24.06.2008 Вторичный рынок жилья уже второй год, по мнению экспертов, пребывает в состоянии стагнации

Недвижимость // 24.06.2008

Первые таунхаусы построили в Барнауле еще в начале 90-х годов (в районе улицы Советской Армии). Однако с тех пор они так и не получили популярности среди жителей краевого центра. Основная причина, по мнению экспертов, в том, что демократический по своей сути таунхаус занимает пока нишу, близкую к элитному жилью. Если в Европе таунхаус площадью 100-120 квадратов считается большим, то у нас они с легкостью взяли планку в 300 квадратов. Соответственно, чем больше площадь, тем выше цена. Поэтому, только появившись, таунхаусы из недорого жилья сразу превратились в элитное.

Еще одна, не менее важная особенность таунхаусов по-барнаульски – месторасположение объектов. «Первые таунхаусы в краевой столице возводили практически на задворках в микрорайоне, где сосредоточены дома старого фонда, - говорит Геннадий Малков директор агентства недвижимости «Дом». – Потом долгое время застройщики не могли найти на них покупателей. Следующую партию таунхаусов соорудили в конце 90-х и снова в квартале частного сектора в районе улицы Анатолия. Получается такая история: жилье премиум-класса у нас строят рядом с домами ниже эконом-класса».

Только недавно застройщики осознали свои ошибки и стали строить таунхаусы в пригороде внутри коттеджных поселков. Например, запроектировано строительство поселка с таунхаусами в районе Змейногорского тракта.

Затраты делим на двоих

Сейчас в Барнауле таунхаусы возводят в районе поселка Солнечная поляна и в микрорайоне Спутник. Застройщиками выступают: группа компаний «Ваш Дом» и «ЖСК-173 Ключ». Строительный материал, из которого возводят эти дома - одинаков – газобетон, фасадная отделка сайдингом (различие лишь в фирме производителе). И тот и другой застройщики предлагают рассрочку платежа до конца строительства. Однако, проект «Вашего Дома» пока находится на начальной стадии строительства и у покупателя еще есть выбор. Правда, площадь предлагаемых объектов не менее 150 квадратных метров. «ЖСК-173 Ключ» в свою очередь выставляет на продажу только двухкомнатные апартаменты в 62 квадрата с дополнительной платой за парковочное место – 300 тысяч рублей.

По словам директора группы компаний «Ваш Дом» Дмитрия Морозова, в настоящее время стоимость квадратного метра и в таунхаусах, и в коттеджах поселка одна – 30 тысяч рублей, однако, в ближайшее время застройщики планируют пересмотреть эти расценки. «Мы хотим включить в стоимость постройки только полезную площадь, установив коэффициент за цокольный этаж и гараж, - говорит Дмитрий Морозов. – Таким образом, стоимость таунхаусов у нас станет немного ниже».

Кстати, сейчас в Барнауле стоимость квадратного метра в таунхаусах колеблется от 30 до 40 тысяч рублей. Впрочем, здесь все зависит от размеров помещения и от месторасположения дома.

На самом деле чисто теоретически таунхаусы должны быть дешевле коттеджей, потому что при возведении таких домов происходит значительная экономия материалов за счет одной общей стены, возможности устройства общей каминной дымовой трубы, общего септика, а также некоторых формальностей, вроде одного на две семьи подключения к сетям (что тоже существенно дешевле).

Инфраструктура в придачу

Таунхаусы строятся чаще всего на территориях охраняемых поселков с единой архитектурой. Именно поэтому для барнаульских таунхаусов характерен жесткий архитектурный жанр. Фактически все уже расписано: очень ясная жилая ячейка в два или три этажа. Архитектура таунхауса в основном у нас начинается в тот момент, когда возникает таун (город), то есть когда можно предлагать какие-то градостроительные решения, изгибать улицы, идти по рельефу и так далее.

Внутренняя инфраструктура поселка чаще всего предусматривает централизованные системы тепло- и водоснабжения, электричество, кабельное телевидение, Интернет и многое другое. Планировочные решения в таунхаусах имеются как типовые, так и индивидуальные. Стандартно на нижнем этаже таунхауса располагается гостевая комната и хозблок. На втором этаже несколько жилых помещений и санузел. При этом у таунхаусов свободная планировка, то есть мекомнатные перегородки безболезненно двигаются. Все почти как в коттедже. Единственный непривычный для русского потребителя момент – это недостаток простора перед домом (наверное, в нашем сознании прочно утвердилась мысль, что земельный участок должен быть уж никак не меньше пресловутых шести соток).

Впрочем, при всех этих плюсах не стоит забывать о том, что за содержание дома придется платить. Кроме коммунальных платежей (газ, электроэнергия, вода, телефон, Интернет и др.), владельцу таунхауса необходимо оплачивать эксплуатационные расходы на содержание охраны поселка, уборку территории и прочее. Поэтому затраты на содержание таунхауса можно разделить на две главные составляющие: эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

По мнению риэлторов, у этого типа жилья есть перспективы. И Геннадий Малков считает, что оно станет востребованным при определенных условиях: разумной цене квадратного метра и логичном размещении объектов.

Стенка к стенке

Традиционно таунхаусы позиционируются как нечто среднее между индивидуальным и многоквартирным домом, а значит, эта позиция должна выдерживаться: то есть индивидуальные признаки дома необходимо сочетать со сложной уличной средой.

Вообще таунхаус переводится как городской дом («таун» - городской «хаус» - дом). «Городской особняк» разделен вертикально на несколько блоков, каждый из которых имеет отдельный вход и небольшой участок земли (как правило, не более 4 соток). К основному коттеджу обычно «приклеены» с двух сторон такие же коттеджи. Секции оформлены в едином архитектурном стиле. Гостиная и кухня обычно располагаются на первом этаже, а спальни и кабинеты – на втором и третьем. На каждом уровне имеется свой, чаще раздельный, санузел. Обязательно наличие гаража.

По материалам www.kp22.ru

---

Вторичный рынок жилья уже второй год, по мнению экспертов, пребывает в состоянии стагнации. Однако нельзя сказать, что сделки здесь не заключаются вовсе, просто их количество значительно уменьшилось, особенно в сравнении с 2006 годом – периодом активных продаж. Что касается цены, то сейчас средняя стоимость квадратного метра на вторичке составляет 45,5 тысячи рублей. Между тем темп роста цен по сравнению декабрем 2007 года составляет всего 1,62%. (Напомним, что в 2006 году за год цены выросли почти на 100%.)

В этом материале мы попробуем разобраться в структуре предложений и покупательского спроса, основываясь на аналитическом обзоре компании «Ваш консультант» и на мнениях специалистов агентств недвижимости.

Предложение растет, а спрос падает

По данным барнаульских агентств недвижимости, только с начала этого года число предложений на вторичке увеличилось на 30%. Причем в структуре выставленных на продажу квартир произошли небольшие изменения: стало больше гостинок и малосемеек, в то же время уменьшилась доля четырех– и трехкомнатных квартир.

По словам директора оценочной компании «Ваш консультант» Владимира Хлюстова, по-прежнему в числе лидеров продаж двухкомнатные квартиры, их доля на рынке составляет 34,59%, затем идут однокомнатные – 23,82%, трехкомнатные занимают третье место – 22,87%. Впрочем, несмотря на первенство «двушек» в этом году, данная категория квартир даже потеряла в цене. По словам руководителя отдела маркетинга агентства недвижимости «Дом» Татьяны Бондаревой, снижение цен на это жилье дошло до 1,8%, тогда как однокомнатные, наоборот, «прибавили в весе» до 0,7%. «Наибольший рост стоимости недвижимости отмечен в центральной части города, он составляет 4,2%, – отмечает Владимир Хлюстов. – В районе ближе к центру и новостройках 2,4% и 2,0% соответственно. Незначительный рост цен наблюдается практически во всех районах, кроме Потока, здесь темп снижения составляет 0,6%».

Если говорить о планировочных решениях, то безусловный фаворит у покупателей – улучшенная планировка. Цена предложения на квартиры повышенной комфортности в престижных районах города колеблется от 40 тысяч рублей за квадрат. Стоимость варьируется в зависимости от нескольких факторов: отделки, этажа, площади и т. д.

В аутсайдерах традиционно старый фонд. Потому что дома более чем полувековой давности собственники опасаются покупать даже при условии, что те расположены в центре города. Хрущевки приобретают чаще всего из-за достаточно демократичной цены: эти квартиры, имеющие наибольшую долю в структуре предложения, имеют наименьшую стоимость – 44,4 тысячи рублей за квадратный метр. «Стоит отметить, что из большого количества предложений покупатель, безусловно, выбирает лучшее, то есть ликвидный товар, а хрущевки к таковому не относятся», – резюмирует Татьяна Бондарева.

Нужна трезвая оценка

По мнениям экспертов, при выборе жилья покупатели ориентируются прежде всего на место и цену – этим категориям отводится 30% и 31% соответственно??. В меньшей степени потенциальных собственников интересуют особенности планировки и обустройства квартир (11%), коммуникации и сервис (10%), особенности строительной технологии (8%), экология (9%). Это не касается покупателей элитного жилья.

Если исследовать динамику спроса по районам, то можно сделать вывод, что наиболее привлекательными остаются новостройки (здесь отмечается рост цен на двух- и трехкомнатные серийные квартиры). Также покупатели стремятся приобрести жилье в центральной части города, где заметно выросла стоимость одно- и двухкомнатных квартир.

Между тем руководитель агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков считает, что рынок недвижимости сегодня находится в состоянии финансового кризиса. А выйти из него он сможет только тогда, когда среднестатистический барнаулец сможет позволить приобрести себе жилье хотя бы в кредит.

«Я считаю, что такая ситуация на рынке недвижимости складывается потому, что квадратный метр для многих барнаульцев стал попросту недоступен, – говорит Геннадий Малков. – Цены на недвижимость необоснованно завышены, задел торга порой составляет до 250 тысяч рублей». Изменить ситуацию, по мнению эксперта, может только трезвая оценка рыночной ситуации и консолидация всех заинтересованных в этом структур.

Где и по каким критериям ценится жилье?

Центр: имеет наибольшую плотность застройки, представлен большим разнообразием типов жилья (хрущевки, серийные, старый фонд, дома улучшенной планировки, элитное жилье), по-прежнему остается престижным районом, поэтому здесь сохраняется высокий уровень спроса.

Ближе к центру: характеризуется меньшей плотностью застройки, преобладающий тип жилых домов – хрущевки.

Ближние Черемушки: жилой фонд этого района представлен кирпичными и панельными хрущевками. Уровень спроса остается неизменно низким из-за невостребованного типа жилья.

Дальние Черемушки: густонаселенный район. Жилой фонд представлен большим количеством серийных домов, имеются также хрущевки. В настоящее время этот микрорайон активно застраивается. Уровень спроса средний.

Урожайный: отличается высокой плотностью застройки, основной тип жилья – хрущевки. Спрос низкий.

Поток: данный район представлен в основном домами типа общежитие, старый фонд и хрущевки, имеется также серийное жилье. Спрос на жилье в этом районе наименьший.

Новостройки: район в настоящее время активно застраивается. Жилой фонд представлен новыми серийными и улучшенной планировки домами. В последнее время спрос на жилье в этом районе продолжает расти. Очень популярный район города.

По материалам www.kp22.ru

---

31.03.2008 Необходима консолидация субъектов рынка недвижимости.

27 марта директор Агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков принял участие в заседании Управления по архитектуре и строительству Алтайского края, где выступил с сообщением о тенденциях развития рынка недвижимости в г. Барнауле на ближайшие годы.

Рынок недвижимости Барнаула в течение нескольких прошедших лет пережил стремительные взлеты и глубокие падения. О том, в чем причины этого, а также о тенденциях развития рынка недвижимости на ближайшие годы рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Дом» Геннадий МАЛКОВ.

- В агентстве недвижимости «Дом» в течение многих лет работает группа высококлассных аналитиков, которая изучает, измеряет рынок недвижимости Барнаула, а главное, прогнозирует его развитие. Это дает нам значительные преимущества для определения и своевременного занятия перспективных рыночных ниш на нашем высококонкурентном рынке. Как известно, только в Барнауле насчитывается более 250 агентств недвижимости, не считая колоссального количества так называемых «черных» маклеров-одиночек.

О чем говорят наши исследования? Прежде всего они подтверждают аксиому: цена любого товара на рынке является балансом спроса и предложения. Если оценивать нынешнее состояние рынка, то называть его развитым или стабильным нет никаких оснований. Рынок недвижимости все время, начиная с 1991 года, находится в состоянии перманентного кризиса и никак не может выйти из него. Кризис закончится тогда, когда каждый среднестатистический гражданин Алтайского края сможет купить себе квартиру с помощью ипотечного кредита. По этой причине, мне кажется, имеет смысл говорить о динамике изменения цен на рынке недвижимости именно в этом аспекте.

В последние несколько лет здесь произошло следующее:

- 2004 год. Средняя стоимость «квадрата» жилья на конец года составила 16,37 тыс. рублей. При инфляции в 11,7% чистый прирост цены за год составил 36,6%;
- 2005 год. Средняя стоимость «квадрата» на конец года составила 19,18 тыс. рублей. При инфляции в 9,2% чистый прирост цены за год составил 4,5%. Этот год прозвали годом стагнации и застоя;
- 2006 год. Средняя стоимость «квадрата» на конец года составила 34,93 тыс. рублей. При инфляции в 9% чистый прирост цены за год составил 73,7 %.
- 2007 год. Средняя стоимость «квадрата» на конец года составила 40,61 тыс. рублей. При инфляции в 10,6% чистый прирост цены за год составил -4,13%.
В этом году продолжается картина 2007 года. Реальные цены идут вниз. И, на мой взгляд, эта тенденция будет продолжаться еще как минимум до конца года, и скорее всего весь 2009 год. Попытаюсь обосновать это предположение. Ценовые итоги каждого из последних приведенных лет имели свои известные причины. В 2004 году был «посеян» всем известный, пресловутый 214-й Федеральный закон (имеется в виду противоречивый Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». – Прим. «ВД»), который «взошел» по всей стране в 2006 году. В этот год на рынок не вышло не менее, чем 35% новостроек. Каждая новая квартира тянет за собой «паровозик» в среднем еще из двух квартир вторичного рынка. Общее предложение жилья на рынке сократилось более чем вдвое, что дало катастрофический рост цен по всей стране. Это с одной стороны.

С другой стороны, в 2006 году на Алтае весьма активно и успешно был осуществлен проект продвижения доступной федеральной ипотеки, край стал одним из заслуженных лидеров. Был стимулирован невиданный ранее спрос на жилье. Банки выдавали кредиты буквально «с закрытыми глазами».
Итак, оба этих фактора взметнули цены на недвижимость в Барнауле в среднем на 82%, а по некоторым типам квартир – на все 100%. Итогом 2006 года стал резкий подъем цен на квартиры, и квадратный метр стал финансово и психологически недоступным.

2007 год стал годом отрезвления. На рынок хлынул огромный поток «дефолтного» жилья. Примерно 15% вторичного рынка сформировано квартирами с обременением. Пока нет надежной юридической технологии для покупки такого жилья, продавцы-должники были вынуждены значительно снижать цены, что стало серьезным сигналом рынку. Дополнительно к «дефолтным» квартирам на рынок хлынули так называемые «инвестиционные» квартиры, купленные в 2006 году для последующей перепродажи. Их количество составило также не менее чем 15%.
Благодаря успехам ипотеки все большее число покупателей стало ею пользоваться. Теперь не менее 50% покупателей сначала идут в банк, а затем на рынок недвижимости.

В 2007 году средняя величина одного кредита составила 1 млн. рублей со сроком в 15 лет. В среднем каждый месяц заемщику надо выплачивать примерно 14 тыс. рублей, что должно составлять не менее 50% от совокупного дохода семьи. Значит, доход семьи должен быть равен как минимум 30 тыс. рублей в месяц. Официальная статистика говорит о среднемесячном доходе по краю в 2007 году в размере не более 8 тыс. рублей на одного работающего. Вот такая арифметика.

Застойный 2007 год усугубился мировым ипотечным кризисом, в результате которого, во-первых, резко сократились объемы кредитных ресурсов, во-вторых, усложнился доступ к этим ресурсам. Теперь наученные дефолтами банки стали с колоссальной осторожностью подходить к каждому заемщику.
Надо признать тот факт, что до ипотечного кризиса большая часть кредитов выдавалась без надлежащей проверки финансового состояния заемщиков.
За 2007 год предложение квартир вторичного рынка выросло более чем в пять раз и достигает примерно 5 тыс. объектов. И это не считая квартир первичного рынка. У многих предприятий-застройщиков скопилось
непроданных квартир на сотни миллионов рублей.

Я полагаю, что в 2008-2009 году:
- сохранится низкая покупательская способность населения;
- сохранится ограниченность кредитных ресурсов;
- увеличится количество «дефолтных» квартир в составе предложения;
- увеличится стоимость «квадрата» на первичном рынке в связи с повышением себестоимости строительства;
- часть жилья не будет сдано в срок по причине отсутствия покупателей на значительную часть квартир в доме;
- возможно появление исков от граждан, купивших квартиры, но не получивших их в натуральном виде согласно срокам, установленным в договорах с застройщиками.

В общем, рынок недвижимости представляет собой взаимосвязанную систему интересов органов власти, застройщиков, предприятий стройиндустрии, банков, риэлторов и, конечно же, покупателей. Для успешного решения национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» необходима как минимум консолидация всех заинтересованных сторон. Пока наблюдается противостояние.

По материалам "Ваше дело"

---

05.02.2008 Большая двухэтажная Канада. Чем может быть полезен краю заокеанский опыт строительства жилья.

Канада считается родиной каркасно-деревянных домов, отличающихся удобством, дешевизной и высокой скоростью строительства. Подавляющее большинство канадцев проживают именно в таких просторных апартаментах. И стоимость квадратного метра жилья в них сопоставима с ценой квадратного метра на рынке недвижимости Барнаула.

Руководитель дирекции поселка «Фирсова Слобода» Андрей Слободян и главный инженер дирекции Николай Кирин, а также руководитель агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков изучали опыт каркасно-деревянного малоэтажного строительства в канадских городах Торонто и Уайт Хорс (провинция Юкон). Своими наблюдениями они поделились с корреспондентом «ВД».

Билдер и девелопер

Крупнейший город Канады Торонто представляет собой скопление поселков площадью по 150-200 гектаров каждый, соединенных между собой трассами и автобанами. Земля принадлежит муниципалитету. Он имеет четкий перспективный план развития города на 25 лет вперед. Каждый гражданин может прийти в муниципалитет и узнать о будущей судьбе участка, на котором он хочет построить дом: не пройдет ли на этом месте железная дорога, автобан или что-то другое. После этого человек может быть уверен, что его дом никто никогда не снесет. Исключение составляют только форс-мажорные обстоятельства. В этих случаях планы развития города могут пересматриваться.

В Канаде хорошо отлажена система разделения функций при комплексной застройке территорий. Есть девелоперы - компании, которые занимаются инженерной подготовкой территорий под застройку, и билдеры - организации, которые строят собственно дома. Бывает, что одна фирма и территории готовит, и строительство ведет. Но чаще всего эти функции выполняют разные участники рынка.

Как же осуществляется процедура постройки дома? Все начинается с того, что девелопер выкупает на аукционе у муниципалитета земельный участок, к границам которого уже подведены коммуникации: водопровод, канализация, газ, электричество, связь. Он проводит инженерную подготовку участка, строит дороги, разводит коммуникации по всему участку. Кстати, все стадии этих работ ведутся под контролем муниципальных служб.

После этого девелопер продает землю, уже нарезанную на участки (лоты), непосредственно билдеру. Тот, в свою очередь, строит несколько модел-хаусов («типовых домов»), а также разрабатывает 15-20 проектов жилья, любой из которых покупатель может себе заказать. Срок строительства дома «под ключ» (с чистовой отделкой и оборудованием) составляет четыре-пять месяцев.

Большой дом на маленьком участке

На рынке недвижимости Страны кленового листа наиболее распространены каркасно-деревянные дома высотой не более двух этажей. Уже ставшие привычными для нас высотки в Канаде очень редки. В основном это административные здания, хотя существует и рынок элитного многоэтажного жилья.

Канадские дома имеют причудливый внешний вид. Сложные конфигурации домов, нависающие эркеры, подрезанные этажи - все это с точки зрения наших строителей неконструктивно. Однако использование деревянного каркаса, заполненного эффективным утеплителем, в сочетании с разнообразными отделочными материалами (сайдинг, кирпич, натуральный и искусственный камень, штукатурка) позволяет создать незабываемые образы. При этом получается дом с высокой тепловой эффективностью.

Однако каркасно-деревянные жилища нельзя назвать чисто канадским изобретением. Раньше в России возводились аналоги таких строений - каркасно-насыпные дома. Их стены набивали внутри соломой, глиной, шлаком, опилками. «В какой-то период времени малоэтажное строительство в России ушло в забытье, - рассказывает Андрей Слободян. - Осталось только многоэтажное. А потом принципы многоэтажного строительства, накопленные за полвека, стали переносить на одноэтажное».

Дома в Торонто расположены близко друг к другу, расстояние между ними часто не превышает полутора метров. Площадь участка под домом, по нашим меркам, слишком мала. Она составляет всего три-четыре сотки. А вот само жилье в Канаде показалось бы нам очень просторным. Дома площадью меньше 160 кв. м там практически не строят. При этом сами канадцы называют жилье площадью 160-200 кв. метров «социальным»! Как правило, типичные канадские дома имеют площадь 300-600 кв. м. И это без учета площади подвалов и гаражей.

Без тамбуров, коридоров и обоев

Это может показаться странным или невероятным, но в их домах нет прихожих! Входные двери ведут непосредственно в жилое помещение. И это при уличной температуре зимой под минус 40 градусов! Тепло при такой планировке дома сохраняется за счет отопления его по безинерционной воздушной системе. Она позволяет успешно поддерживать в помещении требуемую температуру.

В Торонто дома обогреваются природным газом, в провинции Юкон - соляркой или электричеством. Еще в Канаде практически невозможно найти дом, стены которого изнутри оклеены обоями. Местные жители предпочитают окраску.

Внутренние дороги и внутриквартальные проезды в Канаде асфальтирует девелопер еще перед началом строительства. Для постройки каркасных деревянных домов не нужно тяжелой техники, которая могла бы деформировать дорожное покрытие. Грузоподъемная техника практически не используется. А дома собирают, что называется, вручную.

Во многих районах Торонто имеются системы дренажа и отвода ливневых поверхностных вод. Вода собирается в пруды, украшающие ландшафт. Земля под прудами и парками вокруг них, а также под дорогами и проездами после окончания строительства остается в собственности муниципалитета. А вот

школы в Канаде есть далеко не в каждом поселке или районе. Однако это не мешает детям постигать азы науки. Комфортабельные школьные автобусы возят их в большие школы, рассчитанные на ребятишек из нескольких поселков.

Что общего у Барнаула и Торонто

В прошлом году на рынке недвижимости США разразился ипотечный кризис. В соседней Канаде, по оценке Геннадия Малкова, его практически никто не заметил. Вообще, канадский рынок недвижимости характеризуется большой динамичностью. За неделю после начала продаж цены на недвижимость могут подскочить на 15-20%. В канадском городе Уайт Хорс с населением в 30 тысяч человек каждый год совершается около 3 тыс. сделок с недвижимостью. Показатель весьма внушительный!

В Торонто квадратный метр жилья в полностью отделанном каркасно-деревянном доме стоит около 50 тыс. рублей в переводе на наши деньги. Цены сопоставимы со стоимостью «квадрата» без отделки в барнаульской многоэтажке. По мнению Николая Кирина, относительная дешевизна канадского жилья объясняется несколькими причинами - короткими сроками строительства, высоким качеством стройматериалов, низкими процентными ставками по кредитам, высокой производительностью труда.

Любопытен еще один факт. В Канаде девелоперы и билдеры покупают землю и осуществляют строительство за счет банковских кредитов, и поэтому работы по инженерной подготовке территорий и строительству домов ведутся очень быстро. «Недостроев» здесь практически не встретишь. Кстати, покупатели также редко приобретают жилье на собственные деньги. В основном они пользуются ипотекой.

В общем, у канадских строителей и риэлторов можно перенять много полезных вещей: разделение на девелоперов и билдеров, деревянно-каркасную технологию строительства, комплексную инженерную подготовку территорий. К примеру, дирекция поселка «Фирсова Слобода» уже начала внедрять комплексный подход в инженерной подготовке поселка, а также технологии производства каркасных деревянных домов. Возможно, в ближайшем будущем жители края станут жить в удобных и просторных домах, построенных по канадскому образцу.

Чем известна Канада

Канада - государство в Северной Америке. Площадь - 9976 тыс. кв. км. Численность населения - 28,3 млн. человек. Столица - Оттава. Крупнейшие города – Торонто, Монреаль, Ванкувер. Климат большей частью умеренный и субарктический.

Что мы знаем о проекте «Фирсова Слобода»

«Фирсова Слобода» - загородный поселок, строящийся неподалеку от Барнаула, совместный проект дирекции поселка и агентства недвижимости «Дом». В «Фирсовой Слободе» приобрели участки более 100 семей. Поселок начнет заселяться летом 2008 года.

В ближайшее время будет объявлено о строительстве нового крупного поселка, расположенного недалеко от «Фирсовой Слободы», вдоль трассы на село Бобровка. Новый проект будет продолжением проекта «Фирсова Слобода», однако он рассчитан на покупателей среднего класса.

По материалам www.altapress.ru

---

12.01.2008 «ДЕФОЛТНЫХ КВАРТИР СТАНОВИТСЯ БОЛЬШЕ»: интервью с заместителем директора агентства недвижимости "Дом" Карповой Нонной Витальевной.

- Нонна Витальевна, как бы вы оценили динамику ипотечных операций в Барнауле за 2007 год в сравнении с предыдущим?
- По официальным данным и опираясь на опыт нашего агентства в 2007 году динамика выдачи ипотечных кредитов в Барнауле снижалась: по информации городского комитета по строительству и газификации планировалось, что горожане получат примерно 7,6 тыс. кредитов на сумму 8 млрд. руб, в том числе 600 кредитов на сумму 600 млн. рублей на первичный рынок жилья. Но к декабрю 2007 года было выдано около 3,7 тысяч кредитов на сумму примерно 4,3 млрд. руб, в том числе 241 кредит на сумму 226,4 млн. рублей на первичный рынок жилья. Таким образом, 2006 год для Барнаула оказался пиковым и с точки зрения темпов роста цен на недвижимость, и по количеству выдаваемых ипотечных кредитов. Вряд ли следовало полагать, что развитие рынка будет продолжаться в столь высоких темпах и дальше.
В течение первого квартала 2007г. рынок продолжал расти динамично, но скорее инерционно Уже с марта темпы увеличение цен значительно сократились, а в отдельных сегментах наблюдалась отрицательная динамика прироста: предложение росло, а количество сделок сокращалось. В течение трех кварталов 2007 года изменения на рынке ипотечного кредитования расценивались как позитивные: развитие системы рефинансирования позволило снизить процентные ставки с 15-14% до 11% годовых, появлялись новые операторы, предложившие ипотечные программы по тем или иным условиям более привлекательные для клиентов. Совершенствовалась технология получения кредитных денег, были исключены комиссионные сборы.
Наиболее заметное снижения темпов развития ипотеки наблюдалось в течение последнего квартала 2007 года. Условия кредитования стали более жесткими. Одни банки подняли процентные ставки («УРСА-Банк» на 2%, «Возрождение» на 1,5%-2%, «Юниаструм банк» на 0,75%-1% и т.д.). Другие пошли по пути увеличения сопутствующих расходов на оформление кредита, подняв, например, стоимость открытия счета с 1% до 3%.
- По данным «КС» в последние месяцы года существенно возросли отказы по ипотекам, но банки, к которым обратился «КС» за комментариями не пожелали подтвердить или опровергнуть эту информацию. Каковы ваши наблюдения?
- Количество отказов банков в последнее время увеличилось.
Важным фактором на ипотечном рынке края и Барнаула стал уход в ноябре прошлого года с рынка ипотечного кредитования «Краевого агентства по жилищному ипотечному кредитованию» (АЖИК). Банки, ранее выдававшие кредиты при участии агентства перешли на собственные кредитные программы.
В большинстве банков сроки рассмотрения заявок увеличились с 3-5 дней, до 1-1,5 недель, а по особо крупным кредитам - до 2 недель. Для банков важнейшим приоритетом стала минимизация собственных рисков. Службы безопасности стали заметно более внимательно относиться к рассмотрению платежеспособности заемщиков, прошлой кредитной истории, наличию кредитов в других банках. Продолжает развиваться единая межбанковская информационная система, создан так называемый «стоп-лист», в который попадают заемщики, имеющие большое просрочки по выплате кредита. Более внимательны банки стали и к идущим в залог объектам недвижимости, особенно это касается старого жилфонда, частных домов. Даже если процент износа, указанный в техпаспорте (выписке из ЕГРД) соответствует требованиям банка, а на выезде специалиста службы безопасности окажется, что объект находится в более ветхом состоянии, решение по выдаче кредита, скорее всего, будет отрицательным. Все это привело к тому, что количество отказов банков действительно возросло. Причем, если раньше при первой неудаче у заемщика оставалась достаточно большая вероятность положительного заключения в другом банке, то сейчас один отказ повлечет за собой череду других.
И все же несмотря на снижение динамики развития ипотеки доля сделок с ее участием остается очень высокой - каждая 3-4 сделка. Ипотека по-прежнему остается для многих единственной возможностью для улучшения жилищных условий, но воспользоваться ею становится все сложнее.
- По данным АЖИК число неплательщиков в крае находится на среднестатистическом, общероссийском уровне (1 – 2 % от общего числа, выданных кредитов), алтайские банки не афишируют эти данные. Какова статистика дефолтов по ипотекам в Барнауле в 2007 году на ваш взгляд, и каков прогноз на 2008 год?
- По нашим оценкам на сегодняшний день около 10-15% в структуре предложения занимают так называемые дефолтные квартиры. Часть людей, ранее приобретших жилье по ипотеке, сегодня осознали, что не в силах выплачивать банку ежемесячные платежи и решили продать дом или квартиру. Другая часть дефолтных квартир – это те, что были куплены с целью последующей перепродажи, так как темпы роста цен на недвижимость в момент их покупки обещали высокие прибыли в будущем. Но в силу изменений на рынке (заметное снижение темпов роста цен) сегодня эти квартиры также выставлены на продажу. Теперь мы вынуждены работать с объектами, которые находятся в обременении, и думаем число таких квартир будет увеличиваться. Этот факт не может не влиять на общую ситуацию: объекты с обременением, как правило, выставляются на продажу несколько ниже рыночной стоимости таких же конкурентоспособных объектов без обременения с целью скорейшей реализации, потому корректировка цен происходит и с учетом данного фактора.
- Какими еще тенденциями на рынке недвижимости запомниться 2007 год?
- В течение года отмечался активный рост спроса на загородную недвижимость и земельные участки в пригороде. 2007 год можно считать важным этапом в развитии сегмента комплексной застройки коттеджных поселков. При этом активно стал осваиваться правый берег Оби. Один из ярких примеров – элитный коттеджный поселок«Фирсова слобода.
Еще одна тенденция – заметное повышение спроса на земельные участки под застройку коммерческой невидимостью торгового и производственного профиля Причем, востребованная площадь достигала 0,5-1 га.. При этом стоимость таких участков достаточно высока, и иногда это значительно увеличивает срок экспозиции таких объектов на рынке. Наиболее часто в структуре спроса в последнее время встречаются запросы на земельные участки под строительство автоцентров, автосервисов, оптовых баз.
Уверенно развивался и не испытал никаких элементов стагнации рынок офисной недвижимости. Появляются новые проекты, спрос арендаторов остается на высоком уровне. Увеличиваются объемы строительства и привлекаются новые средства с финансового рынка.
Что касается цен на рынке офисной и торговой недвижимости, то на рынке аренды существенных изменений не произошло, можно говорить о повышении арендных ставок лишь в офисных центрах класса А- («Парус»), Продажная же цена увеличилась в среднем по городу в течение года на 13-15%.

---

08.10.2007 «Рынок недвижимости был раздут ипотекой на 10-15%». Геннадий Малков объясняет «ВД», почему цены на квартиры сначала росли, а теперь падают

Барнаульский рынок недвижимости входит в новый сезон активных продаж будучи в весьма перекошенном состоянии. Дело в том, что здесь наблюдается значительное превышение имеющегося предложения над реальным спросом. Геннадий Малков, генеральный директор агентства недвижимости «Дом», сравнивает эту ситуацию с той, что была в Барнауле два года назад. О том, какие метаморфозы происходят с рынком недвижимости в этом году, и что принесет год грядущий, он рассказывает «ВД».

- Два года назад в интервью вашей газете я сделал прогноз, что рынок находится на пороге серьезного кризиса, - начинает беседу Геннадий Малков. - Причем предполагал, что кризис может затянуться. Прогноз сбылся лишь отчасти. Если в 2005 году рынок действительно «стоял» в виду чрезвычайно низкой покупательской способности населения, то 2006-й год все перевернул. Активная экспансия банков с ипотечными программами кардинально изменила рынок. И это тоже был своеобразный кризис, поскольку при бурном развитии ипотеки спрос и предложение все равно не были сбалансированы. Кредитных ресурсов оказалось слишком много, а выставляемых на продажу квартир не хватало. Это привело к двукратному росту цен.

«Хуже уже не будет»

- В каком состоянии рынок недвижимости вошел в осень 2007 года?

- Частично повторяется история двухлетней давности, но это уже некое посткризисное состояние рынка. Смотрите, что получилось. В прошлом году резкий рост цен был во многом следствием притока ипотечных ресурсов. Отношение граждан к ипотеке изменилось. Люди вдруг поняли, что есть возможность взять громадные деньги в банке чуть ли не на халяву и хуже уже не будет. Потому что, рассуждали они, можно получить кредит, заложить в банке приобретаемую квартиру и начать в ней жить. Да, расходы растут. Но в худшем случае можно будет перепродать эту квартиру и не остаться в убытках. Такие размышления потенциальных покупателей происходили на фоне роста цен на недвижимость. Вот почему люди не просто брали кредиты, а буквально хапали их, что банки только устраивало.

- И что получилось в итоге?

- Развитие событий на рынке оказалось гораздо сложнее, чем многие прогнозировали. Те инвесторы, которые приобретали квартиры в прошлом году на этапе подъема цен, дождались начала 2007 года и решили, что теперь недвижимость можно сбрасывать, фиксируя прибыль. И таких квартир было примерно 25% от количества предложений на рынке. Это так называемые инвестиционные квартиры от дольщиков. В итоге предложение увеличилось, цены стабилизировались. Далее многие эксперты предполагали, что рост цен в 2007 году продолжится. Поскольку правительство объявило о политике снижения ипотечных ставок и т. д. Но этого не произошло.

- Почему? Ведь цены действительно сейчас снижаются…

- Дело в том, что самые неудачные заемщики прошлых лет сегодня столкнулись с ситуацией невозможности возврата ипотечного кредита. Банки понуждают их к продаже квартир. По разным оценкам, примерно 10-15% имеющегося сегодня предложения на рынке - это так называемые квартиры с обременением. Причем обременение составляет примерно от 700 тыс. рублей и выше. Чтобы оформить сделку по такой квартире, нужно сначала снять обременение. А это означает, что покупатель должен дать огромный аванс продавцу. Хотя в Барнауле не принято давать такие большие задатки - в 30-50% от стоимости жилья. Поэтому должники вынуждены снижать стартовую цену до минимального предела. В итоге мы имеем картину, когда растущее предложение давит на цены, заставляя их ползти вниз. В прошлом году эту тенденцию сложно было прогнозировать.

Необходимо учитывать еще один фактор. Банки сегодня стали более тщательно относиться к проверке документов при выдаче ипотечного кредита. Если раньше заемщик мог представить какую-нибудь липовую справку и банку было, по большому счету, все равно - лишь бы выдать кредит, то теперь халява закончилась. Банки обмениваются информацией. Все должники и мошенники им известны, поскольку находятся в одной базе данных. И подобное ужесточение привело к уменьшению числа заемщиков, а значит, и к снижению общего количества выдаваемых кредитов.

Таким образом, еще раз повторюсь, рынок получил ситуацию, когда предложение растет, а количество покупателей реально падает. Что отражается в ценах.

- Во всех сегментах?

- В общем, да. За исключением элитного жилья. Но там сложилась особая ситуация. В этом сегменте деньги не имеют большого значения. Там важно, где расположена квартира, какая у нее площадь, какая инфраструктура имеется у дома. И сегодня в элитном жилье наблюдается рост спроса на квартиры площадью от 100 до 140 кв. метров и больше. Таких квартир на рынке мало.

«Дольщик тоже вынужден снижать цены»

- Нынешнее снижение - это фактически возврат к реальной стоимости квартир?

- Фактически да. По нашим оценкам, рынок недвижимости в прошлом году был раздут ипотечными кредитами и переоценен на 10-15%. Если в начале этого года определенная квартира стоила 100 условных рублей, то сейчас она уже стоит 85.

Хотел бы отметить еще один интересный фактор, наблюдаемый нами на рынке первичного жилья. На этом рынке инвесторы сейчас пытаются продать свои долевки. Причем зачастую дешевле, чем сами застройщики в этих же домах. Но сделки происходят редко. Потому что покупка квартиры, находящейся у дольщика, банком не кредитуется. В отличие от инвестиционной квартиры застройщика. И поэтому дольщик тоже вынужден снижать цены.

- Рынок мог самостоятельно выйти из этого состояния, если бы, к примеру, в Барнауле активно шел процесс ввода нового жилья в эксплуатацию?

- Не думаю, что это оказало бы какое-то заметное влияние. Сейчас спрос очень маленький. И если бы на рынок было выброшено еще около сотни многоэтажных домов, то кто бы покупал там квартиры? Ведь речь нужно вести не о количестве выставленных на продажу объектов, а об их реальной стоимости по отношению к покупательной способности среднестатистического гражданина. К сожалению, большинству жителей края покупка квартиры по-прежнему недоступна. Особенно в условиях, когда рынок бросает то в жар, то в холод: в прошлом году выросли цены в два раза, а теперь - предложение.

- А как же традиционные группы покупателей - сельхозпроизводители и мигранты из других регионов?

- Я бы не стал переоценивать их значение. Если говорить о сельхозпроизводителях, то в их понимании зерновой рынок находится сейчас в хорошем состоянии. У фермеров деньги должны появиться примерно в октябре. Значит, через месяц часть этих денег перейдет на рынок недвижимости. Насколько это будет большой массив, мне трудно судить. Но, скорее всего, влияние будет незначительным.

«Попробуй докажи»

- То, что банки в прошлом году так рьяно взялись за ипотеку, это, на ваш взгляд, хорошо или плохо?

- Конечно, хорошо. Просто нужен был более скрупулезный подход к заемщику. Я видел, как в Америке люди получают ипотечные кредиты. Там эта процедура резко отличается от российской действительности. У нас кредит могут выдать за красивые глаза. А в США, чтобы получить его, заемщик сначала должен доказать, что имеет надежную и стабильную работу. Причем работу с перспективой на несколько лет вперед, подтвержденную контрактом. Во-вторых, заемщик должен иметь кредитную потребительскую историю. То есть, что раньше он покупал, например, в кредит автомобиль и спокойно за него рассчитался. В-третьих, заемщик должен подтвердить уровень образования, который позволит ему в форсмажорной ситуации быстро найти работу.

- Сейчас многие отечественные банки объявили о повышении стоимости ипотечных кредитов на 2-3%. Как это отразится на рынке?

- Думаю, что это обернется для рынка некоторыми потерями. Но надо учитывать мотивы повышения. Многие наши банки пользовались дешевыми инвестиционными ресурсами западных финансовых институтов. И как только в США была повышена учетная ставка, она автоматически отразилась здесь. Во-вторых, если возможные дефолты по ипотеке переходят определенную грань, некий норматив, то банки вынуждены как-то себя подстраховать. Они должны заниматься перераспределением рисков. Поэтому следующим заемщикам повышают стоимость кредита. Что мы и наблюдаем.

- Отважитесь еще раз дать краткосрочный прогноз по развитию рынка недвижимости?

- Попробую это сделать. На мой взгляд, рост стоимости ипотечных кредитов будет продолжаться. Процентные ставки, возможно, еще раз поднимутся. Количество заемщиков, в свою очередь, будет уменьшаться, этому способствует их более строгий отбор. Значит, на рынок выйдет меньшее количество покупателей жилья. Банки также могут пойти на сокращение общего числа выдаваемых ипотечных кредитов. Это достаточно легко сделать - либо усложнением процедуры отбора, либо увеличением срока рассмотрения заявки.

С другой стороны, если рыночное предложение по-прежнему будет оставаться таким же высоким (с учетом переселения части городского населения в пригород и продачи ими своих квартир), то 2008 году может повториться история 2005 года. То есть будет продолжаться медленное падение цен и их стабилизация. Единственная возможность сбалансировать рынок - снижать стоимость жилья на этапе его строительства. И в этом я вижу нормальное эволюционное развитие рынка. Вверх - вниз, вверх - вниз. Мне такой рынок нравится.

Специальный вопрос

- В свое время вы создавали Ассоциацию риэлторов Алтайского края, которая совсем недавно объявила о самороспуске. Не жалеете о том, что эта организация прекратила свое существование, и что может в дальнейшем объединить риэлторов?

- Я совершенно не переживаю по этому поводу. Умерла - так умерла. Любая компания или общественная организация проходит определенные стадии своего развития – это рождение, жизнь и смерть. А насколько долгая у нее жизнь, это зависит от цели, объединившей людей. Единственное, я сожалею о том, что барнаульские риэлторы никак не могут объединиться в одну организацию. При этом абсолютно не важно, как это организация будет именоваться - ассоциация, союз или гильдия. Важно то, сумеют ли риэлторы найти общую цель для решения своих профессиональных задач. При этом цель должна быть не только общая, но еще и индивидуальная, то есть выгодная для каждого члена организации. Вот такую цель нужно сформулировать и продвинуть на рынок. А пока мы видим, что нет ни общекорпоративной цели, ни лидера, который бы повел за собой объединение, ни идеологии самой организации.

О чем еще рассказал Геннадий Малков

О спросе на земельные участки

- Могу подтвердить, что в Барнауле он растет. И это следует расценивать как своеобразный рикошет от высоких цен на рынке недвижимости. Вот есть семья, которая хочет улучшить свои жилищные условия. Посчитали они и пришли к выводу, что им не светит купить квартиру при цене квадратного метра в 40-50 тыс. рублей. Тогда решают построить жилье, что, по их мнению, должно обойтись дешевле. Именно рост интереса к индивидуальному строительству отразился на повышении спроса на земельные участки. Проблема лишь в том, что на местном рынке крайне не хватает подрядных организаций, которые могут качественно построить малоэтажный дом. В основном работают кустари. И зачастую люди даже не представляют, в каких условиях им придется жить.

О квартирах с отделкой

- Мое отношение к этой инициативе - отрицательное. Отделка - это как тюнинг в автомобиле. Есть базовая комплектация, а есть литые диски, кондиционер, другие навороты. Квартира должна выглядеть так, какой хочет ее видеть покупатель. И я не понимаю, в чем смысл возвращаться к типовой отделке. Только жилье низшей ценовой категории может иметь типовую, незамысловатую и простую отделку. А в случае более дорогого жилья – покупатель не должен переплачивать за ненужную ему отделку и последующий капитальный ремонт.

О «дыхании» ОЭЗ

- Наша компания на себе не ощущает того, что на Алтае скоро появятся туристическая и игорная зоны. Может быть, на рынке недвижимости это пока незаметно? Не знаю. На мой взгляд, риэлторские компании в этих ОЭЗ попросту не нужны. Какую функцию они там будут выполнять? Это исключительно федеральный проект, который будет осуществляться на государственные средства и на государственной земле. В свою очередь частные инвесторы пока не интересуются недвижимостью в том же Барнауле с прицелом на зоны только потому, что никакой ясности с ОЭЗ нет.

Кто такой Геннадий Малков

Геннадий Ефимович Малков родился 19 февраля 1956 года в Барнауле. Окончил Алтайский политехнический институт по специальности «Инженер-строитель». После получения высшего образования работал инженером в краевом штабе студенческих строительных отрядов. С 1985 года занимал должность начальника отдела по учету и распределению жилой площади райисполкома Индустриального района Барнаула.

С 1987 года - заместитель начальника аналогичного отдела городской администрации. Позже работал заместителем начальника управления социального развития предприятия «Главалтайстрой».

С 1991 года - исполнительный директор компании «Аско-Дом». В 1992 году эта компания была переименована в агентство недвижимости «Дом», в котором Геннадий Малков по сегодняшний день занимает пост генерального директора. Несколько лет был президентом Ассоциации риэлторов и оценщиков Алтайского края (сегодня Ассоциация риэлторов Алтайского края). Женат, воспитывает двоих детей.

Ваше дело

---

08.10.2007 Могут ли банки обрушить рынок жилья?

В тоже время, как фактор, который может сыграть как позитивную, так и негативную роль необходимо отметить предстоящие выборы. По всей логике вещей, власть должна сделать все от нее зависящее, чтобы не допустить развитие кризиса в России до марта 2008 года и хотя бы еще несколько месяцев после выборов президента страны. Весь вопрос в том, все ли будет в руках российской власти?

Еще один вопрос касается масштабов возможных катаклизмов. Будет ли этот кризис, если он произойдет, изолированным и коснется ли он только банковского сектора, или его волны разойдутся и на другие сектора экономики и в частности на рынок жилой недвижимости? Если да, то насколько серьезны будут последствия? Банковский кризис 2004 года рынок недвижимости не затронул вовсе, а кризис 1998 года обрушил всю страну, включая и рынок жилья - диапазон возможных проблем очень широк. Если посмотреть на причины возникновения кризисов прошлых лет, то они были весьма различны. В одном случае несколько газетных публикаций, в другом реальный обвал всей экономики страны. Последнее сегодня России явно не грозит, но и нынешние проблемы значительно более серьезные, нежели в 2004 году. Кроме того, в настоящий момент степень вовлеченности банковского сектора в рынок жилой недвижимости весьма существенна. В первую очередь это различного рода инвестиции и ипотека, по которой в последнее время отмечается рост просрочек по выплатам. Вследствие этого, на наш взгляд, кризис в банковском секторе, вероятнее всего окажет влияние на рынок жилой недвижимости. Цена квадратного метра, которая несоразмерно высока по сравнению с уровнем дохода среднего россиянина, в условиях такого кризиса пойдет вниз. Падение вряд ли будет катастрофическим, и цены лета 2005 года (средняя цена в Москве тогда была $2 000 за квадратный метр без учета элитного жилья), мы, скорее всего, не увидим, но коррекция на несколько десятков процентов весьма вероятна.

Наши опасения сегодня подтверждают и некоторые специалисты. Хотя сказать о том, что среди участников рынка, сторонников версии снижения цен на недвижимость большинство - нельзя. Тем не менее, такие мнения звучат. В частности на Конференции по аналитике «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которую проводила Московская Ассоциация Риэлторов, Константин Апрелев вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, сказал, что уже сегодня на российском рынке можно наблюдать первые звоночки кризиса в системе потребительского кредитования, который позднее может распространиться и на рынок ипотеки, и на всю банковскую систему. Однако 50% вероятности он отдает сценарию, по которому на рынке сохранится стабилизация с колебаниями плюс-минус два процента в месяц. 35 процентов - сценарию, по которому рынок ждет активный рост в преддверии выборов и после них, и лишь 15% - сценарию, предполагающему снижение цен в результате банковского кризиса или из-за введения социально-дифференцированного налога на недвижимость. Впрочем, как бы ни развивались события, за отсутствием у населения более надежного инструмента инвестиций, чем недвижимость, глобального снижения цен не произойдет. Как считает Апрелев, максимальное снижение цен может составить 20% и даже оно не приведет рынок ни к сбросу инвестиционных квартир, ни к какому-то иному резко негативному сценарию.

В тоже время другие специалисты рынка недвижимости, комментируя нашему порталу итоги сентября и текущую ситуацию, высказали несколько иные соображения, среди которых есть как позитивные, так и более настороженные:

---

Снижение цен в целом остановилось. Они стабилизировались, и сейчас идут небольшие колебания.

Но это - ситуация в среднем. В частностях же изменения идут - их можно назвать расслоением. Продолжают дешеветь те квартиры, которые в предыдущий год оказались переоцененными - это в первую очередь дешевые объекты, с самыми низкими потребительскими характеристиками. А более современные и комфортабельные подрастают в цене.

Что касается перспектив рынка, то сейчас состояние таково, что не позволяет говорить, что куда-то рынок двинется. Скорее всего, нынешняя ситуация на ближайшие месяцы сохранится. Но это при том условии, что ничего не произойдет. Но любое событие, например, в политике или макроэкономике может вывести рынок из равновесия.

Дмитрий Рощин
Руководитель департамента инвестиций и оценки
Корпорации «Рескор»

---

События были самые разновекторные. Что-то дорожало, что-то дешевело. Что-то пользовалось спросом, что-то - нет. При этом установить какие-то закономерности, на мой взгляд, не представляется возможным. Ситуация очень подвижна, и владельцы жилья и покупатели ведут себя очень по-разному.

О перспективах. В первую очередь надо помнить, что у нас предстоят выборы - сначала одни, а потом другие. И будет некое затишье - связанное, прежде всего, с тем, что сейчас людям не до покупки недвижимости. Ситуация в целом сохранится в нынешнем состоянии до апреля-мая, и только потом начнется реальное оживление рынка. А вместе с ним - и ощутимый рост цен.

Наталья Ветлугина
Руководитель аналитической службы
Компании «Новый город»

---

С конца лета на рынке возобновились продажи. Прежняя ситуация, когда ничего не двигалось, завершилась - вернулись покупатели. Правда, пока рост спроса не привел к увеличению цен - они не меняются, во всяком случае, заметно. Но если тенденции сохранятся, покупатели с рынка не уйдут - рост будет.

Ирина Котова
Директор по маркетингу
Компании «ХИРШ»

---

Главным итогом сентября можно считать перелом в динамике предложения - в середине сентября его объем прекратил снижение (длившееся с июня 2007 г.) и начал постепенно увеличиваться (уже на третьей неделе сентября прирост предложения составил +3,1%).

Спрос на квартиры продолжил рост, начавшийся еще в конце июля. Возросшая динамика увеличения спроса вместе с начавшим расти объемом предложения, позволяет сделать вывод об окончании «мертвого» летнего сезона и оживлении рынка.

При этом ценовая динамика рынка недвижимости остается практически неизменной - достигнутые ранее значения являются новыми равновесными точками для рынка, поэтому увеличение средних цен происходит в пределах инфляции (от 1% до 1,5% в месяц). Сентябрьские показатели в полной мере укладываются в этот сценарий. По нашему прогнозу, тренд сохранится в ближайшие месяцы.

Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела
Корпорации «ИНКОМ»

---

30.09.2007 Отделайте ее по полной!

Начиная с нового года застройщики должны будут сдавать дома в эксплуатацию уже с отделкой квартир. Такое настойчивое пожелание к строительным компаниям высказал 17 сентября на пресс-конференции Александр Мишустин, начальник краевого Управления по строительству и архитектуре. Участники рынка дружно выступают против.

Александр Мишустин, выступив с такой инициативой, конечно, ее обосновал. По словам г-на Мишустина, сегодня отделка новых квартир, мягко говоря, скудна - окна, входная дверь, максимум - стяжка на полу. Ни тебе обоев, ни сантехники, ни электропроводки. Счастливые владельцы жилплощади вынуждены нанимать бригады отделочников и платить за их работу немалые деньги. При этом значительная часть бригад не имеет лицензий в принципе. «25-30% средств крутится на черном рынке», - заявил г-н Мишустин. По его версии, застройщики должны предоставлять покупателям квартир своих специалистов по отделке, предварительно согласовывая, что конкретно желает увидеть в своем жилище клиент. «Это позволит и зарплаты вывести из тени, и, соответственно, увеличить поступления в бюджет», - добавил Александр Мишустин.

Весть о его инициативе довольно быстро распространилась среди строителей. Они оказались явно не в восторге от инициативы. «Это же такая морока будет», - скептически сказал Александр Минаков, директор компании «ДСК». «Мы же не зря вышли на этот вариант сдачи квартир - без отделки, - говорит Владимир Фрис, директор по строительству КЖБИ-2. - Нам его сама жизнь продиктовала».

Основные причины несогласия можно условно разделить на две части: правовая и житейская. Последняя связана с тем, что люди сами предпочитают покупать квартиры без отделки, чтобы сделать в ней все на свой вкус, наняв нужных им специалистов. «Стандартная отделка не всех устраивает, а это значит, что использованные материалы пойдут на выброс. Да и работа эта дурная - делать и переделывать», - считает Владимир Фрис. Учитывать же индивидуальные пожелания собственников почти невозможно. «На каждую квартиру составлять проект, дизайн? Это несерьезно!» - говорит Александр Минаков.

Существует и немаловажный юридический момент. «Договор, в котором должны быть прописаны особенности отделки, заключается, скажем, сейчас, а дом сдается только через год. Не внести эти особенности нельзя - регцентр не зарегистрирует договор. Но ни один заказчик не сможет сказать сегодня, какую отделку он захочет через год. А любое изменение в договоре - это 7,5 тыс. рублей. Если учесть, что мы строим сотни квартир, сумма будет измеряться миллионами», - объясняет Владимир Фрис.

И еще один правовой момент. Если инициатива г-на Мишустина будет реализована и вступит в силу с нового года, то возникает вопрос: как быть с теми договорами участия в долевом строительстве, которые уже заключены без расчета на отделку, а дома сдаются только в конце 2008 года? «Нужно понять, готовы ли дольщики на предлагаемые изменения», - рассуждает Владимир Фрис.

Поддерживают строителей и чиновники. Вице-мэр Барнаула Игорь Перемазов очень скептически отнесся к этой идее. «Заходя в новую квартиру, люди все, что там было, выбрасывают. Поэтому сегодня не случайно отделка отдается на откуп заказчику. Мне суть этого вопроса непонятна». По словам Виктора Иванова, и. о. начальника отдела Госстройнадзора краевой Инспекции государственного строительного контроля и надзора в области долевого строительства, у заказчика должно оставаться право выбора, как ему отделывать свою квартиру. «Давайте представим, что вы владелец квартиры. Получается, что застройщик должен будет навязывать вам свою бригаду. Но вам она не понравится. Вы знаете, что найдете другую бригаду, которая проведет ремонт не за 2 млн. рублей, а за 300 тыс., и при этом качество работ вас устроит. Другой вопрос, что отделкой, конечно, должны заниматься бригады, имеющие лицензии».

Недовольны новой инициативой власти и компании, специализирующиеся на отделке и дизайне помещений. По мнению Евгения Лукашова, директора компании «Стройлайн», ситуация имеет два варианта развития. Первый - это возвращение к совковой системе, когда дома сдавались с отделкой, но жильцы ее всю сносили и делали ремонт по-своему. «Строители же все будут делать «крупным оптом». Ни о каком личностном подходе даже речи идти не может. Никто не будет, как мы, с каждым клиентом нянчиться». Второй вариант куда более оптимистичный. Специализированные компании могут выступать в качестве субподрядчика. «Нам бы это было удобно», - говорит Евгений Лукашов.

Отдельно стоит отметить, что никто из опрошенных нами экспертов ни разу не упомянул о повышении стоимости квадратного метра в результате реализации инициативы Александра Мишустина. Ситуацию пояснил Александр Минаков: «Чистовая отделка в общей стоимости жилья в процентном выражении не очень велика и на цену квадратного метра существенно повлиять не может».

Все решает владелец жилья

О том, на основании каких документов принимается решение, производить строителям отделку жилья или нет, «ВД» рассказал Виктор ИВАНОВ, и. о. начальника отдела Госстройнадзора краевой Инспекции государственного строительного контроля и надзора в области долевого строительства:

- Сначала застройщик составляет проект - в соответствии со СНиПами и СанПиНами. Обязательно проводится государственная экспертиза этого документа. В проекте есть графа «Ведомость отделочных работ», в которой указано, какие виды отделки планирует произвести застройщик: оштукатурить стены высококачественным материалом, покрасить их масляной краской, в кухне выложить плиткой санитарную зону над раковиной и т.д. Но существует также и другой документ - договор участия в долевом строительстве. В него может быть внесен пункт о том, что дольщик не возражает принять квартиру без отделки, только со стяжкой полов и оштукатуренными стенами. Это делается в целях уменьшения стоимости квадратного метра. Стоит, однако, отметить, что генподрядная организация должна контролировать процесс отделки в квартире, чтобы не подняли выше нормы пол, не перенесли санузел в другое место и т. д. Этого сейчас, как правило, не делается.

Ваше дело

---

20.08.2007 Поступательное движение. Эксперты комментируют колебания цен на вторичном рынке недвижимости Барнаула

По данным маркетингового исследования барнаульского агентства недвижимости «Дом», за прошедшие семь месяцев 2007 года цены на 4-комнатные квартиры на вторичном рынке повысились в среднем на 27,4%, тогда как на однокомнатные - на 8,5 %. На осень эксперты прогнозируют дальнейшее повышение средней цены в пределах 2-5% в месяц.

Агентство недвижимости (АН) «Дом» предоставило «ВД» результаты маркетингового исследования, в которых отражена динамика цен на вторичном рынке недвижимости в течение семи месяцев текущего года. Данные исследования прокомментировали Татьяна Бондарева, руководитель отдела маркетинга АН «Дом», и Елена Вайнбергер, оценщик агентства недвижимости «Индустриальное».

Если в июне в Барнауле было зафиксировано традиционное снижение цен на все виды жилья, то в июле они снова выросли. Рост составил в среднем 3%. Ценовое падение по-прежнему наблюдалось только в секторе малосемеек и четырехкомнатных квартир. Татьяна Бондарева: «Снижение здесь было незначительным - на 0,5-0,8%. Оно, скорее всего, объясняется тем, что в структуре предложения немного уменьшилось число дорогих объектов».

По отношению к началу года стоимость кв. метра в 1-комнатной квартире выросла в среднем по городу на 8,5%, что меньше, чем цены на все другие объекты. Татьяна Бондарева: «Специфика ценовой динамики в сегменте 1-комнатных квартир заключается в том, что в прошлом году максимальный прирост цен на нем составил 105%, что было существенно больше, чем в других сегментах. Дальнейшее резкое повышение цен привело бы к тому, что на такие квартиры просто не нашлось бы покупателя». Елена Вайнбергер: «Сейчас предложение в данном сегменте рынка превышает спрос, поэтому цены и растут медленно. Можно назвать сегодняшнее состояние рынка «рынком продавцов». Общая покупательская способность низкая. А люди, которые имеют средства, ориентированы на покупку квартир с большей площадью».

Средняя цена на квадратный метр в гостинках и комнатах постоянно менялась в течение года, тогда как в 1-комнатных квартирах оставалась относительно стабильной. Татьяна Бондарева: «Это связано с тем, что площадь комнат и гостинок может значительно варьироваться. А 1-комнатные квартиры практически не отличаются друг от друга по площади, поэтому и цена на них более стабильна».

В прошлом году на 4-комнатные квартиры спрос был ниже, чем на другие типы квартир, и прирост цен в этом сегменте рынка, по оценкам эксперта, составил примерно 70%. Зато в текущем году наблюдается необычное повышение цены на 4-комнатные квартиры - на 27,4% по отношению к началу года. Татьяна Бондарева: «Увеличилось как количество предложений (более чем на 45% с начала года), так и спрос на такие квартиры. Предложение растет в основном в связи с активным развитием сегмента загородной недвижимости: все четче наблюдается тенденция, когда владельцы больших по площади городских квартир предпочитают более комфортное проживание в собственном коттедже за городом, важную роль при этом играет фактор экологии. Увеличение спроса можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, в последнее время в Барнаул переезжают состоятельные жители из других городов, часто с семьей, и потому они заинтересованы в приобретении большой жилплощади. Во-вторых, 4-комнатные квартиры сейчас продают, чтобы купить две квартиры меньшей площади. А так как цена квадратного метра в квартире меньшей площади выше, то люди рассчитывают, чтобы им хватило на покупку, и выставляют соответствующую цену». Елена Вайнбергер: «Я не заметила повышения цены на 4-комнатные квартиры по сравнению с началом текущего года. Скорее, наоборот, наблюдается некоторое снижение цен. Квартиру, которую в январе выставляли за 4,2 млн. рублей, сейчас можно приобрести за 4 млн. И повышения спроса на 4-комнатные квартиры нет. Сейчас растет спрос на коттеджи и частные дома. Потому что дом в 150 кв. метров можно купить за 2,1 млн. рублей, а квартира такой же площади будет стоить около 8 млн.».

Также эксперты отмечают, что реальная цена сделки, как правило, на 100-200 тыс. рублей ниже цены предложения. Татьяна Бондарева: «В прошлом году была обратная ситуация - реальная цена сделки была выше цены предложения, потому что рост цен шел очень быстро». Елена Вайнбергер: «Продавцы сейчас легко скидывают 100 тыс. рублей, если покупатель готов дать за квартиру «живые деньги», то есть купить ее без оформления ипотеки. Вообще, сейчас хорошее время для покупки квартиры. Предложений много, но у большинства населения нет денег на жилье. Потому цены и не растут слишком быстро».

Прогноз на осень у наших экспертов получился таким. Татьяна Бондарева: «На рынке будет наблюдаться общее повышение стоимости квадратного метра примерно на 3-5% в месяц в силу общей активизации рынка. Ситуация осени прошлого года, когда цены ежемесячно росли на 10%, вряд ли повторится. И, возможно, цена предложения будет также несколько выше цены реальных сделок». Елена Вайнбергер: «Осенью цены будут повышаться на 2-3% в месяц. И такая ситуация скорее всего продлится еще долго, до весны 2008 года точно. А скачок цен, какой наблюдался осенью прошлого года, вероятно, может повториться только через полтора-два года».

Сколько стоит жилье в Барнауле (по данным на июль 2007 года, тыс. руб. за м2)

Гостинки 50,11

Комнаты 48,43

Малосемейки 44,57

1-комнатные квартиры 44,24

2-комнатные квартиры 39,27

3-комнатные квартиры 37,54

4-комнатные квартиры 35,45

Источник: по данным агентства недвижимости «Дом».

Ваше дело

---

30.07.2007 Ипотека в деталях: путевка за город

Примерно четверть от общего числа обращений к специалистам – кредитным брокерам – составляют запросы, связанные с кредитованием покупки загородной недвижимости. В то же время количество завершенных сделок по ипотеке коттеджей и частных домов в России сегодня составляет всего 5% от общего объема. Но все же растущий интерес к приобретению жилья за городом способствует более активному распространению загородной ипотеки.

В области житье не худо

Значительно выросшая за прошлый год стоимость жилья в крупных городах России способствует оживлению покупательской активности на рынке загородной недвижимости. Граждане, для которых городские квартиры стали слишком дороги, проявляют интерес к участкам для строительства и уже готовому жилью за границами мегаполисов.

По мнению генерального директора компании-кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» Василия Белова, загородные объекты недвижимости и земельные участки становятся все более привлекательными для вложения денежных средств. Сегодня квадратный метр загородного жилья на 20–30% дешевле городского, а дорожает такая недвижимость несколько быстрее квартир в городе.

«В силу этих тенденций растет потребность в кредитовании покупателей загородной недвижимости. Медленно, но верно увеличивается и число банков, предлагающих программы кредитования в этом секторе», – говорит Василий Белов.

При этом спрос на загородную ипотеку имеет ярко выраженные сезонные колебания. Весной и летом желающих приобрести загородный дом становится больше. Поэтому к сезону отпусков кредитующие организации стремятся подготовить программы, которые рассчитаны на покупателей коттеджей и земли.

Три пути загородной ипотеки

Сегодня на отечественном рынке функционирует несколько схем кредитования загородной недвижимости. Первая, «классическая» схема – это кредитование покупки готовых домов. При этом земельный участок может находиться в собственности продавца, а может использоваться на правах аренды.

Менее популярен второй вариант – заем на строительство дома. Получить такой кредит возможно в том случае, если земля уже находится в собственности потенциального заемщика. Если нет, придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости (например, городской квартиры).

Приобретение жилья в коттеджных поселках – еще один путь загородной ипотеки. Сегодня крупные компании-застройщики заключают договоры с кредитными организациями для реализации совместных ипотечных программ. Такое сотрудничество взаимовыгодно: строители увеличивают объемы реализации, а финансисты получают новых клиентов за счет расширения линейки кредитных продуктов.

«Получение кредита на покупку загородного жилья у аккредитованных банком застройщиков – надежная и популярная нынче схема, – говорит управляющий Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-БАНКа Алексей Понкратьев. – Ее используют все больше кредитующих организаций». Подобные адресные программы предусматривают покупку дома на всех этапах строительства, в некоторых случаях – еще на стадии предпроектной подготовки.

Бег с препятствиями

Несовершенство законодательной базы – пока основная проблема, препятствующая широкому развитию загородной ипотеки. По мнению руководителя кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Петербурге Андрея Пименова, главной сложностью является законодательная неопределенность с оформлением залога земли. «Ипотека на квартиру или жилой дом возникает в силу закона, а залог земельного участка возможен только в том случае, если он уже находится в собственности», – говорит г-н Пименов. По его словам, есть прецеденты, когда суд признавал возможность ипотеки в случае, когда земельный участок не принадлежит собственнику. Но многие ли захотят судиться с потенциальным заимодавцем?

Как считает заместитель директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка РФ Руслан Черемисов, существуют некоторые сложности и при покупке домов в коттеджных поселках. Проблема заключается в том, что застройщики (владельцы земли) чаще всего не хотят юридически разбивать участок под поселком на мелкие части для каждого домовладельца. Обычно вся территория поселка оформляется в коллективную собственность жилищного кооператива.

«К сожалению, по закону мы не можем работать с такими собственниками», – говорит Руслан Черемисов. Оптимальной, по его мнению, является такая схема загородной ипотеки, когда потенциальный заемщик сначала покупает землю, а затем берет кредит на постройку или достройку уже начатого дома.

С трудностями может столкнуться и человек, желающий купить в кредит дом или участок под застройку в садоводстве. «Большинство банков не принимают в залог земельные участки с назначением для ведения садоводческого хозяйства», – говорит заместитель генерального директора компании «Кредитный и Финансовый Консультант» по ипотеке Алексей Казарин. К тому же, большинство таких участков, как правило, не приватизировано продавцами. Бывает и так, что выбранный заемщиком загородный дом по каким-либо параметрам не соответствует требованием банка. «Садовые дома и дачи часто не принимаются в залог кредиторами, – добавляет Андрей Пименов, так как на них не распространяется ипотека в силу закона. Эти объекты не являются пригодными для круглогодичного проживания».

Загородные нюансы

Потенциальный заемщик, вознамерившийся купить с помощью кредита загородную недвижимость, должен представлять, какие требования предъявляют банки к приобретаемым по ипотеке объектам. «Несмотря на то что ипотека загородного жилья во многом сходна с ипотекой квартир, здесь существует ряд дополнительных требований к объекту залога», – уточняет Алексей Казарин. – В частности, земельный участок должен принадлежать к категории земель ИЖС или земель-поселений. Не принимаются в залог слишком старые дома (в разных банках лимитом считаются разные даты постройки), а также объекты, не имеющие отдельного входа, подъезда, коммуникаций.

Обычно банки предъявляют следующие требования к загородным домам: здание должно находиться в населенном пункте, иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку на легковом автомобиле. Дом должен быть пригодным для круглогодичного проживания, иметь постоянное электроснабжение, быть обеспеченным системами водоснабжения и отопления.

«Многие банки отказываются принимать в залог загородные дома, дачи, жилые строения, находящиеся на арендованных земельных участках или на землях сельхозназначения, – объясняет Андрей Пименов. – Об этих условиях должен знать потенциальный заемщик». Еще один важный момент, который необходимо учесть, – возможные сложности со страхованием загородной недвижимости и, прежде всего, объектов незавершенного строительства. В основном правила страхования таких объектов предусмотрены для юридических лиц и содержат требования, которые трудно осуществить физическому лицу, исходя из текущей практики рынка. А невыполнение данных требований влечет за собой отказ в выплате страхового возмещения.

Отличные перспективы

Хотя программ кредитования покупки индивидуальных домов и дач на рынке пока немного, банки начинают проявлять к этому сегменту рынка все более активный интерес. Спрос, как известно, диктует свои условия, а спрос на загородное жилье растет.

Сегодня программы кредитования покупки загородной недвижимости есть в арсенале Городского ипотечного банка, банка «Союз», «Русский стандарт» и др. Их программы предполагают выдачу кредита на покупку как земельного участка, так и земли с готовым или незавершенным строением.

У разных кредиторов, занимающихся загородной недвижимостью, процентные ставки в целом одинаковы – от 12% годовых в рублях и 10% – в валюте (для ипотеки городских квартир ставки в среднем на 1–2% ниже). Соотношение суммы кредита и оценочной стоимости залога на рынке загородной ипотеки тоже, как правило, менее выгодно для заемщика. Это связано с менее высокой ликвидностью загородных объектов – продать их сложнее, и сроки продажи, как правило, дольше. Более выгодные условия могут быть в адресных программах кредитования покупки загородного жилья (коттеджные поселки). По прогнозам аналитиков, увеличение числа ипотечных программ и приток заемных денег на рынок загородной недвижимости может изменить ситуацию уже в ближайшие годы. Тогда условия кредитования в городе и за его чертой во многом сравняются.

«Владелец собственного дома имеет немало преимуществ перед городским жителем, – говорит Алексей Понкратьев. – Это и большая жилплощадь, и отсутствие шумных соседей и темных дворов, никаких проблем с парковкой автомобиля, удаленность от городского уличного шума». С каждым годом условия кредитования для тех, кто сделал свой выбор в пользу загородного жилья, становятся все более выгодными. Кредитные брокеры, хорошо знакомые с банковскими программами загородной ипотеки, помогут тем, кто стремится выбрать оптимальные условия и сроки.

Бюллетень Недвижимости

---

23.07.2007 Ипотека: что нового? Хит-парад новинок для покупателей жилья в рассрочку

Казалось бы, летом рынок ипотечного кредитования замер: население разъехалось по отпускам и о покупке жилья задумается только осенью. На деле же отсутствие спроса только разожгло борьбу за клиента, поэтому банки делают одно интересное предложение за другим. Одни снижают ставки, другие отменяют комиссии, третьи не требуют справок о доходах. Специально для своих читателей "СК" составил хит-парад новинок, предложенных за последнее время на рынке ипотечного кредитования.

1. Подешевела федеральная ипотека

Главная новость - с 1 июля снижена ставка по федеральной программе ипотечного кредитования. Согласно обновленной линейке стандартных кредитных продуктов ставка по ипотечным кредитам в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса составляет от 10,75% до 14% годовых в рублях.

- Значимость даже небольшого снижения процентной ставки трудно недооценить, - считают в краевом Агентстве по жилищному ипотечному кредитованию. - При оформлении кредита на 20 лет, составляющего от 30 до 50 процентов от стоимости жилья, заемщик мог оформить кредит под 12 процентов годовых. Теперь же при сниженной ставке и при таких же первичных данных кредит ему будет предоставлен под 11% годовых, а это может обеспечить ежемесячную экономию средств не в одну тысячу рублей.

Однако не все согласны, что условия улучшились. Так, один из наших экспертов считает, что понижение - "лишь видимость, связанная с приближающимися выборами".

- Если раньше при 11% можно было взять кредит на 30 лет, то при новой минимальной ставке 10,75% только на 10 лет. То есть сузился круг людей, которые могут взять ипотеку по минимальной ставке, - говорит Валерий Сморгун, гендиректор Алтайской ипотечной корпорации.

По мнению Валерия Викторовича, хуже стало и для других категорий заемщиков, так как изменился расчет процентной ставки в зависимости от дохода. Если раньше человек при определенных доходах мог оформить ипотеку под 11%, то теперь при прежнем заработке процентная ставка составит 12%.

2. Банки снизили ставки

Другая хорошая новость - банки тоже снижают ставки по собственным ипотечным программам. Так, например, крупнейший игрок на ипотечном рынке "Сбербанк" снизил ставки еще в мае. И довольно заметно - на 1,05-2,5 процентных пункта.

- Максимальная процентная ставка для рублевых кредитов на приобретение недвижимости - 12,75% годовых до момента госрегистрации ипотеки, и 12,5% - после регистрации, - поясняет Максим Волков, начальник отдела кредитования частных клиентов Алтайского банка Сбербанка России. - В целом процентные ставки снизились с 11,8-15% до 10,75-12,5% годовых.

Кроме того, удлинились сроки, на которые может быть предоставлен кредит: теперь расплачиваться за купленное жилье можно до 30 лет.

При этом в Сберегательном банке сохранилась наиболее выгодная и удобная для заемщика схема погашения платежей - так называемые дифференцированные платежи, при которых ежемесячный платеж уменьшается по мере погашения кредита.

Другие банки тоже не отстают и делают специальные летние предложения. Так, банк "Уралсиб" на летний период до конца августа снизил процентные ставки по ипотечным кредитам, сообщает Ирина Некрасова, главный кредитный инспектор группы ипотечного кредитования банка. Теперь ставки за пользование ипотечным кредитом по любой из выбранных программ кредитования составляют от 10,8% по кредитам в рублях и от 9,5% - по кредитам в валюте. Другая приятная новинка – банк отменил комиссию за рассмотрение кредитной заявки.

3. Ипотека без справок о доходах

Еще одно интересное новшество ввел инвестиционный банк "КИТ-финанс", вышедший на рынок Барнаула в начале года. Этот банк для получения ипотечного кредита не требует справку о доходах. Если верить рекламе, к рассмотрению принимается информация о доходе, декларируемая самим заемщиком, без документального подтверждения со стороны работодателя, а поручительства или гарантии третьих лиц не требуются.

- Действительно, банк готов рассмотреть заявку на получение кредита без справки о зарплате по форме 2-НДФЛ, - сказали корреспонденту "СК" в барнаульском филиале банка "КИТ-финанс". - Но клиент все равно должен подтвердить свои доходы другим способом. Например, налоговой декларацией. Или если человек не работает, а получает доход от сдачи в аренду жилья или другой недвижимости и может подтвердить это документально, то он имеет все шансы получить кредит в нашем банке.

Правда, опрошенные нами эксперты уверены, что заявления банка - "больше реклама, чем реальность", и каждого клиента все равно будут проверять по имеющимся базам. Однако, на наш взгляд, данное предложение действительно интересно тем, кто большую часть дохода получает не от основной работы, а от дополнительных приработков. Вопрос только в том, как документально доказать, что вы имеете заработок, например, от приусадебного участка?

4. Еще один способ снизить процентную ставку

В связи с постоянным падением ставок все большую популярность приобретает услуга перекредитования. Перекредитование - это досрочное погашение одного кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком в другом банке. Перекредитование может понадобиться тем, кто брал кредит на однокомнатную квартиру, а спустя несколько лет решил приобрести квартиру большей площади также на заемные деньги. Кроме того, перекредитованием может воспользоваться тот, кто взял кредит по высоким ставкам.

Схема перекредитования следующая: банк "А", предоставляющий такую услугу, попросту выплачивает досрочно все ваши долги банку "Б", в котором вы когда-то оформляли ипотеку. С этого момента вы будете должны уже банку "А". Но отныне будете выплачивать не 20% годовых, а, скажем, 10 - 12%.

При этом заемщику, решившемуся на перекредитование, придется снова заплатить все комиссии, потратиться и на оценку закладываемой квартиры, оплату страховок, регистрацию договора в регслужбе. Пока эту услугу предоставляет ограниченное число банков, и в дальнейшем можно ожидать увеличения числа таких кредитных организаций.

5. Дома для ипотеки стали старше

И еще одна новость последнего полугодия касается федеральной программы ипотечного кредитования. В феврале был повышен процент износа домов и квартир, которые могут быть приобретены заемщиками с помощью ипотеки, до 50%. Ранее этот показатель не мог превышать40 %.

Нововведение актуально из-за резкого скачка цен на жилье, при котором востребованными становятся даже дома и квартиры с высоким процентом износа.

Свободный курс

---

13.07.2007 Стоит ли бояться ипотеки? Узнай мнения специалистов работающих на Алтае банков

Чем пугает ипотека потенциальных покупателей жилья? Насколько реальна возможность приобрести жилье в ипотеку для рядового покупателя? Ответить на эти вопросы мы попросили специалистов работающих в Алтайском крае банков.

Максим Жерновский, специалист группы ипотечного кредитования Барнаульской дирекции КБ "Региональный кредит":

- Думаю, ипотека больше не пугает людей. Человеку не надо быть первопроходцем, дело налажено. Кто-то, оформив все документы, начал расплачиваться с банком за кредит; а кто-то уже рассчитался - это хорошие примеры для подражания! Кроме того, условия по получению кредита стали более либеральные (расширились возрастные и территориальные рамки, снизились ставки), больше стал выбор программ жилищного ипотечного кредитования. В-третьих, появилась возможность на ипотечный кредит приобрести квартиру в новостройке или построить коттедж. Имея уведомление банка о предоставлении ипотечного кредита, вы можете подыскивать интересный для вас вариант недвижимости в течение трех месяцев.

Владимир Мальцев, начальник отдела организации продаж розничных продуктов Барнаульского филиала банка "Возрождение":

- Согласно последним исследованиям Национального агентства финансовых исследований, россияне уже не боятся брать кредиты под залог жилья. В 2003 году 25 процентов россиян не доверяли банкам в вопросах ипотечного кредитования. Сейчас таких скептиков всего 6 процентов. Но возможностей для этого у подавляющего большинства жителей страны по-прежнему нет. Одна из самых основных проблем - доступного жилья строится недостаточно, предложения на вторичном рынке подходят к концу, и недвижимость дорожает. Но ипотека является предметом особого внимания органов власти, ее развитию способствуют и руководители Алтайского края, вследствие чего кредиты дешевеют.

Александр Выдрин, начальник управления развития "ФорБанка":

- Высокие цены на жилье, а также бюрократическая волокита по сбору и оформлению документов отпугивают потенциальных заемщиков. Кроме того, зачастую отпугивающим фактором является осознание того, что большими окажутся ежемесячные платежи. Логика потенциального заемщика проста: "Вся заработная плата будет уходить на погашение кредита. А на что же жить? И это все на 15-30 лет". Однако это не совсем так, ведь, оформляя ипотеку сейчас, заемщик страхует себя от дальнейшего повышения цен на жилье, ежемесячные выплаты по кредиту производятся равными платежами в течение всего срока кредита, что позволяет планировать свой ежемесячный бюджет. К тому же не надо бояться того, что ипотека - это на всю жизнь. Практика показывает, что средний срок ипотечного кредита составляет пять-семь лет, многие заемщики производят полное частичное или полное досрочное погашение. Ведь доходы населения растут, а ежемесячные платежи остаются неизменными.

Нина Сорокина, главный эксперт отдела обслуживания населения филиала "Барнаульский" банка "ВТБ Северо-Запад":

- Цены на квартиры в Барнауле сейчас очень высоки. Но для человека, решившего купить жилье через ипотеку, это вполне реальный шаг. Главные требования - это наличие постоянных, документально подтвержденных доходов, постоянной занятости и трудоспособный возраст. Кредит на приобретение жилья - долгосрочный проект, поэтому при принятии такого решения человеку, конечно, нужно взвесить свои возможности.

Бывает, что человек откладывает решение вопроса о жилье, теряет время на ожидание еще более низких ставок и спада цен на недвижимость. Но это не всегда оправданно. Кредит на приобретение жилья сейчас становится более доступным: уменьшается ставка по кредиту и увеличивается его срок, то есть снижается сумма ежемесячных платежей, и клиент с более низкими доходами может позволить себе пользоваться таким кредитом.

Ипотека в Алтайском крае: что нового?

Нынешний год принес немало новинок для тех, кто планирует купить жилье в рассрочку.

1. Снизились процентные ставки для кредитов по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования. В краевом агентстве по жилищному ипотечному кредитовании (АЖИК) пояснили: с 1 июля 2007 г. минимальная ставка составит 10,75%. До недавнего времени ставка составляла от 11 до 14% годовых.

2. Был повышен процент износа домов и квартир, которые могут быть приобретены заемщиками с помощью ипотеки, с 40 до 50% (опять же федеральная программа).

3. Снизились затраты на оформление ипотечного кредита по федеральной программе адресной помощи "Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей". "Рядовому" заемщику оформление ипотечного кредита обходится от 2,2% до 2,6% от его суммы. Сюда входят комиссионные банка, обналичивание денежных средств со счета, андеррайтинг. Однако, как заявила генеральный директор АЖИК Лариса Останина, молодым семьям - участникам жилищной программы, аналогичные услуги обойдутся в 1% от суммы кредита.

4. На рынок вышел новый оператор - московский банк, предложивший оформление ипотеки без справки о доходах.

Свободный курс

---

02.07.2007 Самые обаятельные и привлекательные

Каждый квартал наша газета подводит своеобразный рейтинг упоминаемости по трем номинациям. Он является своеобразным «зеркалом» работы редакции с ньюсмейкерами. Их у «ВД» очень много. За первое полугодие на страницах газеты были упомянуты: 432 компании и банка, 196 госслужащих, 297 предпринимателей.

Александр Карлин, как и положено губернатору края, стабильно занимает лидирующую позицию в рейтинге упоминаемости. Однако на этот раз его отрыв от ближайших конкурентов оказался более чем впечатляющим. Связано это в первую очередь с тем, что за второй квартал сильно сдал свои позиции мэр Барнаула Владимир Колганов. Если в первом квартале он упоминался 10 раз, то во втором - только шесть. Реже на страницах «ВД» выступал во II квартале и Эдуард Черченко.

Вместе с тем значительно упрочили свои позиции вице-губернаторы. Ни Борис Неудахин, ни Сергей Локтев в I квартале вообще не попали в десятку самых упоминаемых персон «ВД», набрав по одному и три балла соответственно. Но по итогам полугодия они стали одними из главных ньюсмейкеров: Локтев официально стал правой рукой губернатора, а Неудахин главным образом прославился принятием ряда не очень популярных среди предпринимателей решений. Объясним и взлет Павла Нестерова: он стал главой АСП.

Одно из ведущих промышленных предприятий края - «Алтайвагон» - регулярно в первом полугодии становился носителем интересной информации. На предприятии сменился генеральный директор, активно велась работа по открытию производства крупного стального литья на филиале в Рубцовске, наращивались объемы выпуска вагонов. Отметим также появление в нашем рейтинге компании «РОЭЛ Консалтинг», которая все свои баллы набрала во II квартале, занимаясь подготовкой Стратегии развития Алтайского края на период до 2020 года.

В номинации «Предприниматели», как и в I квартале, первое место разделили Геннадий Малков и Стелла Штань. Оба занимают достаточно активную гражданскую позицию, часто выступают экспертами по своим рынкам, правильно выстраивают диалог со СМИ, Немного отстал от победителей единственный представитель сельского бизнеса в лидирующей группе, известный борец с чиновниками и административными барьерами Александр Вельбой. Александр Иванович мог бы подняться и выше, но, как известно, на последнем Съезде предпринимателей края принял решение не выступать. Потому что в зале не было губернатора края, безоговорочного победителя рейтинга.

Лидеры цитирования среди предпринимателей

1-2. Геннадий Малков (АН «Дом») - 8.

1-2. Стелла Штань («ПИК») - 8.

3. Александр Вельбой («Ваня») - 7.

4. Константин Никитеев («Ключ-Риэлт») - 6.

5. Александр Терновой («Алтайские закрома») - 5.

По 4 балла набрали: Сергей Бергер, Владимир Вагнер, Юрий Гатилов, Татьяна Ефимова, Алла Кровякова, Татьяна Ларина, Андрей Осипов, Артем Поломошнов, Александр Сеслов, Александр Стороженко и Николай Федюшкин.

Лидеры цитирования среди банков и компаний

1. «Алтайвагон» - 10.

2-5. Алтайсбербанк - 9

2-5. «Пава» - 9

2-5. «Производственная инвестиционная корпорация» - 9

2-5. «РОЭЛ-Консалтинг» - 9

6-9. АЖИК - 8

6-9. «Брокеркредитсервис» - 8

6-9. «Дом» - 8

6-9. «Финнам» - 8

10-12. «Алтайские закрома - 7

10-12. «Ключ-Риэлт» - 7

10-12. «Меланжист Алтая» - 7

Лидеры цитирования среди политиков, госслужащих и общественных деятелей

1. Александр Карлин, губернатор Алтайского края - 44.

2-3. Владимир Колганов, глава администрации Барнаула - 16.

2-3. Михаил Щетинин, вице-губернатор Алтайского края, начальник Главного управления экономики и инвестиций края - 16.

4. Эдуард Черченко, исполнительный директор Алтайского союза предпринимателей - 15.

5. Павел Нестеров, председатель правления Алтайского союза предпринимателей - 11.

6-11. Яков Ишутин, вице-губернатор Алтайского края - 9.

6-11. Вадим Кузнецов, начальник краевого Управления по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуре - 9.

6-11. Сергей Локтев, первый вице-губернатор Алтайского края - 9.

6-11. Александр Назарчук, председатель краевого Совета народных депутатов - 9.

6-11. Борис Неудахин, вице-губернатор Алтайского края - 9.

6-11. Игорь Перемазов, вице-мэр Барнаула - 9.

Ваше дело

---

 

28.06.2007 Спят квартиры и дома… На рынке недвижимости Барнаула - затишье. Эксперты прогнозируют: рост начнется осенью

По данным ряда экспертов, цены на жилье в Барнауле за прошедшие полтора года выросли в три раза. Сейчас, напротив, рынок недвижимости просто замер, ушел в спячку, остановился. Как долго продлится это состояние? Как вести себя тем, кто планирует обзавестись жильем? В этом нам помогли разобраться участники рынка жилой недвижимости.

Запоздалая реакция

Для того чтобы понять причины нынешнего спада на рынке, нужно оглянуться немного назад. В последнее полугодие 2006 года квартиры в Барнауле расходились, как горячие пирожки. Люди готовы были переплачивать, лишь бы обзавестись жильем. А рынок недвижимости оказался к этому не готов. Спрос превышал предложение в разы.

Итог закономерен, но неутешителен. По данным агентства недвижимости "Дом", количество предложений за прошедшие месяцы 2007 года взлетело на 40-45 процентов. Но здесь, похоже, забыли о главном ограничителе спроса - платежеспособности населения, и о том, что на дворе лето - самый тихий сезон на рынке.

Традиции "мертвого" сезона

Как рассказал Мирослав Макар, директор агентства недвижимости "Бакон", предложение превышает спрос на рынке недвижимости последние два месяца. Причем в несколько раз. Причины тому - неправдоподобная цена, устанавливаемая продавцом, и массовая ипотека. Народ набрал ипотечных кредитов, лишь позже почувствовав их неподъемность. Другая же часть населения, насмотревшись на первых, решила пока подождать либо снижения процентных ставок на ипотечные кредиты, либо снижения цен на недвижимость. Но, по мнению директора агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константина Никитеева, ни то, ни другое не произойдет.

Что же касается самих риэлтеров, то они говорят, что июнь-июль - традиционно "мертвые" месяцы. Если кому-то срочно нужно было жилье, его приобрели по весне, а летом предпочли съездить в отпуск. Вот в августе вернутся люди, тогда и начнется "возвращение к жизни".

Рухнут или взлетят?

"У меня в продаже стоит восемь квартир! Реклама в СМИ идет еженедельно, а звонков - ноль", - паникует риэлтер компании "Центр недвижимости" Светлана Чинякова. По ее словам, сейчас приобретаются только те квартиры, которые идут по "чистой продаже" (то есть из рук в руки, без цепочек продаж-покупок). В этом случае сам владелец может сделать скидку 100-200 тысяч рублей. И все же на такой шаг идут только те, кому срочно нужны деньги. Остальные ждут осени. Что же случится тогда?

У специалистов рынка недвижимости и простого населения на этот счет полярные мнения. Вторые, как говорят риэлтеры, убеждены, что к осени цены непременно рухнут, так как продавцам надоест ждать своего покупателя. А сами риэлтеры практически единодушны в том, что снижение цен на квартиры - это миф. "Обвал цен - это фантазия, высосанная из пальца", - убежден Константин Никитеев.

В ожидании августа

По словам Даниила Мудрика, заместителя гендиректора по снабжению и сбыту "Производственно-инвестиционной корпорации", если и будет спад, то только на вторичном рынке жилья, где при минимальной площади квартиры продавец устанавливает максимальную цену (до 50-60 тысяч за квадратный метр). Ведь большинство граждан уже поняли преимущества вложения средств в строящийся дом. В итоге можно получить за те же деньги квартиру гораздо большей площади, с новыми коммуникациями и современной планировкой.

С ним солидарен и директор фирмы "Корнеол" Сергей Сухоруких. Единственный минус сегодняшней ситуации: приходится замедлять темпы строительства из-за "мертвого" сезона.

А на вторичном рынке прогноз следующий. В первую очередь цена будет расти на квартиры в многоэтажных домах и малогабаритное жилье. Плавный подъем цен начнется в августе и достигнет своего пика осенью. Именно тогда селяне продадут часть урожая, сдадут мясо… И заботливые родители приедут подыскивать "гнезда" для своих первокурсников. К ним присоединятся и предприниматели, у которых пик активности в бизнесе приходится на летние виды отдыха. Так или иначе, недвижимость пока остается единственным беспроигрышным вариантом для вложения денег, понятным населению.

За город или в коттедж?

Единственная ниша, в которой кипит жизнь даже сейчас, - элитное жилье. В Барнауле, по мнению наших экспертов, не хватает квартир повышенной комфортности. Конечно, цены здесь заметно выше, но они вполне обоснованны. Беспроигрышным вариантом для застройщика будет закладка именно элитного дома. Пусть клиенту придется подождать, но приобрести апартаменты он пожелает уже сейчас, считают строители.

Бойко идут продажи и загородных коттеджей. Конечно, пик спроса был весной, когда люди хотели быстрее вырваться на природу и успеть обустроить приусадебный участок, но и теперь домик с участком недолго ждет своего хозяина.

У покупателя - все карты

Что же делать основной массе потенциальных покупателей жилья? Все специалисты сходятся в одном: как только у вас появились деньги, не нужно ждать. "Покупайте жилье сегодня, чтобы не переплатить завтра", - говорит Татьяна Бондарева, руководитель службы маркетинга агентства недвижимости "Дом". К этому же призывают и другие эксперты - Константин Никитеев из "Ключ-Риэлта" и Мирослав Макар из "Бакона": даже если у вас только часть суммы - берите кредит в банке, оформляйте ипотеку в агентствах, работающих по федеральной программе жилищного ипотечного кредитования, берите в долг у друзей и покупайте квартиру. Сейчас - особенно благоприятное время для поиска обменных вариантов и улучшения жилищных условий: предложений на рынке много. В ближайший месяц рынок недвижимости Барнаула будет оставаться стабильным и разноплановым.

Застройщик, компания "Горизонт", согласна с продавцами вторичного рынка: покупайте сейчас. Но лучше не обжитые квартиры, а долевки. Осенью цены и здесь поднимутся.

Почему и кто покупает элитное жилье?

Загородные коттеджи приобретают в основном уже состоявшиеся люди, с личным авто и желанием заботиться о здоровье. Кроме того, жить за чертой мегаполиса, в своем мирке с хорошей инфраструктурой становится престижно. Плюс - стоимость квадратного метра в частном доме ниже, чем в многоэтажке первичного или вторичного рынка жилья. Покупка коттеджа с участком обойдется примерно во столько же, во сколько квартира в доме бизнес-класса.

Что покупает средний класс? Центр неактуален

Если состоятельные граждане рвутся на природу, то у среднего класса потребности несколько иные. К вечно популярным малосемейкам и однокомнатным добавились двухкомнатные квартиры. Они занимают в структуре спроса самые активные позиции.

И еще одна тенденция: если раньше люди с неохотой переезжали жить в район Солнечной поляны и Потока, то сейчас спрос есть на жилье и в этих районах. Интерес к "спальным" районам продолжает расти вместе с развитием городской инфраструктуры. Теперь независимо от расстояния до центра везде есть школы, магазины, кафе и общественный транспорт, готовый доставить в центр города.

Тенденции на ипотечном рынке

На рынке ипотечного кредитования наблюдается некоторое снижение числа сделок. Единственное, что отметил директор Алтайской ипотечной корпорации Валерий Сморгун, значительно выросли размеры кредитов по сравнению с прошлым годом. Теперь он составляет более одного миллиона рублей, хотя приобретается все та же популярная малогабаритная квартира.

В то же время в краевом Агентстве по жилищному ипотечному кредитованию (АЖИК) руководитель департамента правового обеспечения ипотечных сделок Надежда Михнюк, рассказала, что если раньше основными потребителями ипотеки были молодые семьи среднего класса, то сейчас за кредитом обращаются и состоятельные люди, желающие купить коттедж или жилье бизнес-класса. Многие ожидают 1 июля как даты снижения процентной ставки до 10,75% годовых. В АЖИКе советуют не ждать, потому что за снижением процентной ставки по жилищному ипотечному кредитованию последует закономерный рост цен на жилье.

КСТАТИ: По данным социологических опросов, решить квартирный вопрос желают 77 процентов россиян.

Свободный курс

---

13.06.2007 Сколько лет можно выплачивать кредит на жилье

Новшеством последнего времени стали ипотечные кредиты, расплачиваться по которым можно далеко перешагнув порог пенсионного возраста. Уже у многих банков есть кредиты на жилье, закончить выплачивать которые можно в 65, 70 и даже 85 лет. Появились и предложения ипотеки на 40 лет. Взяв такой кредит даже в 20 лет, заемщик на дату окончания выплат практически гарантированно перейдет в разряд пенсионеров. Банки, предлагающие такие кредиты, обращают внимание на то, что многие люди начинают получать серьезные доходы уже в достаточно зрелом возрасте и работать продолжают до глубокой старости. Оппоненты отмечают, что долговременные ссуды чреваты слишком большой переплатой, а расходы на страхование жизни - обязательное условие ипотеки для вышедших на пенсию граждан увеличиваются как минимум вдвое.

Кто заплатит за пенсионера

Времена, когда взять ипотечный кредит можно было только на срок, ограниченный датой выхода на пенсию, уходят в прошлое. Сейчас уже у многих банков в графе «максимальный возраст заемщика» стоят цифры 65, 70 и даже 80 лет. Последнее условие, например, действует для всех ипотечных программ Судостроительного банка. Банк развивает программу кредитования на покупку загородной недвижимости, которую покупают люди достаточно зрелого возраста, достигшие определенного положения и хороших финансовых возможностей. «По этой причине глупо ограничивать 40-летних клиентов окончанием выплат строго в 55-60 лет. Большинство высокооплачиваемых менеджеров продолжают активно работать и после достижения пенсионного возраста, у многих свой бизнес, поэтому снижения кредитоспособности по достижении условного пенсионного возраста у них не происходит», - отмечает зампред правления Судостроительного банка Сергей Пантелеев. А чтобы подстраховаться от риска смерти заемщика, банк настоятельно рекомендует записать в созаемщики или в поручители кого-то из членов семьи - это могут быть, например, уже взрослые дети. Они смогут продолжить выплачивать кредит за квартиру или дом.

Если дети не достигли достаточного возраста или дохода, чтобы стать созаемщиками по кредиту родителей, банк теоретически может рассчитывать на то, что родственники, унаследовавшие квартиру или дом, продолжат выплачивать кредит.

«Законодательная норма о наследовании одновременно с имуществом и обязательств наследодателя (то есть в случае ипотеки квартира наследуется только с условием продолжения выплат) является дополнительной гарантией», - обращает внимание заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Но на практике, по словам начальника управления кредитования «Межпромбанка плюс» Тамары Ивановой, «существуют значительные риски, связанные с процедурой наследования и перехода обязательств по кредиту. Кроме того, в этом случае возникают кредитные риски, связанные с невозможностью оценить платежеспособность потенциальных заемщиков-наследников». «Юридическая возможность существования ипотеки с наследованием прав и обязательств по кредиту существует. Такой опыт имеется - ипотека в США. При этом экономическая ситуация и доходы заемщиков должны быть стабильны и прогнозируемы. Для России такой возможности пока нет - слишком много рисков», - согласен начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса Транскредитбанка Григорий Иващенко.

И все-таки и без созаемщика или поручителя кредит с максимальным возрастом погашения лет в 70 получить можно. «Самый главный риск - риск смерти заемщика - страхуется всеми банками на рынке ипотечного кредитования», - напоминает Шаламов.

В сочетании с нормой об обязательствах наследников это компенсирует риски практически полностью, за исключением рисков возникновения издержек, связанных с истребованием страхового возмещения или долга от наследников.

«Жизнь» по двойному тарифу

Риски банка по кредитам со сроком погашения после пенсии заемщику, конечно, придется компенсировать за свой счет. Возможно, это будет повышенный процент по кредиту, но практически в 100% случаев значительное увеличение тарифа на обязательное страхование жизни. По словам банкиров, отчасти развитие программ долгосрочного кредитования или кредитования пожилых людей осложняет неготовность страховщиков брать на себя высокий риск выплат. «Страховые компании зачастую отказываются страховать такую возрастную группу (старше пенсионного возраста. - Ред.)», - говорит начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова. Но если страховщики и соглашаются страховать жизнь таких заемщиков, то услуга обойдется в среднем вдвое дороже по сравнению со стандартными сделками, отмечает заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Павел Ильин. В результате суммарные выплаты заемщика, вышедшего на пенсию, со временем только возрастут. Но гораздо больше придется потратиться тому, кто взял долгосрочный кредит.

«Текущая практика личного страхования при ипотечном кредитовании свидетельствует о том, что страховые компании более внимательно относятся к заемщикам свыше 45-50 лет, что, как правило, отражается на цене страховки. Возможно, со временем, когда у страховщиков накопится больше информации по этому сегменту клиентов, они изыщут возможности снижения тарифов, в том числе и за счет более выгодных условий перестрахования данных рисков», - говорит г-н Шаламов.

«Длинные» кредиты рекомендуют только в безвыходном положении
30-летним кредитам давно перестали удивляться - в арсенале многих банков есть такие предложения. И хотя чем дольше срок кредита, тем больше заемщику придется в итоге заплатить процентов, «длинные» кредиты помогают снизить размер ежемесячного платежа. А недавно на ипотечном рынке появилось предложение от Росевробанка - ипотека на 40 лет. По слухам такой же срок хочет предложить и GE Money bank, собирающийся в ближайшие дни запустить свою ипотечную программу.

«Конечно же, увеличение срока кредитования, с одной стороны, позволит минимизировать ежемесячный платеж по кредиту и получить больше денег от банка, но, с другой стороны, заемщик переплатит с учетом процентов за пользование кредитом еще более значительную сумму», - предупреждает зампред правления банка «Стройкредит» Сергей Рыбин. «Но разница в суммах займов при сроках 20 и 40 лет небольшая: при увеличении срока кредита в два раза сумма кредита увеличивается не более чем на 15%. Главное преимущество таких долгосрочных кредитов - возможность снизить нагрузку на бюджет семьи», - отмечает Павел Ильин из МКБ.

Предложения банков до 40 лет на ипотечные кредиты, конечно, имеют право на жизнь, но их выгодность для клиента сомнительна, говорит начальник управления розничного кредитования Первого республиканского банка Елена Балашова, приводя в пример свои расчеты. Рассмотрим стандартную ипотечную сделку - кредит в сумме 200 тыс. долл., ставка для всех сроков - 10% годовых, хотя обычно с увеличением срока кредитования увеличивается и ставка по кредиту.

«Если сравнить 20-летний и 40-летний кредиты, мы увидим, что при уменьшении ежемесячного взноса всего на 232 долл. переплата по кредиту увеличивается на 352 080 долл. Переплата увеличивается в геометрической прогрессии, так как ежемесячные (аннуитетные) платежи в первый период кредитования состоят на 90-95% из погашения процентов и только на 5-10% - из погашения основного взноса. Есть ли смысл в таком сроке кредита, решать, конечно, заемщику», - резюмирует Балашова.

«Кредит сроком на 40 лет с учетом средней продолжительности жизни в России, стоимости недвижимости и процентной ставки по ипотечным кредитам предполагает, что доход заемщика должен быть не менее 2-2,5 тыс. долл. в месяц и сохраняться неизменным как в студенчестве, так и на пенсии. На мой взгляд, на текущий момент это абсолютно нереальная ситуация, и рассматривать кредиты на срок 40 и более лет можно только с точки зрения рекламного продукта», - считает начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. Кроме того, «надо просто вспомнить российские банки, которые существуют 40 и более лет. Если ни один, кроме Сбербанка, не вспомнился, значит, планирование на 40 лет неактуально», - заключил он.

Но большинство склоняется к тому, что спрос на «длинные» кредиты все же будет - в дорогих сегментах или, наоборот, программах с социальной поддержкой. «Спрос же на такую ипотеку будет в основном в сегменте кредитов свыше 300-500 тыс. долл.», - полагает Шаламов. «Это предложение станет реальным инструментом для приобретения жилья в рамках программ для молодых семей, имеющих государственную поддержку», - прогнозирует менеджер проекта департамента розничного бизнеса Собинбанка Людмила Житкова. Начальник отдела сопровождения и контроллинга продуктов ипотечного кредитования ФК «УРАЛСИБ» Гульнара Гайнуллина оптимистично смотрит на будущее «длинных» кредитов: «Возможно, когда наш ипотечный рынок будет более развит, а потребители готовы к приобретению таких продуктов, то банки будут предлагать схемы с наследуемым кредитом. Дело в том, что сейчас такие кредиты не предлагают в первую очередь в силу того, что менталитет и культура потребления сложных финансовых услуг еще не достигли того уровня, который присутствует в Старом и Новом Свете, где такие продукты не редкость, а обычная практика рынка».

А пока средний срок российского ипотечного кредита составляет семь лет, «длинные» кредиты являются скорее инструментом для заемщиков, которым во что бы то ни стало нужно уменьшить ежемесячный платеж, пусть и слишком дорогой ценой.

Время новостей

---

13.06.2007 Станет ли страхование жилья обязательным?

Проект закона об обязательном страховании жилья планируется внести на рассмотрение в Госдуму уже этой осенью, но уже сейчас он вызывает жаркие споры, в частности потому, что будучи принят, он затронет интересы большинства россиян. Спорят даже не столько о его целесообразности, сколько о его юридической обоснованности и правомерности.

Недостаточное страхование

В настоящее время страхование недвижимости является для каждого гражданина делом абсолютно добровольным. Собственник жилья решает для себя, платить или нет за собственную уверенность в завтрашнем дне, совершенно свободно.

Кто-то выбирает помощь страховщика, но многие решают обходиться при возникновении осложнений своими силами или, что происходит гораздо чаще, привлекать к ремонту и восстановлению жилья муниципальные службы.

Причин по мнению специалистов две: недостаточный доход граждан (коммерческие программы страхования чаще всего недешевы) и низкая информированность о страховых программах. Положение дел несколько поправилось с введением муниципальной программы страхования жилья, упростившей процедуру внесения страховых взносов, но и эта программа остается добровольной.

Разумеется, что в интересах городских властей (речь идет не только о Москве) привлечь к страхованию как можно большее количество собственников, чтобы иметь дополнительные возможности для пополнения бюджета, из которого позже и берутся средства на восстановление или текущий ремонт жилья.

Путь, которым решила пойти Москва, чтобы поднять страховые бюджеты – добиться введения обязательного страхования недвижимости. Как рассказала руководитель Департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина, столичные власти планируют выйти в Госдуму с предложением о введении обязательного страхования жилого имущества.

Причем, проектом закона, который подготовило Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ, предусматривается обязательное страхование не только для собственников, но и для нанимателей муниципального жилья. Однако у юристов возникают серьезные вопросы о правомерности такого закона.

Юридическая обоснованность

Первое и главное: в рамках действующего законодательства вопрос об обязательном страховании рассматривать трудно, поскольку Гражданский кодекс не допускает обязательности в страховании имущества граждан, заявил начальник департамента по сопровождению приоритетных национальных проектов экспертного управления президента РФ Андрей Слепнев.

Светлана Кузьменко, юрисконсульт ГК «Градиент Альфа», рассмотрев проект обязательного страхования, указывает на другие непонятные моменты. Так, например, предполагается, что система страхования жилья в разрабатываемом законопроекте будет аналогична обязательному страхованию автогражданской ответственности (ОСАГО), но непонятно, какую гражданскую ответственность и перед кем будет нести собственник дачи, пострадавшей, например, от весеннего паводка или от ее частичного разрушения, не повлекшего никакого вреда находившимся в ней людям.

Есть и еще одно противоречие с законодательством РФ: так, по словам Светланы Кузьменко, предполагается, что в указанном законопроекте уже будут установлены страховые случаи, такие как пожар, природные катаклизмы (оползень, горный обвал, лавина, землетрясение, буря, вихрь, и т. д.), внезапная порча водопроводных, канализационных, отопительных, газовых и противопожарных систем, противоправные действия третьих лиц. Но, установив такой обязательный список, закон будет нарушать принцип свободы договора, установленный ст. 421 ГК РФ. Согласно данному законопроекту, страхователь будет вынужден уплачивать взносы за уже установленные страховые случаи, а не по собственному выбору, исходя из реальной возможности наступления страхового случая.

Спорен и момент обязательного страхования нанимателями муниципального жилья, ведь в договоре найма такая обязанность не предусмотрена. Логичнее было бы обязать страховать жилье непосредственного собственника, то есть муниципальный орган, который является собственником госимущества. Понятно, что вряд ли на это пойдут муниципальные органы, речь идет о миллиардах долларов, если все страховать по рыночным ценам.

Цена вопроса

И тут мы добрались до главного вопроса, который возникает всегда в связи со страхованием имущества и без которого нельзя подписать договор – сколько стоит это самое имущество. В России оценка жилья для целей страхования происходит двумя способами: исходя из реальной рыночной оценки и исходя из затрат на восстановительный ремонт (для муниципальных программ). Госстрой считает, что стоимость должна быть определена, исходя из рыночных цен, а в проекте закона говорится о сумме, составляющей половину остаточной восстановительной стоимости на начало календарного года. В последнем варианте собственники будут получать весьма мизерную компенсацию в страховом случае, если он произойдет, а определить реальную рыночную стоимость в массовом порядке тоже весьма затруднительно. Собственно говоря, на вопросе о массовой оценке квартир «споткнулись» законодатели при введении налога на недвижимость. Первым шагом стала пилотная переоценка жилья, которая происходит в настоящее время в нескольких регионах (Тверской, Самарской, Калужской и Кемеровской областях). Роснедвижимость там отрабатывает новую методику кадастровой оценки стоимости жилья, которая была бы приближена к рыночной.

Очевидно, что если стоимость жилья будет действительно близка к рыночной, то и страховой взнос будет весьма солидной суммой. Насколько собственники и наниматели жилья будут в состоянии содержать свои квартиры и не вызовет ли введение новых обязательных выплат систематическую задержку или игнорирование со стороны населения? А вводить программу, сродни действующей муниципальной, к выплатам по которой у граждан уже есть немало вопросов, да еще на обязательной основе – тоже представляется довольно бессмысленно. Если защита, то уж защита… Пока же на стороне добровольности выбора – защищать свое имущество или нет – стоит Гражданский кодекс Российской Федерации. И изменить его – задача совсем не простая.

---

28.05.2007 Шесть соток под суд

Должников могут заставить расплачиваться с кредиторами земельными участками

Вчера Конституционный суд (КС) начал рассматривать норму, которая запрещает изъятие земельных участков должника, не связанных с его предпринимательской деятельностью. Возможно, вскоре судебные приставы смогут накладывать арест на личные земельные участки должников. По мнению заявителей, такое положение закона нарушает права кредиторов. Эксперты уверены, что положительное решение КС улучшит показатели работы судебных приставов.

Вчера КС начал рассматривать жалобы граждан Николая Калабуна и Владимира Безменова. Они обратились в высшую судебную инстанцию с целью оспорить одно из положений Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК). Это положение содержит перечень имущества, которое нельзя взыскать с должника. Например, жилое помещение, где проживают должник и его семья, земельный участок, на котором оно расположено, предметы домашней обстановки, имущество, необходимое для его профессиональной деятельности, деньги в минимально необходимых количествах.

Вопрос у заявителей возник к норме ГПК, запрещающей изымать земельные участки, не связанные с предпринимательской деятельностью должника. Заявители считают, что такая норма нарушает права кредиторов и порождает возможность для злоупотреблений со стороны должника. Решение по данному делу будет вынесено через три-четыре недели.

Эксперты уверены, что рассматриваемая законодательная норма рано или поздно должна была оказаться в поле внимания судей КС. «Требования заявителей разумны и обоснованны, — считает генеральный директор юридической компании «Интерцессия» Юлия Врублевская. — Недобросовестный должник вполне может злоупотреблять такой лазейкой в законодательстве, переводя все свои квартиры, машины, яхты, на которые может быть обращено взыскание, в садовые участки». При этом какой площади эти участки — 6 соток или 60 га, — не имеет значения: на них все равно нельзя обратить взыскание.

Как отмечает руководитель арбитражной группы компании «Вегас-Лекс» Андрей Корельский, по статистике, не исполняются две трети судебных решений. И одна из причин — слишком широкий перечень имущества, которое не подлежит взысканию. «Если судьи встанут на сторону заявителей, надеюсь, это улучшит показатели работы судебных приставов», — говорит Андрей Корельский. Правда, при этом он отмечает, что процент неисполнения решений судов зависит в первую очередь от слабой системы обеспечения исковых требований, когда должник активно избавляется от ликвидного имущества уже в период рассмотрения дела. А если дела конкретно касаются земельных участков и жилых домов, эта недвижимость часто оформляется на родственников, друзей или знакомых.

По мнению члена комиссии по правам человека Ассоциации юристов России Евгения Ращевского, в каждом отдельном случае должен быть дифференцированный подход. «Хотя норма четко и не прописана, законодательство подразумевает, что нельзя изымать имущество, которое необходимо должнику для нормального существования. В данном случае это участок земли, необходимый человеку для хозяйственных нужд», — говорит г-н Ращевский.

РБК daily

---

17.05.2007 «ФорБанк» открывает ипотечные центры

Барнаульский «ФорБанк» объявил об открытии в крае сети «Городских Ипотечных Центров».

Сотрудники данных подразделений будут консультировать клиентов по вопросам ипотечного кредитования, подбирать варианты займов, оказывать помощь в их получении и помогать с поиском объектов недвижимости и документальным оформлением сделки. Для этого в центрах будут на постоянной основе работать банковские консультанты, риэлторы и специалисты БТИ. На данный момент ипотечную сеть в районах развивает краевое Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АЖИК).

---

29.04.2007 Чем жестче нормы закона, тем выше стоимость квартир

В декабре 2006 года в Градостроительный кодекс был внесен ряд изменений. Юрист М2 рассказывает о том, как эти изменения повлияют на объемы строительства жилья и, соответственно, на его стоимость. Помимо прочих изменений Градостроительный кодекс был дополнен несколькими новыми статьями, посвященными вопросу развития застроенных территорий. Фактически эти статьи регулируют вопрос предоставления земельных участков для возведения новых домов.

Вся власть — муниципалам
Полномочия по развитию застроенных территорий отданы местным органам власти. Как следует из ст. 46.1 ГК РФ, развитие территорий может носить как точечный, так и комплексный характер и не обязательно должно состоять исключительно из строительства новых зданий. Речь идет также о реконструкции.
Уточним, что решение о развитии принимается исключительно в отношении территорий, где расположены аварийные и подлежащие сносу дома; здания, которые необходимо реконструировать, согласно адресной программе местных властей, или иные постройки, не соответствующие градостроительному регламенту. Иные объекты сносить или реконструировать нельзя.
Решение о развитии той или иной территории принимается по инициативе представителей органов власти различного уровня, граждан или организаций. В решении о развитии определяется не только площадь территории, но и перечень зданий, строений и сооружений, которые должны быть снесены или реконструированы.
Затем органы местного самоуправления проводят аукцион, с победителем которого заключают договор. Вместе с тем, если земля, на которой должно осуществляться возведение в рамках программы развития, принадлежит муниципальным властям или государству, торги проводиться не будут.
Порядок проведения аукциона в общих чертах регулируется ст. 46.3 Градостроительного кодекса. О проведении аукциона должно быть опубликовано извещение, в котором указываются требования к заявкам участников и условия, на которых заключается договор. Для участия в торгах надо представить заявку на участие, выписку из реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, а также документы, подтверждающие внесение задатка и отсутствие задолженности по обязательным платежам (в том числе по налогам). Любые другие документы требовать запрещено. Прием заявок прекращается не ранее чем за пять дней до проведения аукциона.
Несмотря на то что аукцион является открытым, заявителя не допустят к участию, если он не представил требуемые документы, не внес задаток или его заявка не соответствует требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона. Других оснований для недопущения нет. Победителем торгов станет участник, который предложит наиболее высокую цену.

Ты — мне, я — тебе
Договор о развитии застроенной территории включает сведения об участке, перечень зданий, подлежащих сносу или реконструкции, а также срок действия договора, информацию о стоимости права на его заключение и условия ответственности сторон. К существенным условиям договора также относятся обязательства по подготовке проекта планировки застроенной территории. По условиям договора застройщик обязан не только осуществить строительство, но и уплатить выкупную цену за изымаемое жилье, находящееся в частной собственности, предоставить жилье (предварительно передав его в собственность государства или муниципалитета) нанимателям, переселяемым из сносимых домов.
Никакого другого жилья он передавать муниципальным властям не обязан. Во всяком случае такие обязательства не могут включаться в договор. В свою очередь муниципалитет должен утвердить проект планировки, принять решение об изъятии жилых помещений путем выкупа. После того как застройщик исполнит свою часть обязательств, муниципальные власти предоставляют ему земельный участок для строительства. Помимо обязательных условий договор может предусматривать обязательство застройщика создать определенные объекты инфраструктуры, которые перейдут в собственность муниципалитета. Впрочем, это не исключает создания инфраструктуры силами местных властей.
В том случае, если застройщик по каким-либо причинам решит уступить свои права на землю, где идет строительство, к новому застройщику переходят все обязательства, предусмотренные договором. Если обязательства не исполняются, власти могут изъять землю, прекратив все права застройщика на участок. При этом не имеет значения, подписывал застройщик договор или получил права и обязанности по договору вместе с землей от первого застройщика.
Обращает на себя внимание неравенство сторон. Каждая из них вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при его неисполнении другой стороной. Но обязанность предоставить обеспечение обязательств по договору предусмотрена только для застройщика. Таким образом, муниципальным властям ничего не мешает сначала воспользоваться обеспечительными мерами, а потом расторгнуть договор (если его условия будут нарушаться и дальше). При расторжении договора затраты застройщика никак не компенсируются.
Отметим, что далеко не каждый девелопер готов нести «сопутствующие» расходы на создание инфраструктуры. Получается, что компания оплачивает изъятие земли, новые квартиры для переселенцев, инфраструктуру застраиваемой территории, но над ним довлеет угроза расставания с заветным участком. Более того, местные власти, систематически не исполняя своих обязательств, могут просто вынудить фирму расторгнуть договор.

Две стороны медали
С одной стороны, все перечисленные меры должны дисциплинировать застройщика. Они гарантируют, что он не станет злоупотреблять своими правами и тем более не забудет про обязанности. Слишком высока цена за обладание участком, чтобы его вернуть обратно.
С другой стороны, у застройщика нет никаких гарантий, что земля останется за ним после того, как он осуществит часть расходов. Да, инфраструктура нужна. Но и предоставление новых квартир переселенцам из сносимых домов тоже недешево. В качестве выхода можно говорить о более активном использовании нежилых помещений, расположенных на первых этажах домов. Но далеко не все элементы инфраструктуры удобно располагать в самом доме. Например, если в доме можно сделать парикмахерскую или кафе, то детский сад или поликлинику лучше организовать в отдельном здании со своей территорией.
Складывается парадоксальная ситуация: власти постоянно твердят о необходимости активизировать возведение жилья, причем жилья, доступного по цене. Вместе с тем новые поправки в Градостроительный кодекс, напротив, вынуждают застройщика повышать стоимость квартир. Ведь теперь в цену каждого метра будут входить не только его себестоимость и взятки, но и все другие затраты.
Вот и получается, что стоимость квартир вполне может вырасти, и притом значительно. Разумеется, повышение цен не пугает застройщиков. Их пугает не вероятность потратить свои деньги, а риск потратить их впустую, ничего не получив взамен — ни земли (ведь ее могут изъять), ни квартир, которые можно продать. А ведь помимо покрытия расходов застройщики хотят получать прибыль.
Оценить последствия принятия поправок в Градостроительный кодекс удастся не раньше декабря 2007 года. Да и то лишь в том случае, если какой-нибудь девелопер за это время успеет построить дом в рамках договора о развитии застроенных территорий. И не просто построить, а сдать его в эксплуатацию и продать квартиры.

Метр квадратный

---

23.04.2007 Риэлторы против террористов. Агентства недвижимости заставят "стучать" на своих клиентов

«ФСФМ» будет проводить камеральные и выездные проверки организаций, оказывающих посреднические услуги при продаже недвижимости», - подтвердили в пресс-службе госструктуры. В новом документе (его можно найти на сайте www.kfm.ru – Прим. «ВД») также уточняется, какие вопросы могут быть рассмотрены ФСФМ во время проверки подконтрольных организаций. В частности, предусматривается возможность проверять соблюдение требований к идентификации не только клиентов агентств, но и выгодоприобретателей. Закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, как известно, контролирует сделки, сумма которых превышает 3 млн. рублей. Таким образом, по оценкам риэлторов, сегодня в Барнауле до 60-70% сделок подпадает под контроль финансовой разведки.

В штате любого агентства недвижимости, сообщили в ФСФМ, должен появиться обученный специалист, отвечающий за связь «разведчиками». Этот сотрудник должен соответствовать всем «квалификационным требованиям и пройти обучение». Основная функция специалиста будет заключаться в выявлении подозрительных сделок на рынке недвижимости. То есть риэлторов обяжут банально «стучать» на своих клиентов и их партнеров по сделке, если появятся малейшие подозрения на их счет. Тех, кто откажется это делать, будут штрафовать: должностные лица – на сумму до 20 тыс. рублей, организации – до 500 тыс. рублей. Финразведка еще в прошлом году начала рассылать в агентства недвижимости письма с требованием встать на учет. И некоторые из них это уже сделали.

Контрольная работа ФСФМ на барнаульском рынке уже началась. Как рассказал «ВД» директор агентства «Алтайская элита» Олег Гильгенберг, его компанию недавно посетила комиссия проверяющих из Новосибирска. «Мне посоветовали в течение недели встать на учет в региональном отделении ФСФМ и завести положение об учете и отчетности сделок», - говорит Олег Гильгенберг. О штрафах речь пока не идет. «На каждую сделку необходимо заполнять анкету на четырех листах, что повлечет дополнительные накладные расходы», - отметил Гильгенберг.

О малоэффективности контроля говорят в других агентствах недвижимости. «Делать из нас «стукачей» - плохая идея. Из-за этого у нас схлынет поток клиентов, которые будут теперь просто обращаться к «черным маклерам», которых вряд ли кто-то будет проверять», - говорит директор агентства «Индустриальное» Марина Ракина. Она напоминает, что лицензирование риэлторской деятельности давно оттенено и учет участников рынка никто не проводит.

«Доля серого рынка риэлторских услуг в Барнауле сегодня составляет до 70%. И как финразведка будет выявлять «черных маклеров», мне непонятно. Информация от риэлторов будет корректна только в 20-25% случаев», - отметил директор агентства «Дом» Геннадий Малков. То есть, даже если все «официальные» агентства недвижимости будут добросовестно поставлять по адресу информацию о своих сделках, полной картины происходящего на рынке в ФСФМ не получат. В пресс-службе госструктуры смогли сообщить только, что работают в сотрудничестве с правоохранительными органами и другими контролерами, которые должны помочь с выявлением скрытых агентств недвижимости.

«Я возмущена этим вопросом! Ведь существует регистрационный центр, где содержится полная база данных по всем сделкам», - говорит Марина Ракина. А по словам Геннадия Малкова, новая практика контроля может заставить некоторые агентства не проводить сделку через себя и частично уходить в «серый рынок». «Это так же бессмысленно, как и попытка заставить платить налоги тех, кто сдает в аренду квартиры. Охватить всех не получится. Поэтому контролерам эффективнее работать с регцентром. Смысла напрягать агентства недвижимости я не вижу», - считает Малков.

По словам Олега Гильгенберга, оценить дополнительные расходы, которые повлечет новый порядок контроля, пока невозможно. «Сотрудник должен будет за деньги пройти обучение, нам придется покупать у ФСФМ методички, программное обеспечение», - не сомневается Марина Ракина. Но цены на свои услуги риэлторы пока повышать не собираются. «Дополнительные расходы вряд ли скажутся на цене услуг», - подчеркнул Геннадий Малков.

Ваше дело

---

23.04.2007 Поднятая целина

Осенью прошлого года в ходе Краевой конференции, посвященной проблемам и перспективам малоэтажного строительства в Алтайском крае, обсуждались три основных вопроса: процедура перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений, инженерная подготовка свободных территорий и финансовая поддержка застройщиков, обеспечивающих строительство инженерных сетей за свой счет и за счет привлеченных банковских кредитов. Речь в первую очередь шла о правом береге Оби, землях Первомайского района.

Тема строительства малоэтажного жилья на свободных пригородных территориях стала особенно актуальной после заявлений Первого вице-премьера Дмитрия Медведева о подготовке специального законопроекта изменений в Жилищный кодекс, которые позволят стимулировать создание малоэтажного жилья. При государственной финансовой поддержке именно данный сектор строительства способен придать дополнительный импульс национальному проекту «Доступное жилье».

Однако, не дожидаясь обещанной государственной поддержки, некоторые застройщики начали активно осваивать эти земли и не безуспешно. Одним из таких отважных первопроходцев стала дирекция строящегося коттеджного поселка «Фирсова Слобода». Весной прошлого года компания заявила о своих намерениях впервые. Прежде чем открыть продажи земельных участков дирекция поселка начала комплексное освоение территории, следуя принципу: сначала инженерные сети и дороги, и лишь затем – привлечение застройщиков.

Прошел всего год, а на строительной площадке поселка произошли колоссальные изменения. На сегодняшний день на территории первой очереди «Фирсовой Слободы» полностью закончены работы по укладке внутриплощадочных сетей газопровода, питьевого и поливочного водопроводов, канализации, выполнен первый этап строительства внутриплощадочных дорог и ограждения периметра поселка железобетонным забором. Кроме того, компания уже приступила к строительству инженерных сетей второй очереди поселка и головных сооружений водопровода и канализации.

В прошлом году многие с недоверием относились к перспективе газификации «Фирсовой Слободы», однако магистральная газовая труба к поселку уже подведена. Газ в ней появится осенью этого года. Серьезность и основательность подхода, а также четкое выполнение взятых на себя обязательств, способствует созданию прочной репутации для «Фирсовой Слободы» - компании, которая является новым именем на строительном рынке Барнаула. В подтверждение данному высказыванию можно добавить, что на территории первой очереди поселка участков на продажу практически не осталось, а будущие жильцы уже ведут проектирование и строительство своих домов на своих земельных участках. Спрос на участки второй очереди активно формируется, однако продажи начнутся только тогда, когда эта территория будет полностью оснащена инженерными коммуникациями.

Спеша удовлетворить существующий спрос на готовые коттеджи, компания произвела тщательный отбор среди потенциальных подрядчиков, остановив свой выбор на строительной фирме «Макси-Инвест», имеющей успешный опыт возведения индивидуальных жилых домов. В настоящее время компания «Макси-Инвест» уже начала строительство целой улицы коттеджей, а это значит, что очень скоро покупатели смогут выбирать: покупать ли земельный участок во второй очереди, либо приобретать уже готовый новый дом .
Вот так предпринимательская инициатива, организаторский талант, и ответственность преобразуются в новое, комфортное и доступное жилье для барнаульцев.

Алтайский строитель

---

11.04.2007 Риэлторам добавили работы

С 1 апреля риэлторы обязаны сообщать обо всех сделках с недвижимостью в органы финансовой разведки (ФСФМ).

Теперь согласно приказу Министерства финансов РФ в штате любого агентства недвижимости должен появиться специалист, отвечающий за связь с ФСФМ. Он же обязан вести контроль внутри организации и выявлять подозрительные сделки, подпадающие под действие закона о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма. Если агентство недвижимости проигнорирует эту обязанность, ему придется заплатить штраф: для должностного лица - до 20 тыс. рублей, а для самой компании - до 500 тыс. рублей. В случае особо злостных нарушений работу компании могут приостановить на три месяца. Сегодня подобный контроль введен в игорных заведениях и в банках.

Ваше дело

---

20.03.2006 РИСК НЕВОЗМЕЩЕНИЯ

В ипотечном кредитовании действует комплексная программа страхования - от трех видов рисков. Хотя по страховке платит заемщик, но при наступлении страхового случая деньги получит банк.

При получении кредита традиционно страхуются: риск утраты жизни и трудоспособности, риск утраты титула (то есть права собственности на объект недвижимости) и риск нанесения ущерба имуществу.

По словам PR-менеджеров ОАО "СК "Русский мир" Марины Богдановой, страховых случаев, связанных с ипотечным кредитованием, пока не было. Так что судить об уровне защищенности заемщика того или иного банка можно только теоретически. Однако стоит запомнить, что сообщить в страховую компанию о беде, случившейся с вами или квартирой, необходимо в течение первых трех дней.

Старикам везде у нас дороже

Как отмечает директор Центра жилищного кредитования "Адвекс" Ирина Забродина, некоторые банки допускают отсутствие страхования титула. "Видимо, это вызвано, - говорит Ирина Забродина, - большим доверием к агентствам недвижимости, через которые оформляется покупка".

Средние тарифы по комплексному страхованию, которые заявляют банки, - около 1% от суммы кредита. В действительности же этот тариф верен только для 25-летних заемщиков. С увеличением возраста клиента существенно увеличиваются и его затраты на страхование жизни и трудоспособности. Например, пятидесятилетний может платить процентную ставку по комплексному страхованию уже около 2%.

Платеж по страхованию - ежегодный, и его размер зависит от остатка непогашенного кредита. Так, например, если заемщик берет кредит на $30 тыс., ежегодный платеж по страхованию в первый год составит около $300. Во второй год этот платеж будет меньше, так как часть кредита уже погашена.

Если человек утратит трудоспособность или умрет, то квартиру никто не заберет, а страховая компания обязана будет погасить задолженность перед банком. Обычно под утратой трудоспособности подразумевается получение инвалидности I или II группы. Но возмещение вряд ли будет выплачено, если смерть или потеря трудоспособности наступили в состоянии опьянения, от занятий спортом, в результате самоубийства и ряда хронических заболеваний.

"Если вы сразу не укажете, - добавляет Ирина Забродина, - что чем-либо больны, а потом наступит страховой случай по причине этого заболевания, то страховая компания вправе не выплатить деньги".

Власти и террористы не платят

Если недвижимость безнадежно разрушена, то страховая компания обязана полностью погасить остаток задолженности банку. Когда ремонт квартиры или дома возможен, страховщик, оценив степень нанесенного ущерба, выплачивает банку компенсацию. Тот, в свою очередь, может направить деньги в счет погашения задолженности по кредиту или выдать их заемщику на ремонт. Правда, стандартный договор страхования имущества предполагает, что возмещению подлежит часть убытков пропорционально отношению страховой суммы к стоимости вашей недвижимости. Например, если страховая сумма равна 80% оценки объекта страхования, то и возместят только эту часть.

Не подлежат страхованию риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями, с постепенным разрушением здания из-за осадки фундамента. Не страхуется ущерб, нанесенный радиоактивными материалами. И разумеется, не возместят ущерб, если будет доказан умысел со стороны застрахованного.

Титульное страхование подразумевает выплату возмещения только в случае потери права собственности, но не возникновения каких-либо обременений. Страховой случай по утрате прав собственности признается таковым, если вынесено решение суда первой инстанции.

Тысяча Советов о Жилье - ТСЖ.ру

---

31.10.2005 Квартирный обман. Мошенники из строительных фирм лишили людей крыши над головой

Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся и без денег, и без квартир, оплаченных на стадии котлована.

Прокуратура Москвы возбудила несколько уголовных дел в отно¬шении руководителей строительных фирм по статье мошенничество в особо крупном размере». Ведутся аналогичные расследования в Красноярске, Ноябрьске (Ямало-Ненецкий автономный округ) и других регионах.

Ситуацией озаботилась адми¬нистрация президента. Управле¬ние по работе с обращениями граждан констатировало, что в этом году увеличилось количество жалоб на коммерческие фирмы, занимающиеся долевым строительством. Помимо Московской области, где без квартир и денег осталось, по подсчетам инициативной группы соинвесторов, около 19тысяч человек, в «черный список» попали Самара, Санкт-Петербург, Ставрополь, Оренбург, Калининградская и Тюменская области — всего 24 региона.

Между тем привлечением денежных средств будущих жильцов еще на стадии котлована занимается абсолютное большин¬ство строительных фирм, работающих в жилищном строительстве. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости, из выставленных на продажу в прошлом году но¬вых домов 20 процентов состав¬ляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55 процентов — новострой¬ки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства. Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане. Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов, практикуются В то же время один из главных приоритетов широко обсуждаемого сейчас национального проекта по доступному жилью — это увеличение объемов жилищного строи¬тельства. И вряд ли возможно реально нарастить количество по¬строенных в стране жилых метров, если не навести порядок с долевой застройкой.

Насколько серьезна ситуация, видимо, еще предстоит выяснять. Во всяком случае, сводных данных по стране о том, какое количество из строящихся метров ежегодно «зависает» из-за срывов сроков сдачи домов и какое теряется без¬возвратно из-за откровенного мо¬шенничества, нет ни в строитель¬ных ведомствах, ни у независимых экспертов.

«По моим оценкам, большинство строительных компаний стараются работать добросовестно», — считает Дмитрий Гордеев, эксперт фонда институт экономики горо¬да»,— «Но строительный бизнес относится к числу наиболее высоко рискованных — это объективно. К сожалению, экономическая нестабильность и зависимость от муниципальных властей серьезно увеличивают риски участников строительного рынка».

При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет не только получает некоторую долю квартир, но и оговаривает с застройщиками «социальную составляющую» проекта - строительство инженерных сетей, например, или детского сада. Это, естественно, удорожает строительство и в конечном итоге оплачивается покупателями квартир. Причем «правила игры» нередко меняются по ходу дела. По¬казателен недавний скандал в подмосковных Химках, когда вновь избранный глава города объявил, что подписанный прежней администрацией договор о возведении жилого комплекса был заключен с нарушениями закона. В результате строительство уже практически возведенных корпусов было заморожено, а несколько сотен долыциков оказались перед угрозой того, что их договоры об инвестировании окажутся недействительными.
Начальник управления по экономической безопасности Москвы Александр Корсак в свою очередь считает, что на рынке до сих пор встречаются и заведомо недобро¬совестные организации. Чисто мошеннические, так называемые «фантомные» фирмы предъявляют потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Защититься от попадания в сети таких мошенников можно в столице любое строительство осуществляется на основании постановления правительства Москвы и инвести¬ционного контракта по каждому конкретному адресу. Если эти документы имеются, — значит фирма действительно собирается стро¬ить.

Вторая категория — это компании, действия которых формально укладываются в правовое поле. Выиграв конкурс на строительство дома, компания привлекает соинвесторов, получает с них деньги. но со строительством не спешит. Получая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, «прокручивают» их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штраф¬ных санкций.

Понятно, что существование такого способа «зарабатывания» тоже косвенно поддерживается городскими администрациями, которые продолжают выделять землю и не контролируют, как осваи¬ваются старые площадки.

Кардинально улучшить ситуацию на рынке правительство предполагало, инициировав принятие 214-го Федерального закона "об участии в долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля нынешнего года. Дмитрий Гордеев, участвовавший в его подготовке, считает, что этот закон вместе с не¬которыми положениями нового Градостроительного кодекса серь¬езно защищает права дольщиков. Закон ввел обязательную регист¬рацию договоров долевого участия, что должно предотвратить двойную - тройную продажу одно¬го и того же жилья. (Подобная нор¬ма в Москве, например, действует уже несколько лет, и результаты положительные). Кроме того, за¬кон требует, чтобы в договоре с бу¬дущим жильцом обязательно ука¬зывался срок сдачи дома, оговаривались условия по качеству будущего жилья. При их нарушении за¬стройщик несет ответственность перед дольщиком рублем. Кроме того, закон разрешает строителям начинать рекламу новостройки и выставлять ее на продажу только после получения разрешения на строительство и прав на земель¬ный участок под застройку. То есть застройщик прежде чем начать продавать будущий «котлован», должен уже серьезно потратиться И на оформление земельного участка, и на подготовку проектно-сметной документации. Важно также, что с октября 2005 года, после того как вступили в силу опре¬деленные положения Градостроительного кодекса, муниципалитеты обязаны предоставлять строителям уже полностью подготов¬ленные участки, а не требовать от них дополнительных трат.

Стройбизнес принял закон в нынешнем его виде в штыки. Во всех дискуссиях строители теоре¬тически признают, что закон необходим, однако настаивают, что он «перекошен» в сторону интересов дольщиков. По мнению Артема Эйрамджанца, возглавляющего крупную группу строительных компаний, «особое внимание следует уделить пункту о солидарной ответственности банков и кредиту¬емых застройщиков в случае сро¬ков строительства. Если этот воп¬рос не откорректировать, это оттолкнет банки от кредитования строительных компаний». Настаивают строители и на снижении штрафных санкций, и на смягчении гарантийных обязательств.

Со многими предложениями стройбизнеса законодатели, кста¬ти, согласились. Рабочей группой, возглавляемой вице-спикером Георгием Боосом, подготовлены поправки в закон.

Но по большому счету настораживает, что многие, в том числе и хорошо зарекомендовавшие себя строительные компании, не спе¬шат встраиваться в правовое поле закона. Выступая во время одной из дискуссий по долевому строительству, глава Ассоциации строителей России Николай Кошман признал, что многие компании «обходят» закон путем альтернативных схем привлечения денег граждан. Наиболее распространенными схемами, по словам Кошмана, являются вексельная схема и модель предварительного договора купли-продажи.

Вексельная схема подразумевает заключение договора, в котором в принципе оговариваются харак¬теристики квартиры, ее стоимость и условия оформления, но при этом ничего не сказано о финансовых обязательствах сторон. Гражданин вносит деньги, а взамен получает вексель, стоимость которого совпадаете ценой квартиры. Если строительство срывается, велик риск оказаться у разбитого корыта: суд может признать сделку притворной.

Модель предварительного договора предполагает, что в нем прописывается обязательство заключить договор купле-продаже квартиры, когда дом будет построен. Но деньги-то человек вносит уже сейчас, хотя по предварительному договору застройщик принимать их не имеет права.
Дмитрий Гордеев к этим самым распространенным сейчас на рынке вариантам добавил еще вариант: когда застройщик предлагает заключить гражданину договор займа. Название другое. А суть все та же — предварительная оплата жилья без гарантий его получения.

Все нынешние скандалы — это взорвавшиеся мины замедленного действия» — все стройки начи¬нались несколько лет назад, когда 214-го закона не было еще и в про¬екте. Когда после поправок закон наконец начнет работать в полную силу, ситуация должна улучшить¬ся. Однако потенциальным покупателям квартир стоит запомнить: "хотя закон действует уже полгода, его нормы распространяются только на сделки по новостройкам, " разрешение на которые получено после 1 апреля 2005 года. Приобретение жилья на старых площадках происходит, увы, по старым «ди¬ким» правилам. Между тем вчера на пресс-конференции, посвящен¬ной вопросу готовности отечест¬венного строительного комплекса к выполнению национального проекта по доступному жилью президент Российского союза строителей Виктор Забелин снова_ критиковал Закон о ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. По его мнению, положение, в которое новый закон поставил стройкомпании, делает задачу вдвое увеличить темпы ввода жилья к 2010 году трудновыполнимой. В ответ глава Росстроя Сергеи Круглик признал, что в Законе существуют некоторые «перегибы». Однако, по его словам, «строители страдают вполне заслуженно», поскольку до введения закона покупатели жилья были практически никак не защищены. Хотя, согла¬шается Круглик. закон надо будет в ближайшее время доработать так, чтобы он обеспечил равновесие между правами строителей и граждан, вкладывающих деньги в постройку квартир.

Российская газета

---

30.09.05 Ипотеки при Путине не будет?

Ипотека станет массовой только к 2010 году. К этому времени количество кредитов составит не менее 1 млн в год, а их сроки увеличатся до 20–30 лет, заявил во вторник президент России. Финансисты считают, что эту задачу можно выполнить лишь после выхода банков на рынок ипотечных бумаг и усовершенствования законов.

Сейчас в год заключается всего 40 тыс. договоров об ипотечном кредитовании. Через пять лет, уверен Путин, это число должно возрасти в несколько раз и дойти до 1 млн. Как дал понять президент, речь идет не только о количественном росте, но и о качественном улучшении условий кредитования: россияне должны иметь возможность взять кредит на срок от 20 до 30 лет, чтобы выплаты соответствовали зарплатам.

Наблюдатели считают, что президентский приказ по ипотеке вполне выполним, но только с теоретической точки зрения. С практической возникает целый ряд вопросов: как подвигнуть банки выдавать «длинные кредиты», будет ли нормально функционировать система их рефинансирования, будет ли государство субсидировать хотя бы часть процентной ставки по кредитам и т. д.

Что касается рефинансирования кредитов, то здесь президент внес ясность, заявив об увеличении уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и выделении около 15 млрд рублей на государственные гарантии по ипотечным кредитам. Именно АИЖК занимается выкупом у банка закладных. А судьба уставного капитала агентства и госгарантий до сентября была неясной. Только три недели назад Владимир Путин заявил, что Агентство может рассчитывать и на увеличение «уставняка» и предоставление солидных госгарантий.

Другая проблема – субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам – не столь однозначна. Президент, правда, заявил, что такое субсидирование будет осуществляться. Однако, как пояснил «Газете.Ru» источник на финансовом рынке, вопросов здесь больше, чем ответов.

«Выходит, что регионам придется ежегодно предусматривать в своих бюджетах значительные суммы на субсидирование процентных ставок. Для них это, по очевидным причинам, невыгодно.

К тому же, если речь идет о субсидировании ежемесячных выплат – например, человек ежемесячно должен выплачивать 6 тыс. рублей, а бюджет субсидирует выплату на 1,2 тыс. рублей – это одно. А захотят ли регионы субсидировать выплату первоначального взноса, который составляет сейчас 30% от общей суммы сделки по купле-продажи квартиры? Думаю, что на такое со скрипом согласятся только регионы-доноры, а убыточные тут же уйдут в отказ», – считает источник.

Другие участники рынка ипотечного жилищного кредитования пока тоже не склонны к оптимистичным оценкам. По их мнению, развивать ипотеку надо с двух сторон – как со стороны клиентов, так и со стороны кредитных организаций. По словам президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, необходимо увеличить платежеспособность населения за счет выхода из тени малого и среднего бизнеса и, следовательно, выхода из тени «серых зарплат», объем которых сейчас превышает половину зарплатного фонда в России.

«Крупные компании уже открылись, а вот малый и средний бизнес все еще в тени. Государство должно подумать о способах мотивации этого сегмента рынка, об оптимизации налогообложения и других мерах», – подчеркнул Шитов.

Эксперты отмечают, что подавляющая часть банков, занимающихся сейчас ипотекой, обеспечивает свои ресурсы за счет иностранных кредитов. Решением проблемы могло бы стать развитие собственного рынка ипотечных ценных бумаг.

«Нам необходимо выйти на рынок ипотечных ценных бумаг, возможно, предусмотреть налоговые преференции по бумагам, включить их в список бумаг, которые могли бы покупать страховые компании, пенсионные фонды. Тогда на рынок ипотечного кредитования придут серьезные ресурсы», – сказал Газете.Ru Николай Шитов.

Начальник Департамента кредитования банка «Московский Капитал» Татьяна Солдатова считает, что для реализации планов Путина было бы неплохо, если бы появилась возможность обеспечивать банковские пассивы за счет государственных ресурсов.

«Нужны дешевые деньги. Возможно, банки могли бы их получить из специально созданных для этих целей государственных фондов на льготных условиях», – заметила Солдатова. Кроме того, по ее словам, необходимо предусмотреть гарантии и защиту прав банков.

«Правовая база сегодня существует фрагментарно. Необходимо разработать процедуру выселения заемщика при невыполнении условий кредитования», – добавляет президента Городского ипотечного банка.

---

26.09.05 Выбор риэлтора: рекомендации покупателю

На рынке работают сотни агентств недвижимости, привлекающих клиентов всеми возможными способами. Зачастую человеку, желающему приобрести недвижимость, сложно выбрать надежную компанию, которая может представлять его интересы при покупке жилья.

Дешево не предлагать

«Многие горожане, желающие приобрести жилье, при выборе агентства недвижимости руководствуются исключительно дешевизной стоимости услуг риэлтора, - рассказывает заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Ирина Гудкина. - Однако невысокая цена не только не гарантирует высокое качество оказываемых услуг, а, скорее наоборот, сигнализирует о том, что здесь что-то нечисто. Небольшие суммы за посредничество при сделке с недвижимостью берут только «черные маклеры», которые могут в лучшем случае свести продавца и покупателя.

Некоторые агентства, которые позиционируют свои услуги как недорогие, идут на некоторое лукавство, деля пополам сумму комиссионных, которую платит клиент за услуги риэлтора. К сожалению, это довольно обычный некорректный прием, которым пользуются многие риэлтерские фирмы. Сумма комиссионных делится напополам: предполагается, что одну половину вносит покупатель, а другую – продавец. От этого размер комиссионных, естественно, не меняется - ведь они все равно вычитаются из общей суммы сделки. Но зато у покупателя создается впечатление, что работа такой компании, действительно, стоит недорого.

Кроме того, поиск подходящего варианта – это всего лишь малая часть работы риэлтора. Поэтому гоняться за дешевизной не стоит, а стоит обратить внимание на более важные вещи. Риэлтор должен обеспечить надежную систему расчетов, правильно оформить документы и проследить за соблюдением взятых обеими сторонами обязательств. Поэтому установленный в агентстве процент, как правило, высок – безопасность и надежность стоит дорого.
Стандартные комиссионные при заключении договора «об оказании услуг по поиску объекта с последующим сопровождением сделки» в солидных агентствах составляют 6% от суммы сделки. При сопровождении сделки, если покупатель и продавец самостоятельно нашли друг друга, стоимость услуг агентства составляет $1050 плюс оплата услуг нотариуса и органов регистрации.

Некоторые агентства при желании покупателя дают дополнительные гарантии права собственности. В этом случае агентство дает гарантию, что в случае утери права собственности на квартиру клиент получает от агентства в качестве компенсации полную рыночную стоимость квартиры, либо подобную квартиру. Разумеется, такие гарантии возможны лишь в немногих агентствах, имеющих финансовые резервы. Но в случае обеспечения гарантий права собственности, комиссионные бывают выше. При заключении договора, обеспечивающего гарантии прав собственности, комиссионные обычно равны 8% - при прямой сделке, 10% - при обмене, 12% - при расселении.

Защитите свои интересы

Часто покупатель оставляет свой запрос во множестве агентств, рассчитывая, что они свяжутся с ним, когда в их базах появится что-нибудь подходящее. Однако выбранная таким образом схема поиска недвижимости ставит в невыгодное положение самого покупателя. Солидные агентства обычно не работают с клиентами без взаимных обязательств. Ирина Гудкина уверена, что только заключив договор, покупатель может получить профессиональное обслуживание и гарантию выполнения обязательств риэлторской компанией и агентом.

Кроме того, выбирая объект самостоятельно, желающий приобрести недвижимость человек имеет дело с агентом продавца, который, соответственно, будет отстаивать интересы своего клиента. Это значит, что риэлтор постарается продать жилье подороже, замаскировав недостатки квартиры. Противостоять профессионалу непросто, поэтому, скорее всего, агенту продавца удастся вполне честными легальными способами изменить условия сделки в пользу своего клиента. Надежный способ противостоять специалисту по продажам – нанять своего собственного. Агент покупателя всегда может обратить внимание своего клиента на незаметные достоинства или недостатки квартиры, а также защитить его интересы при обсуждении цены. И самое главное – специалист, который будет защищать интересы покупателя, тщательным образом проверит историю квартиры и не допустит мошенничества со стороны продавцов.

Пакет услуг агентства

Для того чтобы не тратить свои деньги понапрасну, следует представлять, что входит в основной пакет услуг агентства недвижимости. Прежде всего, он включает в себя поиск и подбор объектов для клиента по соответствующим параметрам и цене. Далее – не менее важно, чтобы агентство анализировало особенности и стиль работы агентов, которые представляют интересы продавца недвижимости. Агентства, давно работающие на рынке недвижимости, такие как «Бекар», составляют для внутреннего пользования так называемые «черные списки», куда вносят фирмы, нарушающие профессиональную этику и закон о защите прав потребителей, недобросовестно выполняющие принятые на себя обязательства; использующие рискованные способы расчетов по сделкам и т.д.

Еще одна важная услуга, которую оказывают агентства - это проверка достоверности рекламных объявлений и первичное выяснение особенностей предлагаемой сделки. Также в перечень услуг должны входить: анализ особенностей предлагаемой сделки в плане перехода прав собственности на объект (с учетом данных, полученных в ходе выполнения различных проверок), организация и осуществление просмотров объектов. Далее необходимо проведение клиентом и риэлтором совместного анализа осмотренных квартир, в ходе которого каждый сможет высказать свои соображения насчет цены и качества объектов.

Кроме того, агентство отвечает за проведение переговоров между агентом покупателя и консультантом, представляющим продавца выбранной клиентом квартиры. Также риелтор должен помочь клиенту выбрать наиболее удобный и безопасный для него способ проведения расчетов между участниками сделки.
Далее агентство занимается анализом правовых особенностей перехода прав собственности на выбранный объект к клиенту и выясняет «историю» квартиры с учетом данных проверки, контролирует сбор и проверку комплектности полного пакета документов, необходимого для перехода прав собственности на объект в соответствии с требованиями предъявляемыми нотариусами и органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость. Также на риэлтора возложена функция организации нотариального оформления договора купли-продажи объекта, регулирования предложенной схемы расчетов, согласование времени и места расчетов за объект, осуществление подачи на регистрацию в ГУФ РС по СПб и ЛО нотариально заключенного договора купли-продажи на объект. Также он подает на регистрацию в «Росрегистрацию» нотариально заключенный договор купли-продажи на объект, консультирует клиента по вопросам порядка постановки на регистрационный учет, готовит проект акта сдачи-приемки объекта, согласует дату, времени и места подписания акта, контролирует подписание акта.

Как выбрать агентство недвижимости

Чтобы обезопасить себя от некомпетентности фирм, только называющих себя «риелторскими», рекомендуем получить полную информацию об агентстве, к услугам которого вы собираетесь обратиться.
• Выясните, сколько лет агентство недвижимости существует на рынке. Ветераны рынка недвижимости за много лет наладили свою систему работы так, чтобы она не давала сбоев. К тому же солидные фирмы годами зарабатывали свою репутацию и боятся ее потерять. Если у вас все-таки возникнут проблемы, такое агентство, скорее всего, предпочтет не идти на конфликт, а помочь вам, избегая скандала.
• Проверьте, является ли фирма членом профессиональной организации.
• Узнайте, является ли главный офис фирмы ее собственностью. Не стоит доверяться «сапожнику без сапог». Фирмочки, арендующие тесные помещения на задворках небольших бизнес-центров, имеют неприятное свойство бесследно исчезать, как только «запахнет жаренным». Солидная же фирма, имеющая в собственности бизнес-центр, обладает капиталом, которым она ответит перед клиентами в случае глобальных рыночных катаклизмов.
• Обратите внимание на комплексность услуг, предлагаемых фирмой. Надежное агентство недвижимости должно иметь собственную юридическую службу, службу безопасности (для проверки истории квартир и т.д.), эскро-службу.
• Поинтересуйтесь, имеет ли агентство недвижимости дипломы, сертификаты и награды. Награды - не просто предмет гордости фирм – это свидетельство признания ее коллегами и, что еще важнее, клиентами.
• Внимательно изучите договорную базу, предлагаемую фирмой. Вы имеете право взять договор из агентства для внимательного ознакомления. Проконсультируйтесь с независимым юристом, или специалистом по недвижимости. Это поможет вам избежать неприятностей в будущем.
• Спросите, застрахована ли ответственность выбранной вами фирмы. Солидные агентства, как правило, страхуют свою ответственность перед клиентами. В случае если вы понесете убыток по вине фирмы, от вас не отделаются заявлением о «неплатежеспособности».

Ущерб вам возместит страховая компания.

Обратите внимание на гарантии защиты права титула, предлагаемые фирмой. Надежная фирма должна не только отвечать за качество своей проверки истории квартиры (имея соответствующий пункт в договоре), но и предоставлять клиентам льготные возможности страхования права собственности в ведущих страховых компаниях города.

---

20.09.05 Как быть лидером

Агентство недвижимости «Дом» за 14 лет успешной работы постоянно находятся в центре событий рынка недвижимости. Участие в различных городских мероприятиях, организация собственных акций, эффективная и профессиональная работа позволяет уже долгое время быть одним из лидеров рынка недвижимости города. Сегодня Агентство недвижимости «Дом» слаженная эффективная команда, креативные идеи, новые перспективы. О том, что сейчас происходит в Агентстве, нам рассказал директор Геннадий Малков.

- Геннадий Ефимович, компанию «Дом» называют одним из основателей и лидеров рынка недвижимости Барнаула. Как это удается?
- Действительно, основанное в 1991 году, наше Агентство стало первым и одним из самых активных участников рынка недвижимости. Так уж получилось, что с нашим скромным участием происходило формирование рынка в Барнауле.
В основе нашей успешной деятельности лежит профессионализм сотрудников. Мы стремимся не только качественно работать и соответствовать ожиданиям клиента, но и давать ему чуть больше, чем он от нас ждет.
Исходя из пожеланий наших заказчиков, мы регулярно проводим бесплатные семинары по самым актуальным темам, касающихся рынка жилья, Это - ипотечные кредиты, покупка квартир в строящихся домах. «Для нас важно быть объективными аналитиками, которые изучают потребности жителей города, и предлагают им наиболее оптимальные варианты решения жилищных вопросов. Мы работаем с рядом банков, предоставляющих ипотечные кредиты, потому что у каждого из них есть свои особенности, ориентированные на различную аудиторию. Это сотрудничество помогает всем, кто к нам обратился найти «свой банк», наиболее удовлетворяющий их потребностям. Совсем недавно на территории нашего представительства в Гипермаркете «Алтай» появился новый участник – наш друг и партнер «Банк Москвы». Мы надеемся, что это сотрудничество будет продуктивным и в первую очередь, соответствовать ожиданиям наших клиентов.
-В день 275-летия города решением Барнаульской Городской Думы компании была вручена почетная грамота за многолетний добросовестный труд, большой вклад в социально-экономическое развитие города. Что значит для Вас получение такой грамоты?
- Высокая оценка, поставленная нам депутатами Барнаульской Городской Думы, стала для нас приятным сюрпризом. Это самое ценное признание за все 14 лет нашей работы на рынке недвижимости в городе Барнауле. И особая привилегия получить награду в столь знаменательный юбилей родного города и в преддверии 15-летия основания компании.
Данную награду мы расцениваем скорее как аванс, как веру в то, что команда Агентства недвижимости «Дом» сможет предпринять еще большие усилия в сфере решения жилищных вопросов горожан.
- Несомненно, что один из немаловажных факторов успеха компании– слаженная, профессиональная и успешная команда.
- Да, команда единомышленников, которая работает сегодня в фирме, это наша гордость. Это люди, которые соответствует духу компании, следуют корпоративным стандартам и ценностям фирмы и работают на достижение общего результата. Они много времени и сил отдают компании, но и руководство не остается в стороне. Многолетние традиции, существующие в фирме, позволяют каждому ощутить свою значимость и почувствовать себя действительно ДОМа.
Для нас важно не просто работать вместе, но и вместе отдыхать. Наша команда стремится не только покорять вершины профессионального мастерства, но и в ближайшее время планирует покорить горные вершины. Мы сейчас с нетерпением ждем первого снега чтобы всем коллективом выехать покататься на горных лыжах.
У нас сложились дружественные отношения с компаниями-партнерами, фирмами-застройщиками. Мы радуемся успехам наших друзей, партнеров и клиентов.
«Каждый раз, вкладывая часть сердца в свой труд, мы помогаем Вам ощутить радость, тепло и уверенность в Вашем новом доме, и все это потому, что любим Вас!». Так звучит текст «Миссии» Агентства недвижимости «ДОМ» и каждый наш сотрудник стремится ей соответствовать
Мы так же не забываем и о наших клиентах и стремимся использовать каждый повод, чтобы порадовать их. С июля у нас проходит акция, в которой каждому нашему клиенту, в знак признательности за сотрудничество, мы дарим телевизор. В самое ближайшее время у нас начнется еще одна акция, очень необычная и интересная, однако, о ней мы расскажем немного позднее.

---

01.09.05 Награда Агентству "Дом"

В день 275-летия города Барнаула, решением Барнаульской Городской Думы Агентству недвижимости «Дом» была вручена почетная грамота за многолетний добросовестный труд, большой вклад в социально-экономическое развитие города.
Подобных грамот было вручено всего 30, оттого осознание значимости этого признания так высоко. Своими впечатлениями об этом событии с нами поделился директор Агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков.

- Геннадий Ефимович, что значит для Вас получение такой грамоты?
- Высокая оценка, поставленная нам депутатами Барнаульской Городской Думы, стала для нас приятным сюрпризом. Это самое ценное признание за все 15 лет нашей работы на рынке недвижимости в городе Барнауле. И особая привилегия получить награду в столь знаменательный юбилей родного города и в преддверии 15-летия основания компании.
Данную награду мы расцениваем скорее как аванс, как веру в то, что команда Агентства недвижимости «Дом» сможет предпринять еще большие усилия в сфере решения жилищных вопросов горожан.
- В последнее время проводятся самые разные конкурсы, на лучший товар, услугу, предприятие года, директор года. Как вы к ним относитесь?
- Многие из подобного рода конкурсов работают по принципу: «хочешь купить репутацию и купить медальку – плати деньги». Мы принципиально не участвуем в таких мероприятиях, предпочитая завоевывать репутацию своей качественной работой и получая благодарности от наших клиентов.
- Компанию «Дом» называют первой на рынке недвижимости города, одним из основателей рынка недвижимости Барнаула. Так ли это?
- Действительно, основанное в 1991 году, наше Агентство стало первым и одним из самых активных участников рынка недвижимости. Так уж получилось ,что с нашим скромным участием происходило формирование рынка в Барнауле. Например, мы участвовали в подготовке Постановлении администрации города по переводу жилых объектов в нежилые. В результате, мы рады тому ,что Барнаул стал городом, в котором первые этажи преобразились в современные бутики и аптеки, удобные магазины. Наш город первым из Сибирских городов пошел по этому пути и приобрел свою особую индивидуальность.
В середине 90-х, когда прошла массовая приватизация предприятий, изменилась форма собственности и у строительных компаний. При этом законодательство не поспевало за развитием рынка. Застройщики строили, но ввиду отсутствия специальных регламентов, они не могли продавать квартиры. Мы разработали и совместно с администрацией города внедрили порядок продаж квартир, построенных с долевым участием. Фактически этот документ регламентировал продажи на рынке строящегося жилья, вплоть до появления закона о долевом строительстве. Кстати, сразу после банкротства «Барнаулстроя» специалисты нашего агентства предложили процедуру добровольной регистрации договоров долевого участия в БТИ, которая была использована рядом Строительных компаний города и оградила их клиентов, да и их самих от двойных продаж.
Нам особенно лестно сознавать, что идеология нового законодательства о долевом строительстве жилья максимально корреспондируется с содержанием наших предложений.
В 1994-95 г.г. специалисты агентства совместно с администрацией города активно участвовали в работе по привлечению кредитов Мирового банка, направленных на развитие рынка жилья в городе Барнауле.
Почти десять лет назад нам пришлось плодотворно сотрудничать с администрацией Индустриального района города по созданию первых кондоминиумов-(товариществ собственников жилья.) в Барнауле. Сейчас эти товарищества являются «Флагманами» реформы ЖКХ, проводимой в стране.
Особую гордость мы испытываем за успехи строительной компании «Жилищная Инициатива», которая на сегодняшний день является лидером среди застройщиков.
В свое время нам посчастливилось участвовать в создании этой фирмы.
- Агентство недвижимости «ДОМ» постоянно принимает участие в различных социально-значимых мероприятиях города.
- Да, для нас очень важно участвовать в событиях такого рода. Это не только возможность выразить свои искренние чувства к родному городу, но и собраться всей командой, пообщаться в неформальной обстановке и отдохнуть. У нас очень дружественные отношения с компаниями-партнерами, фирмами-застройщиками. С некоторыми из них мы проводим спортивные соревнования. Мы радуемся успехам наших друзей, клиентов.
«Каждый раз, вкладывая часть сердца в свой труд, мы помогаем Вам ощутить радость, тепло и уверенность в Вашем новом доме, и все это потому, что любим Вас!». Так звучит текст «Миссии» Агентства недвижимости «ДОМ» и каждый наш сотрудник стремится ей соответствовать.
Мы любим Барнаул, и счастливы, что он любит нас!

---

10.08.05. "Недвижимость и ипотека"

Ипотечная сделка "под ключ"

В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России, особенно это касается нормативно-правовой базы. Несмотря на это, российская ипотека не приобрела массового характера. Данные исследования, проведенного Экспертным советом, позволяют предположить, что одним из сдерживающих факторов являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка. В данной статье рассматриваются примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка.

В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур: банком, риэлторской компанией, продавцом или застройщиком, оценочной и страховой компанией, нотариусом, органами государственной регистрации, налоговой службой (в случае использования налоговых льгот) и др.

Банк - заемщик

Во взаимоотношениях заемщика и банка особые сложности вызывает процедура андеррайтинга. По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования: ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно официально подтвержденных. К сожалению, доля надежных заемщиков в России невелика. Следовательно, смягчение и упрощение проверки платежеспособности массовой ипотеки необходимо.

Кроме того, существуют категории лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т. д.

Поэтому, если заемщик проходит процедуру андеррайтинга, он так счастлив, что не обращает внимания на такие мелочи, как эффективная, а не декларируемая ставка по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 11-13% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита.

Риэлтор - заемщик

При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику трудно обойтись без помощи опытного риэлтора. В настоящее время уже созданы специализированные ипотечные подразделения, которые оказывают клиентам консультации в этой сфере. Однако риэлтор в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты, и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риэлторские компании только начали предлагать подобную услугу, и уровень квалификации их сотрудников не соответствует требуемому. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как правило, три месяца) подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Например, согласно требованиям банков квартира должна располагаться в доме, который построен не ранее 1975-1980 гг. и не стоит в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т. д. Отдельная проблема - приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку.

Страховая компания - заемщик

Страховщик также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, проверяя состояние его здоровья. Если сумма кредита значительна, например от 100 тыс. долл., и заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто за счет клиента. В результате страховая премия может значительно увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту.

При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку включено страхование имущества от риска повреждения (как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания), ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет.

Расходы по оплате услуг вышеупомянутых структур несет заемщик. В итоге, помимо первоначального взноса за квартиру, он должен иметь наличными около 8% от цены квартиры для оплаты дополнительных расходов. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, для наиболее распространенной в Москве величины кредита в 60 тыс. долл. будет выглядеть следующим образом:

Цена приобретаемой квартиры - 80 тыс. долл.
Первоначальный взнос (25%) - 20 тыс. долл.
Величина кредита - 60 тыс. долл.
Срок кредита - 10 лет.
Аннуитетный платеж - 809 долл. в месяц.
Сумма, выплаченная на конец срока - 97,9 тыс. долл.
Декларируемая ставка - 11%.
Эффективная ставка - 16,3% (сумма на конец срока / величина кредита х 10 лет).

Дополнительные расходы:
- плата за рассмотрение заявки - 70 долл.;
- комиссия за выдачу кредита (2% от кредита) - 1200 долл.;
- аренда депозитной ячейки - 100 долл.;
- оценка квартиры - 150 долл.;
- страховка в первый год (1,7% от остатка по кредиту) - 1020;
- нотариус, простая письменная форма - 360 долл.;
- риэлтор (4% от цены квартиры) - 3200 долл.

Итого: 26 100 долл. (32,6% от цены квартиры), в том числе:
- дополнительные расходы - 6,1 тыс. долл. (7,6% от цены квартиры);
- первоначальный взнос - 20 тыс. долл. (25% от цены квартиры).

Ипотечный брокер

В результате возникает вопрос: кто из вышеперечисленных организаций отстаивает интересы заемщика, а не свои собственные? Зачастую потенциальный заемщик, особенно если речь идет о массовой ипотеке, не в состоянии самостоятельно разобраться во всех нюансах приобретения квартиры с помощью ипотеки. А для полноценного анализа всех преимуществ и недостатков той или иной программы кредитования он должен стать чуть ли не профессиональным ипотечным консультантом.

Профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом. Уже сейчас в Москве ипотечные брокеры создаются на базе крупных риэлторских компаний. Будут они самостоятельными структурами или продолжат работать в рамках риэлторских организаций, покажет время. Однако ставить знак равенства между ипотечным брокером и риэлтором не стоит в любом случае.

К сожалению, опыт работы первых ипотечных брокеров показывает, что достигнуть взаимопонимания между ипотечными консультантами, которые отстаивают интересы клиента, и другими участниками рынка не всегда удается. Вот несколько примеров сложностей во взаимодействии.

Ипотечный брокер приводит потенциального заемщика в банк, помогает оформить и собрать необходимые для получения решения кредитного комитета документы, а банк отказывается предоставить ему информацию о результатах одобрения заемщика и условиях его кредитования. Также осложняет работу ипотечных брокеров то, что процедура андеррайтинга заемщиков и механизм одобрения объекта приобретаемой недвижимости в банке и страховой компании не формализованы, а меняются от сделки к сделке.

Впрочем, в последнее время между ипотечными консультантами и другими участниками рынка формируются более тесные и конструктивные связи. В некоторых банках все процедуры взаимодействия с клиентами уже сейчас осуществляются с помощью профессиональных консультантов - ипотечных брокеров или риэлторов. Задача банка - работа с деньгами, в том числе решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - работа с клиентами и организация ипотечной сделки "под ключ" (от подбора кредитной программы до заключения договора купли-продажи с помощью ипотечного кредита), а также координация и контроль сделки в целом. Некоторые эксперты отмечают, что в перспективе возможен даже вынос процедуры андеррайтинга за пределы офиса банка. Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме "бэк-офис", а ипотечного брокера в режиме "фронт-офис" очевидны: банк значительно экономит на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно.

Проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с основными игроками ипотечного рынка сдерживают развитие массовой ипотеки в России. Постепенное преодоление этих противоречий должно способствовать становлению цивилизованного рынка ипотечного кредитования.

 

---

Как перепродать ваши права на “недострой”

Случилось так, что вы купили квартиру на стадии котлована, но цены на приобретенные метры давно выросли, и вам захотелось вернуть увеличенный капитал, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Решением проблемы может стать перепродажа ваших прав на “недострой”, что сделать не так сложно, если знаешь все тонкости этого процесса.

К кому пойти?

До 1 апреля 2005 года, дня вступления в силу федерального закона № 214 о долевом строительстве, на российском рынке недвижимости не было четких правил составления договоров соинвестирования. Пользуясь подобными пробелами в законодательстве, застройщики составляли документы, удостоверяющие право их обладателей на получение положенных им квадратных метров, по своему усмотрению. Нулевой цикл, манивший минимальными затратами, оборачивался настоящей головной болью для несведущего в юридических тонкостях покупателя, которому приходилось выбирать между договором о долевом участии, соинвестировании и предварительным договором купли-продажи.

Теперь, после того как новый закон, регулирующий сделки на рынке долевого строительства, начал действовать, покупатель, решивший таким способом приобрести квартиру, может быть спокоен за будущее своих капиталовложений даже в том случае, если он решит выйти из доли досрочно, т.е. перепродать свой договор. При этом помнить надо одно: действие закона распространяется только на договора участия в долевом строительстве, разрешение на которое было получено после его вступления в силу.

Так что же делать, если уже все документы подписаны и сложены в специальную папочку для важных бумаг, но вот планы несколько изменились, и ждать окончания строительства не только не хочется, но и нет времени? В этом случае лучшим выходом, как и в “стародавние времена”, будет обращение к профессионалам: либо к риэлтерским агентствам, либо к самому застройщику. Обычно стоимость подобной помощи со стороны риэлтера может достигать 5% от суммы сделки, поэтому многие предпочитают искать потенциальных покупателей самостоятельно. В таком случае разумнее всего обратиться к “рекламному рупору” — специализированной газете или журналу.

Иногда, если у вас есть достаточно весомые основания, перечень которых должен быть оговорен в договоре, можно написать заявление в адрес застройщика, с которым был заключен договор долевого участия, с просьбой его расторгнуть. По словам Надежды Цветковой, директора юридического департамента инвестиционностроительнойкомпании “Новая Площадь”, в таких случаях застройщик обычно выставляет на реализацию вашу квартиру, и после ее оплаты следующим покупателем денежные средства вам возвращаются. “Но в этой ситуации обязательно надо внимательно изучить содержание вашего договора, поскольку застройщик имеет право удержать штрафные санкции за требование расторжения договора без уважительных причин”, — пояснила г-жа Цветкова.

Когда можно переуступать права?

После вступления в силу наделавшего шума закона о долевом строительстве на рынке недвижимости ходят как договора соинвестирования, заключенные до этого знаменательного события, так в обозримом будущем могут появиться и новые, составленные по всем правилам.

Здесь надо учесть одну немаловажную деталь: для договоров старого и нового образца установлены разные сроки, когда по ним можно осуществлять переуступку прав, иначе сделка может быть признана недействительной. Поэтому, пытаясь либо приобрести, либо продать свое право на квариру в строящемся доме, надо знать, до какого момента возможно заключение подобной сделки. В случае если у вас на руках договор старого образца, договор уступки или передачи прав требования заключается как на стадии строительства объекта, так и в период между приемом объекта в эксплуатацию и подписанием сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Как рассказал Building Life Андрей Георгиев, партнер юридической компании “Георгиев и Партнеры”, по сложившейся практике с момента подписания сторонами — город/федеральная структура и инвестор — акта о результатах реализации инвестиционного проекта какие-либо последующие уступки до регистрации первичного права собственности на квартиру не допускаются.

Новый закон несколько меняет дело. Теперь, после того как дом был сдан в эксплуатацию, дотошная госкомиссия осмотрела все углы вашего будущего жилища, а местные власти подписали соответствующее постановление и до момента подписания акта реализации инвестиционного проекта (в этом документе указывается все то, что стороны должны были выполнить по инвестконтракту, а также то, что взаиморасчеты произведены и претензий не имеется), факт подписания договора уступки права с 01 апреля 2005 года является спорным. “Согласно ст. 11 Закона уступка допускается лишь до момента подписания сторонами передаточного акта (документа, в котором прописываются все права и обязанности сторон инвестиционного договора (контракта) и заключенного по окончании всех строительных работ — “Building Life”) или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, регистрирующий орган будет вправе считать недействительными уступки, совершенные в период с момента подписания упомянутого передаточного акта и до момента подписания сторонами инвестиционного акта о результатах реализации инвестиционного проекта”, — пояснил А. Георгиев.

Что надо знать?

Если же самостоятельные поиски не увенчались успехом, то тогда лучше больше не сопротивляться и обратиться либо к риэлтерам, которые предоставят вам полный перечень услуг по сопровождению сделки, либо напрямую к застройщику. Последнее особенно рекомендуется в случае, если вы еще не выплатили в полном объеме стоимость приобретенных кв. м, поскольку в такой ситуации на заключение договора переуступки требуется согласие застройщика. Подобное требование предъявляется в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора — в данном случае застройщика. “Поскольку клиент остается обязанным довнести соответствующие денежные средства, то можно переуступать лишь совокупность прав и обязанностей по договору, т.е. как минимум для переуступки его обязанностей потребуется согласие застройщика. В случаях, когда переуступаются только права, требование согласия кредитора (застройщика), по общему правилу, не требуется”, — отметил Андрей Георгиев.

Тем, кто состоит в законном браке, юристы настоятельно рекомендуют получить от своего драгоценного супруга письменное согласие как на сделку по отчуждению прав по договору, так и на сделку по приобретению прав. Подобный совет мотивирован последствиями, вытекающими из статей 34 и 35 Семейного кодекса РФ, в которых прописано, что все действия с совместной собственностью супругов осуществляются с их совместного согласия. Поскольку в ином случае вы рискуете столкнуться с разгневанной второй половиной, которая сможет обжаловать заключенную вами сделку в течение года с того момента, как супруг узнал или должен был узнать о совершенной без его согласия сделке. Что касается договоров нового образца, то согласие супругов будет необходимо удостоверять нотариально.

Еще одним “приятным” требованием, которое поможет избежать надувательств, является то, что в соответствии со статьями 4 и 17 Закона № 214 как договор об участии в долевом строительстве, так и уступка по такому договору подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они не будут считаться заключенными. По данным Геннадия Тимошина, руководителя отдела по работе с клиентами ОАО “Квартал”, нотариальный тариф за удостоверение договора уступки права (требования) на квартиру в зависимости от суммы договора взимается в следующих размерах: до 1 млн руб. — 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб.; от 1 млн руб. до 10 млн руб. включительно — 5000 руб. плюс 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн руб.; свыше 10 млн руб. — 32 000 руб. плюс 0,15% от суммы договора, превышающей 10 млн руб..

Оплата через банк

Чтобы не продешевить, особенно если вы все-таки решили сами руководить процессом, в первую очередь необходимо изучить разброс цен, установленных вашим застройщиком, либо, если уже все распродано, обратить внимание на многообразие предложений в этом сегменте, учитывая важные факторы: район, спрос и т.п.

Если же о цене уже договорились и все документы в полном порядке, то возникает вопрос: как разобраться с последним, самым ответственным этапом всего процесса — с оплатой покупки. Ранее, когда договора переуступки регистрировались в редких случаях, передача денежных средств через банковскую ячейку была не слишком распространена. Обычно все расчеты происходили наличными, когда обе стороны подписывали все необходимые документы. Сейчас требование нотариальной регистрации должно существенно расширить число сделок, оплата по которым осуществляется через банк. Схема пользования банковской ячейкой достаточно проста. Она всегда открывается на определенное время, обычно на месяц, и на имя покупателя, который закладывает в нее оговоренную в договоре сумму. После чего доступ к ней может получить только тот, у кого на руках находится документ, указанный в дополнительном соглашении, которое было заключено между банком и человеком, открывшим ячейку. Ставка аренды банковской ячейки зависит от выбранного банка, но в среднем по Москве она составляет $50 за месяц аренды.

В случае продажи квартиры в строящемся доме документом, прописанным в дополнительном договоре, может быть как раз заверенный контракт переуступки прав. Посредником, передающим ключ от ячейки от одной стороны другой, обычно выступает риэлтер. Если в указанные сроки документ не был предъявлен и срок действия ячейки истек, покупатель забирает свои деньги. По словам Андрея Георгиева, наличие нотариального заверения документа дает определенные дополнительные гарантии того, что банк не предоставит доступ к ячейке недобросовестной стороне по подложному документу. Однако в любом случае, считает г-н Георгиев, необходимо учитывать, что банк не является экспертом, обязанным удостоверяться в том, является ли документ безусловно подлинным или это хорошо изготовленная подделка. Иными словами, определенный риск будет сохраняться.

ТАМАРА МЕЛЬНИКОВА
Building Life

---

Ваше Дело 11 июля 2005 года

«Это не просто застой. Это серьезный кризис».
Геннадий Малков о текущей ситуации на местном рынке недвижимости

Рынок недвижимости "стоит". Спрос на жилье крайне невысок, что вроде бы типично для летнего периода. Большинство риэлторов ожидают, что осенью, как это обычно и происходит, все вернется на свои места. Однако, по мнению директора агентства недвижимости "Дом" Геннадия Малкова, все гораздо сложнее. Он считает, что осенний подъем может оказаться незначительным по причине общего спада в экономике края. В интервью "ВД" Геннадий Малков рассказал о причинах очередного кризиса на рынке недвижимости, о том, как он повлияет на ценообразование и какие структурные изменения могут произойти на рынке.

Кривая трансформировалась в прямую

- Сегодня большинство риэлторов, характеризуя текущую ситуацию на рынке недвижимости, используют слова "застой" и "затишье". Каким бы словом охарактеризовали ее вы?
Когда риэлторы произносят слово "застой", они предполагают, что скоро все закончится и будет движение вверх. Мне кажется, что эта оценка чересчур оптимистична. Я бы сказал, что сегодня на рынке недвижимости имеет место серьезный кризис. Если взять кривую роста цен на жилье прошлого года и сравнить ее с кривой этого года, то получится, что различия весьма существенны. В прошлом году мы видели постоянный подъем. А в этом кривая трансформировалась в прямую. А цена - это аккумулирующий результат рынка. Если спрос высокий, то цена растет, а если его нет, то рост останавливается. В прошлом году цены на жилую недвижимость без учета инфляции выросли примерно на 40%, а если "вынуть" инфляцию, то на 30%. В этом году за четыре месяца инфляция, по официальным данным, составила около 10%, а роста цен мы не наблюдаем. Еще один пример. В прошлом году можно было торговаться с про¬давцом в рамках пяти, макси¬мум 10 тысяч рублей. Сейчас торг составляет до 30 тысяч.
В чем причина этого кризиса?
- Недвижимость - это достаточно дорогой товар. Купить его можно двумя способами - достав деньги из кармана или за счет кредитных ресурсов. Для того чтобы купить квартиру сразу, нужны деньги, а чтобы купить ее с помощью ипотеки, необходим постоянный доход. Выясняется, что количество людей, имеющих постоянный доход выше среднего, резко сократилось. В результате анализа у нас вырисовывается следующая картина. Доход среднестатистической семьи из трех человек в нашем крае составляет около 8 тысяч рублей в месяц. В месяц только на содержание жилья необходимо около 2,5 тысячи рублей. Кроме того, необходимо покупать еду, одежду, оплачивать детский сад, дорогу на работу. Итого, на свободные расходы у такой семьи остается около 1,5-2 тысяч рублей. А это ресурс для выживания, никаких накоплений с этой суммы не сделать. Нужно учитывать и то, что активно развивается потребительское кредитование. По нашим предположениям, среднестатистическая семья может иметь среднемесячные выплаты по потребительским кредитам в районе 2-3 тысяч в месяц. С другой стороны, ипотека. Чтобы платить по ипотеке, необходимо каждый месяц иметь лишних 8-10 тысяч рублей. Получается, что эта среднестатистическая семья не попадает в ипотеку во¬обще, даже если она не будет оплачивать коммунальные платежи.
- Но ведь есть и семьи, доходы которых отличаются от среднестатистических?
- Это, скорее всего люди, которые работают где-то в предпринимательской среде. А предпринимательская среда, как известно, подпитывается обычными гражданами, той самой "средней статистикой". А они – среднестатистические семьи, - как мы выяснили, перестают активно покупать, поскольку выросли расходы на коммунальные платежи, поскольку они должны выплачивать потребительские кредиты. Причем из разговоров с этими людьми известно, что как только они расплатятся за очередную вещь, тут же купят следующую. Среднестатистические горожане не выходят на другие рынки, не становятся покупателями товаров и услуг у среднего класса. У них даже на еду меньше, чем раньше, денег остается. И средний класс начинает испытывать неприятные кризисные ощущения. Не имея тех денег, что у них были еще вчера, они, естественно, не могут рассчитывать на покупку квартиры. Не все, конечно, но определенная доля потенциальных покупателей на рынке недвижимости выпадает.
- Характеризуя Барнаул, риэлторы обычно говорили, что он привлекателен для мигрантов из других регионов…
- Да, но мы видим, что этот поток миграции резко уменьшился. Если раньше мы в месяц могли разговаривать с десятью подобными клиентами, то сегодня их приходит один-два в месяц. Причин, на мой взгляд, здесь несколько. С одной стороны, у нас выросли цены на жилье, и купить его стало сложнее. А вторая причина - отсутствие рабочих мест .Ведь ничего не мешает, если людям не карману квартира в Барнауле, купить ее в Рубцовске, где цены не растут. Но работы нет. А Алтайский край тем и был интересен для мигрантов, что здесь были относительно недорогое жилье и возможность трудоустроится. В связи с тем, что промышленность у нас угасает, а предпринимательство резко не развивается, второй фактор тоже перестает быть актуальным. Еще одним фактором, отталкивающим от нас потенциальных мигрантов, является политическая нестабильность. Неопределенность никого не радует. Концепция развития края отсутствует, что-то происходит, но что именно - непонятно.
Еще один фактор, который давал риэлторам какой-то доход, - это работники сельскохозяйственной сферы, которые покупали жилье для своих детей, поступивших в вузы. Мно¬гие риэпторы даже подкупали квартиры для этой категории населения, чтобы на пике продать их по более высокой цене. Сейчас подобного движения не наблюдается. В сельском хо¬зяйстве края тоже есть кризисные явления. Буквально на днях прошла информация, что крупные федеральные зерновые трейдеры отказываются покупать зерно на Алтае. Это серьезная проблема, в том числе и для рынка недвижимости. Если сельхозпроизводители не продадут выращенное зерно, то на рынке недвижимости уже не будет такого спроса. В итоге, что мы видим? Краевая экономика движется вниз, уменьшается количество рабочих мест, не поощряется предпринимательство. Коммунальная реформа забирает часть бюджета семей. Я сомневаюсь, что эти деньги возвращаются в экономику края. Так же как и те деньги, которые люди тратят на потребительское кредитование. Поэтому я и говорю, что это не просто застой. Это серьезный кризис. Он может здорово помешать рынку недвижимости, и, прежде всего, строительной индустрии. Раньше мы думали, что для застройщиков большой проблемой станет новое жилищное законодательство. Но пока этот фактор не уменьшил количество жилья, продаваемого на первичном рынке. Оказывается, покупательная способность населения важнее, чем все остальное.

Цены не падали даже в худшие времена

- Вы действительно не верите в то, что ипотека может сгладить кризисную ситуацию?
- С ипотекой ситуация похожая. У основной массы людей хватает денег только на то, чтобы свести баланс. Им сегодня не до накоплений. И это несмотря на то, что сегодня на ипотечном рынке видна серьезная конкуренция. Количество денег и их качество таковы, что бери - не хочу. К примеру, официальная инфляция в Алтайском крае составила за пять месяцев текущего года около 9%. Если эту цифру экстраполировать на вторую половину года, то получится 15-20%. Эти цифры фактически равны банковским процентным ставкам по ипотечным кредитам. Можно сказать, что эти кредиты бесплатные. Но при всей дешевизне кредитных ресурсов, при всей конкуренции нет сегодня большого спроса на ипотечные кредиты. Раньше в банках за ипотечными кредитами стояли очереди, а сегодня их нет. Зато есть двух-трехмесячные очереди за кредитами на неотложные нужды. Мне известны случаи, когда люди хотели взять ипотечный кредит, но посчитали - не получается. Тогда они пошли в банк, чтобы взять кредит на капитальный ремонт уже имеющегося жилья. Происходит перераспределение спроса на банковские продукты в сторону меньших сумм.
- Вы говорите, что кривая цены сегодня превратилась в прямую. Если действительно так низок спрос, то почему не падают цены?
- Цены на жилье никогда не падают, даже в самые худшие времена. Существует инертность рынка недвижимости. Вчера, например, эта квартира продавалась за миллион. Тот, кто продает такую же квартиру сегодня, смотрит на то, что было вчера. И старается выставить эту квартиру на продажу даже дороже. А вдруг найдется покупатель? Поэтому в прайсах квартиры не дешевеют. А потом, когда не находится определенное время покупатель, происходит такое "сдувание " цены. Стартовые цены не падают, но фактически жилье продается дешевле.
- Получается, что все-таки по факту жилье дешевеет?
- Цены падают по отношению к заявленной цене, но не по отношению к цене прошлого периода. Сказать, что цены падают, будет неправильно. Для того чтобы цены действительно начали падать, нужен очень долгий кризисный период. Не менее года. Что, в принципе, возможно.

Инвесторы потеряют часть прибыли

- Сколько, на ваш взгляд, продлится нынешний кризис?
Осень, конечно, даст подъем спроса, но он будет очень слабым. Осенью спрос по определению вырастает, но на этот раз рынок недвижимости может просто не почувствовать его. Ну, придет сотня новых покупателей. В Барнауле их просто не будет видно. Ожидать, что будут такие ежегодные осенние подъемы, которые мы наблюдали в прошлые годы, было бы слишком оптимистичным прогнозом. Я бы сказал, что уровень подъема температуры рынка будет как минимум на 30% меньше, чем обычно. Соответственно, не будет и резкого роста цен. То количество объектов на продажу, которые мы имеем сегодня, больше того количества покупателей, которые придут на рынок осенью.
- Такие кризисные периоды раньше бывали на нашем рынке недвижимости?
-Да, Например, в 1994 году, когда на рынке вдруг не стало покупателей. Хотя до этого цены росли, была гигантская инфляция. Процентные ставки в банках были до 200% годовых. Все росло в цене, кроме жилья, которое никто не покупал. То же мы наблюдали в начале 1999-года после кризиса, когда у людей вдруг не стало денег.
- Как это изменило структуру рынка?
- В тот момент, ни о какой консолидации речи не шло. Наоборот, ситуация ухудшилась, потому что за крошку хлеба между риэлторами происходили просто кровавые войны. С другой стороны, на рынок хлынули новые люди. Многие челноки тогда перебрались на рынок недвижимости, поскольку у них прервался цикл купли-продажи. На рынке недвижимости не нужно делать товарных запасов, не нужно иметь большого первоначального капитала, не нужно складировать товар. Здесь важно искусство переговоров. Поэтому, я думаю, и на этот раз, поскольку мы говорим об общем экономическом кризисе, следствием которого является кризис на рынке недвижимости, к нам придут новые люди, что ожесточит конкуренцию.
- Потеряют ли деньги те, кто рискнул инвестировать в первичный рынок?
- Думаю, что, скорее всего, потеряют. Какие-то дома, на которые будет корректная цена, будут проданы. А какие-то не будут проданы в ожидаемый период. Этим инвесторам, видимо, придется отдавать жилье с небольшой прибылью или вообще без прибыли. Вторая составляющая проблемы - когда люди вкладывали деньги в первичный рынок, не все из них изучали вопрос полноты документации на эти дома. Поэтому вне зависимости от кризиса фактор под названием "правовая сторона вопроса" может сыграть против них, поскольку строительство будет заморожено.

---

Жилсовет, http://www.tsj.ru, 24.06.05

Как правильно провести проверку юридической чистоты квартиры

Чистота по-юридически
Все агентства недвижимости в своей рекламе указывают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Что это значит? Если мы говорим, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Как же риэлтор проверяет эту самую юридическую чистоту? На самом деле, в большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, необходимые для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Поэтому вся проверка сводится к проверке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, т.е. знает, на что именно нужно обратить внимание.

Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только лица, проживающие в квартире в данный момент). Такую выписку может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо. Обычно риэлтор и становится таким доверенным лицом, т.е. получает от владельца квартиры доверенность на сбор документов и самостоятельно получает в РЭУ или ЖЭКе такую выписку. Однако некоторые недобросовестные агенты могут переложить стояние в очередях и, соответственно, получение выписки на самого владельца. Поэтому...

Правило N1: вам желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги.

Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не потерялся. То есть, если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Кроме того, если не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они написали в Департамент муниципального жилья отказ от приватизации. Это не относится к несовершеннолетним, т.к. они в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, в которой проживают, если это право уже ими не было использовано раньше. Также, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д.), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

Далее нужно посетить Росрегистрацию. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Правило N2 аналогично правилу N1: необходимо присутствовать при получении выписки.

Невозможно описать все нюансы правильного чтения выписки из реестра прав, поэтому остановимся на самых общих моментах.

Унаследованная квартира

Дело в том, что у нас, в отличие от той же Америки, государство не ищет родственников умершего. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние дети, престарелые родители усопшего или его подопечные. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов, - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить Выписку из Нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.

Правило N3: необходимо присутствовать при получении такой выписки.

Квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца.

Должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.

Правило N4: вам необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца.

Существуют какие-либо иные обременения или ограничения прав.

В этом случае вам следует быть готовым к тому, что Росрегистрация не зарегистрирует сделку либо квартира перейдет в вашу собственность, но ограничения или обременения сохранятся. Здесь невозможно дать какой-либо общий совет, т.к. все зависит от конкретного случая.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Возможно, этим вы даже обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, - ничтожна (т.е. недействительна). И слишком много случаев мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики.

Такую справку нельзя получить по доверенности, ПНД и НД выдают информацию о гражданине только самому гражданину.

Правило N5: Вам необходимо присутствовать при получении этих справок. Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими учреждениями в нашей стране несколько "хромает". Поэтому, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.

Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства.

Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную информацию.

Правило N6: если в каком-либо документе содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. В этом случае необходимо пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда, куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.

---

Континент-Сибирь, 10.06.05

Штиль разгонят аграрии

Стагнация вторичного рынка недвижимости продолжает охватывать сибирские города. Наметившаяся стабилизация цен на рынке готовой недвижимости Барнаула (и даже их незначительное снижение) не сопровождается ростом продаж. Риэлтеры объясняют этот феномен низким платежеспособным спросом и ждут наступления осени, когда на рынок выйдут основные покупатели недвижимости в краевом центре - жители сельских районов. При этом эксперты соглашаются, что нынешнее лето - самый выгодный период для приобретения жилья.

По общему мнению барнаульских риэлтеров, с марта текущего года на рынке недвижимости города воцарился штиль. В первом квартале цены на все категории жилья стабилизировались и даже наметилась тенденция их падения. Так, по данным агентства «МИЭЛЬ-недвижимость», за этот период цены на однокомнатные квартиры снизились на 2%;, стоимость двухкомнатных квартир выросла на 0,1%, трехкомнатных - на 4,8%.

«Рост заявленных цен на трехкомнатные квартиры вызван выходом на рынок новых, неопытных продавцов, определяющих цены с оглядкой на высокую стоимость однокомнатного жилья, - говорит директор барнаульской компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Валерий Фоменко. - Однако в целом анализ ситуации по основным районам Барнаула показывает, что указанные тенденции наблюдаются повсеместно. Исключением являются только районы новостроек, где цены выросли на 2,6-7%». В свою очередь менеджер агентства «Ключ-риэлт» Константин Евдоков отмечает, что средние цены на однокомнатные квартиры, стоимость которых в ноябре была завышена, снизились в Барнауле на 15-20 тыс. руб. В сегменте двухкомнатных квартир снижение цен достигало 40 тыс. руб. По оценкам гендиректора агентства «Виктория» Ларисы Ярцевой, стоимость «гостинок» за последние месяцы упала на 20-25 тыс. руб. По оценкам гендиректора агентства «Дом» Геннадия Малкова, выжидательная позиция, занятая покупателями, и низкий спрос на жилье привели в первом квартале 2005 года к снижению темпов роста цен на недвижимость по сравнению с соответствующим периодом прошлого года - с 2-3% до 0,5-1%. «Если раньше однокомнатные квартиры продавались без проблем, то сейчас даже такое жилье покупают неохотно», - подчеркивает Малков.

Между тем на фоне стабилизации цен всплеска спроса на жилье в Барнауле в первом квартале не произошло. «Спрос на жилье упал из-за снижения уровня жизни в краевом центре и регионе в целом. Как следствие - сокращение расходов на приобретение жилья», - пояснил особенности сложившейся ситуации господин Фоменко.

По данным руководителя агентства «Сибирская корона» Евгения Полякова, сегодня в структуре совершенных сделок доля однокомнатных квартир составляет около 35%, двухкомнатных - 30%, трехкомнатных - 25%, четырехкомнатных - порядка 7%. В свою очередь Лариса Ярцева полагает, что высокий спрос на малогабаритное жилье обусловлен его дефицитностью. «Почему-то строители больше внимания уделяют элитному жилью и жилью повышенной комфортности, тогда как «гостинки», однокомнатные квартиры практически выпали из поля их зрения. Хотя этот сегмент рынка, на мой взгляд, имеет очень хорошие коммерческие перспективы. Например, однокомнатная квартира в доме 121-й серии всего на 50-60 тыс. руб. дороже однокомнатной «хрущевки», для обустройства и ремонта которой к тому же необходимы дополнительные вложения», - говорит Ярцева. Геннадий Малков полагает, что в ближайшее время эта проблема будет решена: «Однокомнатные квартиры являются удачным объектом для инвестиций, поэтому в новостройках их раскупают еще на стадии закладки фундамента. Впоследствии эти квартиры перепродаются дольщиками или выставляются на продажу, когда находятся на вторичном рынке. Внимание строительных компаний к нехватке малогабаритного жилья в Барнауле было привлечено еще осенью прошлого года. В результате многие застройщики объявили о своих планах увеличить количество таких квартир».

При этом риэлтеры не драматизируют сложившуюся на вторичном рынке жилья ситуацию. «Этот цикл наблюдается из года в год: весной - падение, затем - летний штиль, с наступлением осени наблюдается оживление, которое заметно усиливается к новогодним праздникам, - отмечает Евгений Поляков. - Подобная цикличность в значительной мере обусловлена и спецификой Алтайского края, являющегося сельскохозяйственным регионом. Осенью сельхозтоваропроизводители начинают реализовывать собранный урожай и на вырученные деньги активно приобретают недвижимость. По моим оценкам, в последние годы на долю жителей сельских районов стабильно приходится 70-80% чистых сделок по покупке жилой недвижимости в краевом центре. Сами же барнаульцы в основном разменивают жилье или приобретают его за счет ипотечных кредитов». С этими наблюдениями согласна и Лариса Ярцева из агентства «Виктория»: «Помимо алтайских сельхозтоваропроизводителей, осенью к барнаульской недвижимости активный интерес проявляют, например, их казахстанские коллеги. Кроме того, почему-то именно во второй половине года государство выдает различные сертификаты, субсидии на жилье для работников бюджетной сферы, что в итоге подстегивает рост цен на недвижимость. Свою лепту в этот процесс может внести и ожидающаяся волна потенциальных участников ипотечных программ, которая хлынет на рынок осенью, после того как они легализуют свою заработную плату».

Кроме повышения спроса, риэлтеры прогнозируют и осеннее повышение цен. Причину они видят в новых законах, принятых в нынешнем году. По оценкам специалистов, процесс оформления пакета документов для получения разрешения на строительство занимает достаточно длительное время, поэтому запланированные застройщиками даты начала строительства могут существенно сдвинуться. В связи с этим можно прогнозировать, что к осени существующие объекты первичного рынка будут уже реализованы, а новые на рынок еще не поступят. Как следствие, возрастет спрос на имеющиеся в продаже строящиеся квартиры. Если же на рынке новостроек предложение будет низким, спрос переключится на вторичный рынок, что приведет к увеличению стоимости готовых квартир, комментирует господин Малков. По его оценке, «самым благоприятным временем для приобретения квартиры на первичном рынке можно назвать нынешнее лето: количество объектов для продажи еще велико, а цены стабилизировались».

---

02.06.05. РосБизнесКонсалтинг Недвижимость

Россиянам помогут с жильем

Несмотря на то что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы, считает вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков. Свое мнение он высказал на прошедшей в понедельник пресс-конференции «Стратегия государственной поддержки ипотечного кредитования». Особенно неблагополучная ситуация с развитием ипотеки складывается в регионах. Условия выдачи кредитов там настолько жесткие, что население не может себе позволить такую «роскошь» без поддержки со стороны властей. К тому же крупных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных банков нет «длинных» денег, возврата которых придется дожидаться 10-15 лет.

«Нужна государственная поддержка ипотеки», – уверен банкир. Остается решить, каким именно способом эта господдержка должна осуществляться. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены. Как с этим бороться, в правительстве не знают. О снижении процентной ставки по ипотечным кредитам в настоящее время и говорить не стоит: при нынешнем уровне инфляции это пустое сотрясание воздуха, уверены в Международной финансовой корпорации.

В настоящее время слово «ипотека» в нашей стране неизвестно, пожалуй, только вчера родившемуся младенцу. В течение нескольких лет правительство «кормит» нас обещаниями, что благодаря формированию рынка ипотечного кредитования жилье в России станет доступным, и россияне, почти не напрягаясь, смогут приобрести новые квартиры. Однако до сих пор не совсем понятно, каким именно образом это должно произойти. По мнению вице-президента Внешторгбанка (ВТБ) Андрея Сучкова, которое он высказал на пресс-конференции «Стратегия государственной поддержки ипотечного кредитования», ни большинство банков, ни население России не готовы к внедрению ипотеки. И у тех, и у других на это просто нет денег.

Как пояснил Андрей Сучков, в России насчитывается с десяток крупных банков, которые в состоянии пускать на ипотеку «длинные деньги». Они, как правило, работают в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на «плечи» местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. «Ипотека в России невозможна без государственной поддержки», – уверен Андрей Сучков. В настоящее время такая поддержка осуществляется через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), аккредитованного при правительстве РФ. Агентство получает от государства деньги в качестве гарантий перед кредитными организациями. На эти средства АИЖК через своих региональных операторов выкупает у банков ипотечные кредиты, формирует из них залоговое покрытие и выпускает под них облигации ипотечного займа. Благодаря их размещению на рынке финансируется федеральная система ипотечного кредитования.

Эта схема не устраивает Министерство финансов. «Она не стимулирует работу АИЖК, так как оно знает – денег государство ему все равно даст. Таким образом искажаются рыночные отношения и тормозится формирование рынка ипотеки в России», – уверен заместитель директора департамента международных финансовых отношений, государственного долга и государственных финансовых активов Минфина РФ Дмитрий Панкин. Он считает, что свои гарантии государство должно предоставлять кредитным организациям на конкурсной основе. Еще один путь развития рынка ипотечного кредитования в нашей стране, по мнению специалиста Минфина, состоит в том, чтобы использовать при выдаче кредитов средства пенсионного фонда. «Все равно ведь с ними надо что-то делать», – философски заметил он. Вице-президент корпорации «Бест-Недвижимость» Владимир Лопатин со своей стороны уверен, что никаких изменений в схеме финансирования АИЖК не будет. «В свете последних заявлений Путина АИЖК, наоборот, получит еще больше государственных гарантий, так как в настоящее время средств, выделяемых агентству, не хватает на выкуп всех ипотечных кредитов», – пояснил он RBC Daily.

Пока федеральные власти решают, каким образом государство может стимулировать развитие ипотеки, людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, становится все больше. На сегодняшний день их число достигло 61% всего населения России. При этом 47% россиян не имеет возможности приобрести жилье даже с помощью ипотеки, хотя уровень их дохода не позволяет отнести их к категории малоимущих. Особенно велико их число в провинции.

Например, в республике Башкирия (не самого бедного, надо сказать, региона) при средней зарплате 7,5 тыс. руб. ипотечный кредит без проблем можно получить только при условии, что общий доход семьи составляет порядка 30-35 тыс. руб. в месяц. То есть каждый член «ячейки общества» должен зарабатывать раза в полтора-два больше среднестатистического жителя республики. «Люди, получающие от 7,5 до 15 тыс. руб. не считаются малоимущими, и на них местные льготы на приобретение жилья не распространяются. И ипотеку они взять не могут, так как их дохода на это не хватает. Именно на эту категорию, – считает генеральный директор ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» Анатолий Мейзлер, – должны распространяться гарантии государства».

Если же провинциальные ипотечные жилищные агентства готовы давать ипотечный кредит под среднюю зарплату по региону, то заемщик ставит клиента в крайне жесткие условия. Например, в Великом Новгороде минимальный доход семьи для получения кредита составляет 14 тыс. руб. Этот доход должен быть подтвержден официально. Если новгородская семья имеет средства, чтобы выкупить треть квартиры, она может получить «взаймы» не больше 100 тыс. руб. Если требуемая сумма больше, то агентство готово оплатить лишь треть стоимости жилья, пояснили RBC daily в новгородском ипотечном агентстве.

В Твери пошли по другому пути. Как рассказал RBC daily сотрудник областного отделения Сбербанка, «кредит можно получить даже под официальную зарплату в 3 тыс. руб.». Однако банк сможет выдать под эту сумму не больше 40 тыс. руб. (треть зарплаты, умноженная на коэффициент 40). Скромная однокомнатная квартира в городе стоит порядка 20 тыс. долл. Так что семья, претендующая на нее, должна иметь ежемесячный доход не меньше 14 тыс. руб. Средняя зарплата в Твери составляет 5-6 тыс. руб.

Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров. Такая ситуация, сложилась, например, в Иркутской области, где большинство крупных производств построено в отдалении от регионального центра. «Люди живут там, где есть работа, и им тоже нужно как-то улучшать жилищные условия»,– уверен генеральный директор ОАО «Иркутская региональная ипотечная компания» Владимир Щербаков.

По мнению председателя совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимира Пономарева, развитию ипотечного кредитования в регионах России должны способствовать местные власти. «Все регионы имеют собственные бюджетные программы субсидирования процентных ставок по ипотеке. Это один из способов поддержки населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий», – пояснил он RBC daily. В пример Владимир Пономарев привел опыт Оренбургской области. Там благодаря поддержке областных властей в 2004 г. было выдано порядка 1000 ипотечных кредитов. «Еще 15 тысяч семей стоят в очереди на их получение», – рассказал он. Власти Тверской области основной акцент делают на субсидировании покупки жилья семьями бюджетников. Как рассказал RBC daily сотрудник Сбербанка, региональный бюджет готов оплатить за них 10% ставки по ипотечному кредиту. Для сравнения: жители области, работающие в коммерческой сфере, могут рассчитывать на погашение со стороны властей 4% ставки кредита.

Как утверждает Владимир Лопатин, весьма значительное количество работающих россиян, живущих в регионах, уже сегодня вполне способно самостоятельно взять ипотечный кредит. Для подтверждения своих слов он привел официальные данные АИЖК. В настоящее время средний размер ипотечного кредита, выдаваемого в регионах, составляет 397 тыс. руб. (это примерно 14 тыс. долл.). При среднем сроке погашения кредита в 16 лет ежемесячные платежи по нему составляют 5,8 тыс. руб. «Если соблюдать требования банков о том, что размер ежемесячных платежей не может превышать 0,33% семейного дохода, то нетрудно подсчитать, что каждый работающий член семьи должен зарабатывать примерно 8,5 тыс. руб. в месяц», – продолжает он. Это действительно несколько выше средней зарплаты по России, которая составляет 7-8 тыс. руб. «Но я и не берусь утверждать, что ипотека в нашей стране достигла массовости. Однако то, что она способна решить жилищные проблемы достаточно серьезного слоя населения, – факт», – уверен Владимир Лопатин.

Развитие ипотеки в регионах тормозят не только финансовые возможности потенциальных заемщиков. По словам генерального директора ОАО «Омское ипотечное агентство» Владимира Компанейщикова, «в Омской области сегодня получить ипотечный кредит проще, чем найти под него квартиру». Темпы роста строительства в регионах отстают от темпов развития ипотеки. Это дает возможность участникам строительного рынка «взвинчивать» цены на квартиры. «При введении ипотечного кредитования в регионах цены на вторичном рынке жилья подскочили на 40% (90-92% ипотечных кредитов выдается под вторичное жилье), на первичном рынке – на 20%», – подсчитал Владимир Пономарев.

Владимир Лопатин с ним не согласен. «Среди всех сделок с недвижимостью, проводимых в России, ипотека составляет не больше 3%. Как эти ничтожные проценты могут с такой силой повлиять на рынок?», – спрашивает он. И сам же отвечает: никак. Некоторое повышение цен на первичном рынке возможно только тогда, когда произойдет «взрыв» спроса на рынке ипотечного кредитования, не раньше. «Дело в том, что строительный рынок в силу своей специфики не может резко отреагировать на повышение спроса на новые квартиры, – поясняет эксперт. – Предложение способно догнать спрос только через два года, когда будут построены новые дома. В течение этих двух лет цены действительно начнут резко расти. Но потом все опять нормализуется».

Владимир Пономарев парирует, что резкий рост цен зависит не только от повышения спроса на квартиры, но и от монополизации строительного рынка России. Например, по данным председателя совета НАУИР, группа «Евроцемент» контролирует порядка 60% всего отечественного рынка цемента. Само собой, она может устанавливать такие цены, какие ей удобны. Ответа на вопрос, каким образом можно демонополизировать отечественный строительный рынок, в настоящее время нет. «Вы знаете, как заставить чиновников не брать взятки при распределении земельных участков, подрядов, при выдаче разрешительных документов и так далее? Нет? И я тоже этого не знаю», – признался Дмитрий Панкин.

Пока же участники строительного рынка поднимают цены на жилье, нормальной ипотеки в регионах не будет. При ныне существующей стоимости квадратного метра в 500 долл. (это средняя по России сумма) многие люди тысячу раз подумают, прежде чем «ввязаться» в ипотеку, тем более что в течение 10-20 лет им придется платить высокие проценты по кредиту. АИЖК, например, выдает кредиты в рублях под 14% годовых, ВТБ – под 10-11,5% в валюте. Что же говорить о том времени, когда цены подскочат еще выше? Проценты по ипотечному кредиту тоже никто не будет снижать, пока не снизится инфляция. «Вот будет у нас инфляция 2-3%, тогда банки смогут выдавать ипотечные кредиты под 7,5%. Сейчас же любые разговоры на эту темы – пустое сотрясание воздуха», – уверены специалисты Международной финансовой корпорации.

 

---

май, 2005 "Новые Известия"

Квартира на паях с банком

К этому лету на рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения: некоторые банки снизили ставки по кредитам до 9–10 процентов в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10–15 процентов от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом, ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее. Чего нельзя пока сказать о доступности. Большинство банков по-прежнему требуют от заемщиков официальное подтверждение доходов, «белую» зарплату и поручителей. «Новые Известия» выяснили, какой же кредит проще получить, а также к каким дополнительным тратам надо быть готовым, подписываясь на ипотеку.

Ипотека перестала быть чем-то необычным в России, но и массовой ее пока, увы, не назовешь. Несмотря на то, что за последние три года объем этого рынка вырос в 10 раз и составляет 500 млн. долларов, нам еще далеко до стран, где ипотечные кредиты выдаются уже больше ста лет. Если в Великобритании объем ипотечных кредитов составляет 62% от ВВП, то в России он не дотягивает даже до 1%. Средний размер одного ипотечного кредита в нашей стране составляет всего 18 тыс. долларов, а в каких-нибудь маленьких Нидерландах – 150 тыс. евро.

Особенности национальной ипотеки

Одна из характерных черт ипотеки в России – фактическая монополизация рынка пятью крупнейшими банками: Сбербанком (половина рынка), «ДельтаКредитом», «Райффайзенбанком», «Внешторгбанком» и Городским ипотечным банком. Их доля – не меньше 70%. Остальные 30 делят более 100 банков. Пока ипотечное кредитование просто не выгодно для большинства российских банков.

И все же за ипотекой – будущее. Во-первых, потому что недвижимость продолжает расти в цене, а значит, выгоднее купить квартиру в кредит и выплачивать за нее, чем отдавать свои деньги, арендуя чужую жилплощадь. Во-вторых, улучшить свои жилищные условия сегодня хотели бы 62% населения, и поэтому как только банки начнут снижать ставки по кредитам, спрос на них резко возрастет.

«Сейчас на нашем рынке жилья, за тремя годами непрерывного роста стоимости, начался период стабилизации цен, – считает директор по маркетингу и продажам банка «ДельтаКредит» Виктория Кочеткова. – И в ближайшие 2–2,5 года недвижимость будет дорожать не так быстро, как раньше. В этой ситуации покупка квартиры в кредит становится выгодной инвестицией».

По прогнозам экспертов, в ближайшие 2–3 года объем ипотечного рынка увеличится до 2–3 млрд. долларов, а ставки у большинства банков упадут ниже 10%. Но в этом году снижения ставок уже не будет.

Что предлагают банки

Основных ипотечных программ на рынке две – кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционные программы для строящегося жилья.

«Среднерыночные ставки по займам колеблются от 10–10,5 до 13% годовых, – комментирует директор отдела ипотечного кредитования «БЕСТ-Недвижимость» Карен Мелконян. – Первоначальный взнос – можно найти от 15%, но у большинства банков он составляет 30%. Сроки же, на которые выдаются кредиты, – 10, 15 и 20 лет. Есть, конечно, АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования. – «НИ»), выдающее кредит на 27 лет, но для нашего рынка это пока исключение, а не правило».

Правда, по кредитным ставкам информация очень разная. Так, директор Центра ипотечных программ «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова считает, что по новостройкам ставка составляет сегодня 11–18% годовых, а по «вторичке» – 9–15%.

Что касается новостроек, то еще года два назад банки, дающие кредиты под строящееся жилье, можно было по пальцам пересчитать. Сегодня ситуация изменилась, но это заслуга, скорее, не банков, а риелторов, занимающихся реализацией крупных жилых комплексов и новостроек в подмосковных городах. Многие из них подписывают с банками эксклюзивные договоры и предлагают квартиры в кредит на очень выгодных условиях. Например, ставка по кредиту будет ниже 10–11% или первоначальный взнос составит всего 10% от стоимости жилья. Подобные кредитные программы для отдельных объектов есть у некоторых московских компаний «Корпорация МИАН», «Домострой».

Ипотечная «альтернатива»

Сегодня определенной популярностью на рынке пользуются так называемые альтернативные сделки. Под них банки разрабатывают специальные программы по улучшению с помощью ипотеки жилищных условий своих клиентов.

«Клиент меняет имеющееся у него жилье на лучшее с помощью кредита, – рассказывает руководитель ипотечной службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман. – Нынешний уровень доходов позволяет людям использовать ипотечные схемы при обменах с доплатой, а не ждать годами, пока соберется необходимая сумма. На мой взгляд, за такими сделками будущее, хотя они сложнее для риелторов и требуют больших знаний о программах разных банков и специфике работы с каждым из них».

Программы по улучшению жилищных условий – наиболее оптимальный и наименее затратный вариант для человека, уже имеющего хоть какое-то жилье. Вначале вы продаете квартиру, в которой живете, а потом приобретаете новую жилплощадь с помощью ипотечного кредита. Но берется он только на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах 20–40 тыс. долларов. Причем для улучшения жилищных условий можно взять не ипотечный, а потребительский кредит, который получить проще. Его главный плюс в том, что не банк, а вы сразу же становитесь собственником приобретаемого жилья. Правда, ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотечным, но не намного. Так, у Сбербанка ставка по кредиту на неотложные нужды – 12% годовых в долларах США, а по ипотечному – 11, в «Райффайзенбанке» – 13% против 12.

Но не все риелторы согласны с тем, что подобные программы станут массовым явлением.

«В моей практике случаев, когда люди берут кредит на доплату в 30 тыс. долларов, немного, – рассказывает Карен Мелконян. – Часто у таких людей нет возможности подтвердить легальность своих доходов. На мой взгляд, программы по улучшению жилищных условий будут более востребованы в сегменте бизнес-класса, где более дорогое жилье и где человеку необходима оплата в 100–150 тыс. долларов».

Скрытая угроза

Уже сегодня банки, чтобы привлечь клиента, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет, отказываются от штрафных санкций за досрочную выплату, не требуют официального подтверждения всей суммы дохода заемщика, поручителей и регистрации в Москве. Правда, у подобной лояльности есть и оборотная сторона. В обмен на то, что банк не будет интересоваться происхождением ваших средств, он может выдать вам кредит под более высокий процент. Или повысит для вас первоначальный взнос чуть ли не до половины стоимости квартиры. А вот за слишком низкой процентной ставкой, бывает, скрывается высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета. Надо знать и о том, что банк интересует не только заемщик, но и квартира, на покупку которой он просит деньги. Помимо юридической чистоты, качества ремонта квартиры, банки наводят справки и о состоянии всего дома. Вам могут отказать в кредите на покупку квартиры, например, в доме с деревянными перекрытиями.

Неизбежные расходы

Дополнительные платежи – то неизбежное зло, которого не избежать любому человеку, решившемуся пожить в долг 15–20 лет ради новой квартиры.

Первое, на что придется потратиться, – это сбор за рассмотрение кредитной заявки. Только за то, что банк оценит вашу кредитоспособность и примет решение о том, можно или нет дать вам деньги в долг, придется заплатить от 30 до 160 долларов. Но в последнее время все больше банков перестают брать деньги с потенциальных клиентов.

Следующих трат, если «добро» от банка получено, вам уже не избежать, так как связаны они непосредственно с оформлением кредита. Радует одно: все это – разовые траты. Итак, платить придется за нотариальное заверение договора, открытие ссудного счета и контроль качества залога. Посещение нотариуса обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита. Комиссия за открытие ссудного счета – 0,5–1% от суммы кредита. Иногда комиссия берется только за валютные кредиты, а рублевые ссудные счета открываются бесплатно. Некоторые банки берут плату еще и за ведение ссудного счета. Обычно набегает не больше 1% в год.

И, наконец, контроль качества залога. Это не что иное, как оценка стоимости недвижимости. Стоит услуга около 200 долларов. Избежать этих расходов можно, если риелторская компания, через которую вы покупаете квартиру, имеет соглашение с банком, по которому делает свою оценку стоимости у независимого эксперта, сертифицированного банком. Что же касается проверки титула приобретаемого жилья или юридической чистоты, то проверять ее будут обязательно, и это обойдется в дополнительные 200 долларов.

Еще одна статья расходов связана с перечислением денег. Банки берут деньги за все: за обналичивание, определение подлинности купюр, аренду депозитария и конвертацию наличных. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то, скорее всего, будете расплачиваться с продавцом «налом». Обычно комиссия за выдачу кредита наличными составляет порядка 1% от суммы. Некоторые берут символическую плату в 2 тыс. рублей. Если же вы приобретаете жилье в новостройке, комиссия за перевод денег не превышает 0,5%. Комиссия за проверку подлинности купюр обычно составляет 0,1% от суммы, а аренда ячейки в депозитарии – в среднем 50 долларов в месяц. В итоге в большинстве банков дополнительные расходы разового порядка потянут на 3–4% от размера кредита.

Но самые существенные траты, связанные с ипотекой, это, конечно же, страхование. Платить за страховку придется ежегодно в течение всего срока выплаты кредита. Сумма составляет в среднем 0,8–1,7% от размера кредита в первый год и от остатка ссудной задолженности во все последующие плюс 10%. Что же касается самих страховых компаний, то банки предпочитают работать только с крупнейшими из них: «Ингосстрах», «Военно-страховая компания», «РОСНО», «Спасские ворота», «Инвестстрах», «УралСиб».

---

20 мая, 2005 года, "Континент Сибирь"

Ипотека не оценена по достоинству

Конкуренция между ипотечными программами в Алтайском крае растет. Помимо собственных программ банков, в регионе действует сразу два ипотечных оператора - Алтайское краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АЖИК) и Алтайская ипотечная компания (АИК). Как отметила гендиректор компании АЖИК ЛАРИСА ОСТАНИНА в интервью СВЕТЛАНЕ ЧИСТЯКОВОЙ, при должном внимании ипотека может стать локомотивом региональной экономики и вывести ее из застоя. Однако, по мнению Останиной, пока этот ресурс не оценен по достоинству.

- Алтайский край не относится к числу самых богатых регионов Сибири, платежеспособность населения здесь невысокая. Тем не менее ипотека в крае развивается достаточно активно. С чем это связано?

- Начнем с того, что в Алтайском крае, как и во многих других регионах Сибири, в улучшении жилищных условий нуждается 60% населения. К тому же на Алтае, в отличие от некоторых других территорий, в силу острой дефицитности бюджета не получила распространения бюджетная ипотека.

Кроме того, к моменту прихода в край Федерального ипотечного агентства (ФИА), региональным оператором которого является АЖИК, была подготовлена почва для развития ипотечного кредитования. В 2000 году был принят краевой закон о программе развития ипотеки в Алтайском крае на период 2000-2005 годы. Я участвовала в его разработке будучи руководителем агентства недвижимости. Благодаря действию программы вопросам ипотеки в крае уделялось значительное внимание, люди успели понять преимущества этого механизма. К тому же еще до прихода ФИА в регион здесь активно работал Алтайсбербанк со своими ипотечными программами.

В результате, когда два года назад в Алтайском крае появилось АЖИК, на ипотечные кредиты сформировался устойчивый спрос, несмотря на их дороговизну (18% годовых). АЖИК предложило кредиты под 15%, в результате чего количество ипотечных сделок резко увеличилось. За 2003-2004 годы с участием ОАО «АЖИК» было выдано 911 кредитов на общую сумму 278,6 млн руб., в том числе в 2004 году 654 кредитов на сумму 213,5 млн руб. Кроме того, в 2004 году АЖИК за свой счет выдало займы на строительство нового жилья на сумму 14,1 млн руб. А по итогам января-апрель 2005 года мы увеличили число выданных кредитов еще на 30%. Такая динамика позволила нам занять третье место среди 76 региональных операторов ФИА по России.

Обеспечить рост числа кредитов нам помогло и снижение издержек на 42% по оформлению кредитов, в том числе из-за отмены на федеральном уровне платы за нотариальное удостоверение договора. Размер этой платы составлял 1,5% от стоимости квартиры.

- До недавнего времени АЖИК конкурировало только с банковскими ипотечными программами, но некоторое время назад у ФИА в крае появился еще один оператор - Алтайская ипотечная компания. Чем ваша работа отличается от деятельности вашего основного конкурента?

- ФИА заинтересовано в том, чтобы его представителей в регионах стало больше, этим обусловлено появление еще одного оператора. Но условия, которые мы предлагаем населению, у нас не отличаются. Обе компании предоставляют кредит под 15% годовых. По моим данным, издержки по оформлению кредита у нас несколько меньше.

Наличие сервисного оператора ФИА в лице АИК - это даже плюс, так как порождает конкуренцию и стимулирует нас сокращать издержки, работать быстрее и лучше. Я уже 10 лет работаю в режиме острой конкуренции, поэтому для меня в этом нет ничего нового. Однако отличия между АЖИК и АИК есть. Мы как государственная организация нацелены на решение прежде всего социальной задачи. Поэтому мы будем развивать сеть в крае, хотя пока это нам ничего не сулит, кроме увеличения расходов. Так, в настоящее время договоры заключены с одиннадцатью (из шестидесяти) районами края, еще с десятью ведется работа. В отличие от нас коммерческие структуры работают только там, где выгодно. Сегодня это Барнаул, так как здесь работать проще, потому что кредиты крупнее, чем на селе.

- Каковы приоритеты АЖИК на данном этапе?

- В последнее время я активно работала над внесением предложений в краевую программу на 2005-2010 годы, которая теперь будет называться «Доступное жилье». Ипотека в ней станет лишь одним из разделов, так как проблема будет рассматриваться более широко. Мы ставим для себя задачу расширения доступа к ипотеке. Я глубоко уверена, что национальная идея для России, которую мы так упорно искали в последние десять-пятнадцать лет, уже давно есть: она заключается в создании рынка доступного жилья.

Основным направлением деятельности АЖИК мы считаем инвестиции в новое жилищное строительство с использованием средств населения, банков, ПИФов, строительных компаний, целевых федеральных и региональных программ. Кроме того, мы планируем развивать корпоративные ипотечные программы. Многие организации уже сейчас предлагают своим сотрудникам возможность получить кредиты под небольшие проценты на улучшение жилищных условий. Ведь хорошо работает только тот человек, у которого решены самые острые проблемы. С другой стороны, наша программа помогает корпорациям удерживать у себя хороших специалистов.

Однако прямая выдача займов несет в себе ряд неудобств, связанных с налогообложением и техническими вопросами возврата долгосрочных кредитов в случаях, когда работник увольняется либо по другим причинам теряет источник доходов. Мы предложили компаниям специальную программу, которая позволяет решать эти вопросы.

- Будут ли снижаться ставки по кредитам?

- Важнейшие приоритеты для АЖИК - наращивание присутствия на рынке вторичного жилья, конкурентная борьба с банками, осуществляющими собственные программы. Ожидаемый эффект - снижение процентных ставок, удешевление кредитов. Мы намерены активно работать на рынке строящегося жилья. Так, согласно нашим планам, в 2006 году мы хотим увеличить долю сделок на первичном рынке до 60% от общего числа кредитов. Ожидаемый эффект - рост объема строительства в крае, удержание баланса цен на вторичном и первичном рынках, насыщение первоочередного спроса, снижение темпа роста цен.

- Если создание рынка доступного жилья может стать национальной идеей, то каковы перспективы ипотеки в России?

- Я считаю, что ипотека до сих пор не оценена по достоинству. Например, в США после Великой депрессии 30-х годов именно развитие строительного комплекса через ипотечные схемы финансирования стало локомотивом восстановления экономики. В результате Америка стала экономически самым мощным государством мира. Развитие ипотеки дает вполне конкретный экономический эффект, выражающийся в росте налоговых поступлений и оживлении экономики, в которой строительство и сопутствующие отрасли традиционно играют важную роль. По нашим расчетам, начиная с 2006 года налоговые поступления от строительной и смежных отраслей только в краевой бюджет будут превышать объем средств, потраченных на развитие ипотечного кредитования. Таким образом, ипотека станет не тратить, а зарабатывать деньги для краевого бюджета.

---

№15, 2005, Газета Квартирный ряд,

НАС НАКРОЕТ ОБЛОМКАМИ ПИРАМИД?

Системы жилищных накоплений чрезвычайно популярны во многих странах мира. Особенно там, где рыночная экономика только утверждается. К примеру, прежде чем получить кредит в Чехии, Словакии, Венгрии, Польше, Казахстане или Китае, будущий заемщик накапливает примерно половину требуемой ему суммы. Причем накапливает долго. Насколько эта схема похожа на то, что предлагают у нас в России многочисленные жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Об этом наш корреспондент беседует с директором центра кредитов и займов корпорации «БЕСТ-недвижимость» Владимиром Лопатиным.

- Похожа, да не очень. К сожалению, в большинстве ныне действующих российских кооперативов эта схема была сильно трансформирована, причем, в худшую сторону. Любой финансист вам скажет, что система, в которой первоначальный взнос составляет 25–30 процентов стоимости квартиры, а остальное выдается в кредит на 10, а то и на 20 лет под 1–3 процента годовых, сама по себе – без внешних источников финансирования– долго функционировать не может. Внешних денег на таких условиях у нас не достать. Значит, наперебой зазывая желающих, организаторы этих кооперативов увлеченно строят «пирамиды»
– Но ведь есть кооперативы, которые до предоставления кредита настаивают-таки на 50-процентном взносе. С ними-то все нормально?
– Совсем не обязательно. В этих кооперативах следует внимательно изучить условия рассрочки. Если накопительный этап, предшествующий покупке квартиры, составляет всего месяц-два, а рассрочка по внесению второй половины – десять и более лет, то налицо та же «пирамида», только с более пологими склонами. На самом деле основным источником средств для выдачи новых кредитов при такой схеме служат не возвраты по уже выданным кредитам (как в классической ссудо-сберегательной системе), а взносы тех, кто только вступает в кооператив. Это и есть первый признак «пирамидальности».
- Недавно принят закон о жилищно-накопительных кооперативах. Решит ли проблему он?
– Вряд ли. Дело в том, что выбраться из уже построенной «пирамиды» – дело трудное, практически безнадежное. Для этого требуются немалые внешние займы на длительный срок. Разумеется, проштрафившемуся кооперативу такого кредита никто не даст, даже под очень хороший закон о накопительной кооперации. А этот закон, к сожалению, никуда не годится. Я участвовал в его разработке, что называется, с первых строк. Поначалу речь шла о том, что кооперативы ссудо-сберегательного типа – это наиболее массовый на сегодня институт жилищного кредитования, который, конечно, нужно упорядочить, ввести в правовое поле, но ни в коем случае не убивать. Именно так ставилась задача в первом чтении закона. Однако впоследствии, при подготовке ко второму чтению, от закона осталось только название, да и то, на мой взгляд, неправильное. Точнее было бы назвать новый правовой акт законом об удушении жилищной кооперации как таковой.
– Можете это проиллюстрировать на конкретных примерах?
– Например, чего стоит прописанная в новом законе процедура исключения неплательщика из кооператива. Исключать его теперь надлежит решением общего собрания, которое поди-ка собери по такому «пустяковому» поводу. Но даже если собрал и уговорил-таки сердобольную публику проголосовать за исключение, мытарства на этом не кончаются. Протокол собрания должен быть передан в суд – на утверждение. Подчеркиваю, не на выселение из занимаемой штрафником квартиры, а на судебную ратификацию самого факта исключения из кооператива. По выселению будет следующий суд, если, конечно, выиграешь первый...
– И какова же будет реакция рынка?
– Реакцию предсказать нетрудно. Добросовестные, устойчивые кооперативы (есть и такие) вынуждены будут наращивать штаты, дабы общаться с армией некомпетентных контролеров, формировать никому не нужные резервы и, как следствие, сильно повышать свои тарифы. Зато ловкачам и неумехам просто подарок! Еще около года они смогут безнаказанно строить свои «пирамиды» (закон-то вводится не сразу), а потом – врассыпную, по традиции пеняя на неразумного законодателя, который в очередной раз угробил, дескать, хорошее дело. А обломками же рухнувших и просто брошенных «пирамид» накроет всех кооператоров: и добросовестных, и не очень. Заодно дискредитируется и сама идея жилищных накоплений в России. Тактика выжженной земли, да и только.
– И останется сплошная ипотека...
– Вполне возможно, что именно этого и добивались законодатели, протолкнувшие закон о кооперативах в его нынешней редакции.