вывел. Что-то, поскольку это небольшие деньги, является долгосрочным вложением. Что-то потерял. В общем и целом по масштабам это для меня не критично. Я совершенно осознанно не являюсь профессионалом, не играл по-крупному.
dpmoney: Можете вспомнить свою самую удачную инвестицию в жизни?
Григорий Куликов: Самые удачные мои инвестиции – это покупка земельного участка и строительство на нем недвижимости. Либо покупка готовой недвижимости и дальнейшее управление ей. Все, что было куплено 8-9 лет назад, уже дало и продолжает давать очень хорошую доходность.
dpmoney: Сколько в процентах?
Григорий Куликов: Вы знаете, я как-то не считал. Дает и дает. Трудно говорить. Но, например, то, что было куплено за $200 тысяч семь лет назад, сегодня может стоить больше $2 млн. Считайте сами
Источник: DPmoney
30.10.2008
10.10.08 Скандал на строительном рынке продолжается: деньги на достройку дома ищут жильцы, прокуратура и милиция
Если наш край и не родина строительных пирамид, то, по крайней мере, место, где они какое-то время чувствуют себя комфортно. «Барнаулстрой», «Социальная инициатива», «Барнаулинвестстрой» – что дальше?
В четверг, 2 октября, инициативная группа обманутых инвесторов компании «Барнаулинвестстрой», так и не дождавшихся сдачи домов, в возведение которых вложили деньги, подписала обращения в высокие инстанции. Вам не кажется, что что-то подобное у нас уже было?
Без разрешения
Истинное положение вещей инвесторам «Барнаулинвестстроя», многие из которых ждут завершения стройки много лет (сбор денег начался в 2002 году), стало открываться только в последние месяц-два. У компании нет денег на то, чтобы завершить строительство. Нуль рублей на счету. Хуже того, на одном объекте нет разрешения на землю, на другом – на строительство.
– Об этом сказали представители «Барнаулинвестстроя» на суде по иску одного из инвесторов, получается, это настоящий самострой! – возмущается Валерий Бутин, руководитель инициативной группы.
А на площадке на ул. Эмилии Алексеевой, 65, где самое большое достижение застройщика – возведение первого этажа одной из секций (подъездов), «Барнаулинвестстрой» и вовсе не имел права привлекать средства граждан, сообщил Дмитрий Аристов, начальник инспекции государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства.
– Перспективы добиться признания права собственности на квартиры в тех домах, строительство которых ведется без разрешения, неутешительные, – предполагает Бутин.
Несите ваши денежки
Нельзя сказать, что руководитель компании-застройщика Елена Лукьянова полностью устранилась от решения проблем. Будущим новоселам дома на ул. Кутузова, 16-г, например, летом она рекомендовала сдать еще по 20 тысяч на завершение строительства. И многие эти деньги отдали. Какая-то работа была сделана, но строительство так и не завершилось. Теперь предлагают доплатить еще в среднем по 300 тысяч – тем, кому покупка обошлась дешевле 15 700 рублей за квадратный метр.
И некоторые уже внесли и эти деньги. При этом, по словам Валерия Бутина, деньги перечисляют на счет… компании «Стройпрогресс плюс» (ее руководитель – та же Лукьянова).
– При этом ни один человек не заключил договор с организацией «Стройпрогресс плюс», –объясняет он. – Существует престранное дополнение к инвестиционному договору: одна сторона («Барнаулинвестстрой») предлагает другой стороне (инвестору) внести деньги на счет «Стройпрогресс плюс»! Как им верить?
– Я ни одной копейки больше не дам до тех пор, пока не буду знать, как используются эти деньги! – заявил один из инвесторов.
«Обогатились»
Елена Лукьянова в разговоре с «СК» еще летом высказала мнение, что покупатели квартир в доме «Барнаулинвестстроя» получили огромный доход. Ведь первые из них платили за квадратный метр по 3600–4000 рублей, а сегодня метр стоит 30–40 тысяч.
Что ж, есть среди инвесторов те, у кого договоры на покупку нескольких квартир, – наверняка покупали, чтобы перепродать и заработать. Другие же продали все, что имели, в надежде немного улучшить жилищные условия и веря, что на рынке все компании работают законно. «Улучшили», теперь живут в недострое, без воды, туалетов и прописки или мыкаются по квартирам родственников.
По словам Дмитрия Аристова, инспекция, которая начала работать в крае с 1 января 2007 года, неоднократно делала замечания об устранении нарушений руководителю «Барнаулинвестстроя», выписывала большие штрафы как самой компании, так и руководителю, но нарушения не устранялись.
Несостоявшихся собственников квартир может утешить, пожалуй, только одно: ситуация под контролем у губернатора. Делом занимаются прокуратура и милиция, которые в том числе ищут, нет ли у этой компании средств на каких-то других счетах. Аристов надеется, что благодаря работе силовых структур инвесторы не потеряют ни деньги, ни квартиры.
В администрации города мне сообщили: ситуацию контролирует мэр в рамках своих полномочий. Ну а несостоявшиеся собственники уже написали обращения в Государственную Думу (депутату Хинштейну), в МВД и Генпрокуратуру. И по-прежнему надеются на лучшее.
История строительных афер Алтая
«Барнаулстрой»
Начиная с 2000 года (по некоторым данным – с 1999-го) ЗАО «Барнаулстрой» заключило договоры на долевое строительство жилого дома. В 2001 году по радио звучала реклама «Барнаулстроя» на мелодию песни «Опера» («Любэ»): «Когда жилье необходимо нам с тобой, Всегда поможет хоть кому “Барнаулстрой”! Да! Он никогда нас не оставит без угла!» Однако в дальнейшем люди, заплатившие значительные суммы (из расчета 3,5 тысячи рублей за квадратный метр жилья), выяснили, что на каждую квартиру имеется несколько претендентов. Выяснилось также, что многие, польстившись на существенные скидки, вносили «живые» деньги, которые шли мимо кассы предприятия, оседая в карманах заместителя директора «Барнаулстроя» Ивана Дудника. Иван Дудник скрылся и был пойман только в этом году. В дальнейшем было возбуждено уголовное дело. По делу проходило несколько сотен пострадавших. Достраивали дома с помощью средств федерального и краевого бюджетов. Руководители строительной компании были приговорены к лишению свободы на шесть – восемь лет.
«Социальная инициатива»
Компания «Социальная инициатива» появилась в Алтайском крае в конце 2003 года в Барнауле, Белокурихе и Бийске. В Барнауле она обещала построить на средства дольщиков микрорайон «Северо-Западный» и два новых квартала с полной инфраструктурой к 2006 и 2008 годам. Помимо этого, компания взяла на себя обязательство построить 11 многоэтажных домов в Белокурихе. Однако все эти проекты так и не были реализованы. Из всех обещанных объектов подведена «под крышу» лишь пятиэтажная пристройка в Бийске. В дальнейшем достройкой дома в Барнауле занималась строительная компания «Альфа-Инвест», генеральным заказчиком стал МУП «Барнаулкапстрой».
Справка
«Барнаулинвестстрой» ведет строительство на трех площадках в Барнауле – на ул. Кутузова, 16-г, ул. Кутузова, 16-б, ул. Э. Алексеевой, 65.
Цифра
650 человек – примерно столько вкладчиков компании «Барнаулинвестстрой» не могут получить ни квартиры, ни деньги.
Мнение
Алексей Шмаков , директор «Алтайской сервисной компании», юрист:
– Ситуация небезнадежная. Лучший вариант: обращаться в суд и признавать право собственности граждан на квартиры. Это непросто, но возможно. Затем создавать ТСЖ, нанимать подрядчика и достраивать. Мы прошли все это с застройщиком «Фасад-2», и в конце концов люди вселились в свои квартиры.
Надежда СКАЛОН
По материалам www.altapress.ru
09.10.08 Чем грозит покупателям квартир кризис в строительной отрасли?
На недавнем съезде строителей Сибири в Белокурихе в рядах строителей было невесело. – Когда мы проводили прошлый съезд в Красноярске, отрасль была на взлете, – сказал после съезда Михаил Фокин, председатель Союза строителей и инвесторов Сибири. – Спустя полтора года мы в совершенно другой ситуации.
После безудержного роста объемов строительства прошлых лет отрасль стоит на грани резкого спада.
Неглубокая заморозка
В общем-то, спад уже наступил. Сообщения о заморозке некоторых строительных объектов появились еще весной, к осени их стало больше.
Параллельно начались задержки заработной платы рядовым сотрудникам, чего не было с конца девяностых. В ходу снова бартерные схемы: по данным «СК», с некоторыми субподрядчиками застройщики рассчитываются квартирами.
– Застройщикам дешевле заморозить проект, чем кормить ораву строителей, – рассказал «СК» в частной беседе человек, близкий к отрасли. Но, по его словам, о полной приостановке строительства речь не идет – ряд объектов в Барнауле возводится прежними темпами.
Косвенно на замедление темпов строительства указывает и тот факт, что заводы по производству цемента работают не в полную силу.
– Раньше цемент продавали только по предоплате и в очередь. Сегодня склады переполнены, продукцию не покупают. Некоторые цементные заводы распустили на месяц людей в отпуск, чего не было никогда, – рассказывает Андрей Березкин, гендиректор компании «Барнаул-риэлтер».
Не на что строить
Что нарушило недавнее процветание отрасли? У строителей тоже элементарно кончились деньги.
– Нет покупателей, стоит огромное количество объектов, целые подъезды не проданы в домах, которые уже введены в эксплуатацию, – описывает ситуацию представитель фирмы-субподрячика.
классический кризис перепроизводства, – констатирует Сергей Дьячков, исполнительный директор компании DSO Consalting, занимающейся исследованием строительного рынка Сибири.
Не помогает притоку денег и уменьшение объемов ипотечного кредитования – довольно большая часть жилья покупалась именно в рассрочку.
Казалось бы, нет денег – возьми кредит и спокойно строй. Но и с этим теперь сложности. Дорогу представителям отрасли перебежал пресловутый мировой финансовый кризис. Ставки по кредитам взлетели с недавних 12–15% до 17–25%. В некоторых случаях банки вовсе отказываются кредитовать объекты, рассказывает Тимур Брегадзе, замгендиректора группы компаний «Магистр».
Кто-то уйдет
Уже понятно, что происходящие события кардинально изменят ситуацию на строительном рынке края. Возможно, ряду строительных и риэлтерских компаний придется закрыться. Хуже, если компании не смогут перестроиться в условиях кризиса, а со стороны государства не будет должного контроля и поддержки. Тогда нас ждет очередная волна протестов обездоленных дольщиков, прогнозирует Брегадзе.
Покупатели уже сейчас видят перспективу появления долгостроев и первичному жилью предпочитают вторичное, констатирует Андрей Березкин.
Цифра
15% – на столько за последние три месяца упали отпускные цены на цемент в Сибири из-за спада в строительной отрасли.
В надежде на рассвет
На самом деле не все так плохо. Строить жилье будут, пусть и не такими ударными темпами. Сроки сдачи объектов тоже будут стараться выдержать любой ценой. Федеральный закон №214, регулирующий отрасль, предусматривает высокие штрафы за срыв сроков (см. «Факт»). И потом, кризис не бывает вечным.
– Когда нам задают вопрос, что же будет дальше, мы отвечаем: если солнце вечером заходит, то утром оно наверняка взойдет. В мировой истории было всего три рынка недвижимости, на которых «ночь» длилась более 10 лет. В остальных случаях подобные кризисы продолжались не более двух лет, – успокаивал Сергей Дьячков строителей на все том же съезде в Белокурихе.
Строители хмуро кивали. Если кризис затянется, то по строительным компаниям прокатится череда технических дефолтов, что уже произошло с некоторыми сибирскими девелоперами и ритейлерами. По информации «СК», две крупные алтайские строительные компании уже находятся на грани дефолта.
Факт
Закон № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу
1 апреля 2005 года. За нарушение сроков передачи квартиры застройщик должен заплатить покупателю неустойку в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (на сегодня – 11%) за каждый день просрочки. Если покупатель — физлицо, неустойка выплачивается в двойном размере.
Олег КОПЫЛОВ
По материалам www.altapress.ru
06.10.08 Кризис кризисом, а облегчить кредит можно!
В СМИ в статьях об ипотеке часто используются термины вроде «пожизненная кабала» или «финансовое рабство». Это, конечно, преувеличение, - журналисты вообще любители красного словца, - но не такое уж и сильное: 20-30 лет отдавать существенную часть своего заработка – штука не очень приятная. Но если во всяких прочих кабалах и рабствах вам вряд ли предоставят возможность улучшить свое положение, то с ипотекой это возможно. Причем, речь не о том, чтобы заранее просчитать варианты ипотечного кредита и выбрать наиболее удобный для себя. Можно, уже получив кредит и расплачиваясь по нему, облегчить свое бремя. Об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru и собирается рассказать.
Рефинансирование. Отлично, не неактуально
Любой ипотечный кредит дает заемщику возможность расплатиться досрочно. Банкам, конечно, это не очень нравится (они предпочитали бы получить все проценты и за весь срок), однако ничего сделать они не могут: на страже интересов заемщика тут стоит Гражданский кодекс. Как правило, банки (да и то не все) устанавливают некий не слишком продолжительный (3-6 месяцев) срок, во время которого досрочное погашение наказывается дополнительными процентами. После него – уходи, пожалуйста.
Все это дает заемщикам прекрасную возможность перекредитовываться в других банках. Если, например, у меня кредит под 15% годовых, и я нашел банк, согласный дать мне деньги под 10% - можно новым кредитом погасить старый, и сберегать 5% ежегодно. Экономия, понятно, будет существенной – на рынке недвижимости обращаются такие суммы, что даже десятые доли процента – это уже хорошо.
Более всего рефинансирование было актуально до начала нынешнего года. С 2000-го и до этого времени российская ипотека развивалась стремительно, процентные ставки постоянно падали. Как отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», не редкостью для рынка был кредит, выданный в каком-нибудь 2002 году под 18% годовых – перекредитовать его под 12-13% (вполне реальные цифры года полтора назад) было для заемщика интересно.
Сейчас все, конечно, по-другому: ипотека в кризисе, банки ставки по кредитам только повышают. Найти сегодня условия, более либеральные, чем год назад, просто невозможно. Но, как известно, история развивается по спирали – рано или поздно рынок стабилизируется, ставки поползут вниз, и рефинансирование снова станет актуальным.
К тому же траты могут превысить экономию
Хотелось бы, однако, предостеречь от двух «подводных камушков». Первый состоит в том, что банки берут массу разнообразных поборов – комиссию за выдачу кредита, за обналичивание, за ведение ссудного счета и т.п. Мы совсем недавно писали об этом в статье «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи».
Большинство этих платежей происходит при получении кредита и, естественно, при досрочном погашении заемщику не возвращаются. Вступив в отношения с новым банком, вы снова понесете эти траты. И если новый банк предлагает ставку по кредиту всего на 1% меньше, это однозначно невыгодно. «Целесообразность возникает при разнице процентных ставок не менее чем на 2,5%, - говорит Александр Серебряков, руководитель ипотечного центра Агентства недвижимости «Домострой». – В ином случае расходы, возникающие при проведении сделки по рефинансированию, просто окажутся больше экономии». Впрочем, добавляет эксперт, это достаточно грубый подсчет – в каждом конкретном случае надо все считать и консультироваться у специалиста.
Налоговые опасности при перекредитовании
Второй аспект – налоговый, о нем мало кто задумывается, а зря. Есть в Налоговом кодексе (НК) ст. 212 «Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды». Любителям докапываться до сути самостоятельно рекомендуем обратиться к первоисточнику, всем же прочим растолкуем обыкновенными словами. Если вы получили кредит на очень хороших условиях (таковыми считаются рублевые займы со ставкой менее 3/4 от ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, и валютные кредиты со ставкой менее 9% годовых), то налоговики считают, что вы получили материальную выгоду, с которой надо бы заплатить налог. Ставка которого, кстати, не привычные нам 13%, а 35%!
С 1 января 2008 года, говорит Константин Лещун, начальник юридического отдела компании «Ажур-Аудит», в НК были внесены поправки, отменяющие эти нормы для ипотечных кредитов – теперь, какими низкими ни были бы проценты, налогов платить не нужно. А вот кредит, взятый для рефинансирования, ипотечным не считается – он ведь взят не для приобретения жилья, а для выплаты другого кредита.
Теперь посмотрим на практике. В прошлом году, например, «Банк Москвы» вышел на рынок с достаточно сенсационным предложением ипотеки под 6 с чем-то процентов в японских иенах. Если это действительно ипотечный кредит – у налоговых органов вопросов не будет. Если же «рефинансирующий» - то налицо выгода в почти 3% годовых, и налоговые органы смогут такого заемщика «огорчить до невозможности».
…Как уже говорилось выше, пока эти соображения носят больше теоретический характер: в результате кризиса кредитов, подпадающих под ст. 212 НК, на рынке просто не осталось. Но все ведь наверняка нормализуется…
Налоговому вычету кризис не страшен
Это – вторая возможность существенно улучшить свое материальное положение при любом приобретении жилья. Существует налоговый вычет давно, однако широким массам населения он не слишком известен – во всяком случае, эти самые широкие массы используют его не слишком активно. Поэтому в порядке ликбеза повторим основные тезисы.
Посвящена этой теме ст. 220 НК. В ней говорится, что если человек купил или самостоятельно построил дом или квартиру, он имеет право на частичное освобождение от налогов. Сумма вычета – фактически понесенные расходы, но до 1 млн. рублей. Для Москвы с ее ценами это ограничение вряд ли актуально (тут все стоит много больше миллиона), а вот если мы купили дом в деревне и документально можем подтвердить затраты только в 600 тысяч – вычет будет только таким.
Второй существенный момент: налоговый вычет подразумевает не сумму возвращенных налогов, а размер налогооблагаемой базы. При применяющейся для большинства граждан ставке налога в 13% это означает, что реальная экономия может быть не более 130 тысяч рублей. Правда, тут есть существенная оговорка, способная повысить размер экономии – иногда в несколько раз. О ней речь чуть впереди.
Третий момент – налоговый вычет полагается только резидентам, т.е. людям, проживающим на территории РФ более чем 183 дня в году. Иным (даже если они сохраняют российское гражданство) он не положен. Понятно, что таких людей не очень много, но они встречаются – и иногда очень сильно «налетают» на проблемы.
Четвертое – вычет почти не ограничен во времени. Например, вы потратили на жилье миллион, а в нынешнем году заработали всего 300 тысяч. Не беда: из-под налогообложения выведут всю вашу нынешнюю зарплату, а 700 тысяч перенесут на следующий год. И там всего 300 тысяч? Не страшно, 400 тысяч останутся на год последующий. И так сколь угодно долго, пока не «выйдет» весь миллион.
Более того, квартира вовсе не должна быть «свежекупленной» - можно заявить о недвижимости, приобретенной сколь угодно давно. Вычет также можно получать, начиная с нынешнего момента, а также за три предыдущих года (т.е. сейчас за 2005, 6 и 7 годы).
Пятый момент, и самый печальный – вычет полагается человеку только один раз в жизни.
Как технически получить вычет? Для этого нужно с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими ваши слова, обратиться в налоговую инспекцию. Там в течение 30 дней вам выдадут либо официальное уведомление, либо мотивированный отказ. Уведомление несем в бухгалтерию на работе, и там с вас перестают удерживать подоходный налог. Если же вы хотите получить уже уплаченные налоги за прошлые годы (мы говорили о такой возможности), то государство вернет их вам, переведя на ваш банковский счет.
Экономия – миллионы рублей
Теперь о том, как получить экономию не в 130 тысяч, а существенно больше – мы упомянули об этом в предыдущей главе во «втором моменте». Как уточняет К.Лещун («Ажур-Аудит»), помимо много раз названного миллиона, налоговый вычет предоставляется и для уплаченных по ипотеке процентов. Суммы здесь очень солидные: при нынешних процентах, взяв кредит в 10 млн. рублей на 20 лет, вы вернете банку эти 10 млн. плюс миллионов 20 процентов. И эти 20 млн. можно вывести из-под налогообложения. Экономия получится в 2,6 млн. – правда, она будет «размазана» на эти самые 20 лет. Технология получения вычета та же: берем в банке справку о выплаченных процентах и выписку по счету, несем их в налоговую инспекцию, получаем уведомление, которое передаем в бухгалтерию на работе…
Сереньким и «нерезидентам» лучше не светиться
«Отыщи всему начало, и ты многое поймешь», - рекомендовал Козьма Прутков. Последуем его совету. С налоговыми вычетами государство совершенно очевидно предлагает гражданам огромное количество «морковок». Зачем? Официальная версия – стимулировать жилищное строительство, улучшить доступность жилья и т.п. Но заметно и другое: желание вытащить финансовые взаимоотношения из «тени», чтобы лучше обложить граждан и их работодателей налогами. В другом месте, по другим основаниям.
Из сказанного следует, что к вычету нужно относиться с осторожностью, все тщательно взвесив. Известны случаи, когда граждане с «комбинированными» доходами (немножко «белых», а в основном «серые»), желая сэкономить на налогах, обращались за вычетами. «А что это у вас, мил друг, расходы так радикально расходятся с доходами?», - вопрошали у них в налоговой инспекции. Проводили проверку, в результате чего человек получал не экономию, а штрафы в многие сотни тысяч рублей.
Или другой пример: некоторый человек уже совсем «погладил шнурки», чтобы идти за вычетом, но в последний момент узнал, что, являясь гражданином, он не проходит по категории резидентов, поскольку большую часть года влачит жалкое существование во Франции. «Засветился» бы у налоговиков – получил бы уведомление о 30-процентом налоге.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Прежде, чем задуматься об облегчении ипотечного бремени, стоит все взвесить. Вместе со специалистом (брокером или сотрудником банка) сесть и рассчитать затраты и выгоды от рефинансирования. Не забыть про материальную выгоду, если она вдруг, не дай Бог, всплывет. Кстати, банкиры могут об этом и не помнить. А затем, просчитать выигрыш от налогового вычета, но уже с другим специалистом. Спросить его, стоит ли вообще показываться налоговикам. И тогда станет понятно, в какую сторону двигаться – по направлению к банку или к налоговой инспекции.
Текст : Евгений Дульский www.metrinfo.ru
Алтайский край, г.Барнаул, пр.Ленина 73, тел. (3852) 611-551, факс: (3852) 618-845, e-mail:
